DSR (nisbah khidmat hutang) di Malaysia: formula, apa yang dikira, dan berapa loan rumah yang pendapatan bersih RM5,000, RM8,000 dan RM12,000 sebenarnya boleh dapat
DSR = jumlah komitmen hutang bulanan (termasuk ansuran loan rumah baharu) / pendapatan bersih bulanan x 100. Bersih bermaksud selepas KWSP, PERKESO dan cukai pendapatan - PIDM, RinggitPlus dan iMoney semuanya menerangkan versi pendapatan bersih, walaupun sama ada sesebuah bank guna kasar atau bersih ialah polisi dalaman dan tidak diterbitkan. Komitmen termasuk bayaran minimum kad kredit, loan kereta, PTPTN, pinjaman peribadi, loan rumah sedia ada, ansuran bukan bank dan mana-mana pinjaman yang anda jamin. Tiada had Bank Negara; menurut panduan PIDM, bank umumnya menerima DSR bawah 60%, dan panduan terbitan menyatakan sesetengah bank membenarkan sehingga 70% untuk pendapatan lebih tinggi (RinggitPlus: melebihi RM10,000 bersih).
Pada had 70% tanpa hutang lain, RM5,000 bersih menampung ansuran RM3,500, RM8,000 bersih menampung RM5,600 dan RM12,000 bersih menampung RM8,400 - kira-kira RM790,000, RM1.26 juta dan RM1.90 juta pinjaman pada 4.00% selama 35 tahun (kiraan kami; kadar dan had berbeza ikut bank, dan banyak bank berhenti lebih rendah bagi pendapatan rendah). Setiap RM100 komitmen bulanan sedia ada membuang kira-kira RM22,600 daripada kapasiti itu.
Macam mana DSR dikira - dan apa sebenarnya dikira sebagai komitmen?
Bank mengira setiap hutang dalam CCRIS anda campur apa sahaja yang mereka nampak dalam penyata bank; mereka tidak kira perbelanjaan hidup. Sewa, utiliti, barang dapur dan yuran sekolah dikecualikan; kiraannya hutang sahaja. Apa yang masuk ke pengangka, menurut panduan DSR terbitan PIDM dan RinggitPlus:
| Komitmen | Dikira? | Apa yang masuk | Walaupun | Sumber |
|---|---|---|---|---|
| Loan rumah sedia ada | Ya | Ansuran bulanan penuh | - | - |
| Loan kereta / sewa beli | Ya | Ansuran bulanan penuh | - | - |
| Pinjaman peribadi, pembiayaan ASB | Ya | Ansuran bulanan penuh | - | - |
| Kad kredit | Ya | Bayaran minimum bulanan atas baki tertunggak | Anda bayar penuh setiap bulan | RinggitPlus; PropertyGuru |
| PTPTN | Oleh kebanyakan bank | - | Anda telah menangguhkannya | RinggitPlus |
| Ansuran bukan bank | Ya | AEON Credit, Courts dan pelan seumpamanya | - | Panduan PIDM |
| Pinjaman yang anda jamin | Ya, terhadap anda | - | Bukan anda yang bayar | RinggitPlus |
| BNPL (beli sekarang bayar kemudian) | Anggap dikira jika muncul dalam CCRIS | - | - | Akta Kredit Pengguna 2025 |
- Kad kredit: PropertyGuru meletakkan minimum pada kira-kira 5% baki.
- BNPL: Akta Kredit Pengguna 2025 berkuat kuasa sejak 1 Mac 2026 dan meletakkan BNPL bawah pelesenan dan semakan kemampuan; sama ada sesebuah pembekal BNPL melaporkan ke fail kredit anda masih tidak sekata, jadi anggap mana-mana BNPL yang muncul dalam CCRIS anda sebagai dikira.
Penyebutnya ialah apa yang bank iktiraf sebagai pendapatan, bukan apa yang anda peroleh. Gaji pokok dan elaun tetap dikira penuh; menurut RinggitPlus, kerja lebih masa tetap, komisen konsisten dan pendapatan sewa dikira di sesetengah bank dan tidak di bank lain, biasanya selepas potongan. Bonus umumnya dikira hanya jika didokumenkan sepanjang 6-12 bulan. Inilah sebabnya dua bank memberi orang yang sama dua DSR berbeza - dan kenapa cara anda membentangkan pendapatan sama penting dengan angkanya.
Apa had DSR yang bank Malaysia sebenarnya guna?
Tiada had kebangsaan yang diterbitkan. Setiap bank menetapkan had sendiri secara dalaman, dan ia bergerak mengikut tahap pendapatan anda. Peraturan pembiayaan bertanggungjawab Bank Negara menghendaki bank menilai kemampuan atas pendapatan bersih selepas potongan berkanun tetapi menyerahkan had kepada setiap bank. Titik rujukan terbitan yang dapat kami sahkan pada September 2026:
- PIDM (panduan celik kewangan penanggung insurans deposit): bank umumnya menerima DSR bawah 60%; DSR 30-40% ialah julat sihat.
- RinggitPlus: loan rumah biasanya diluluskan bawah 70%; kalkulator DSRnya menyatakan peminjam berpendapatan melebihi RM10,000 mungkin diterima sehingga 70% manakala pendapatan lebih rendah menghadapi had lebih ketat sekitar 60%.
- Tinjauan Kestabilan Kewangan Bank Negara (2H 2022, seperti dilaporkan RinggitPlus): BNM sendiri menganggap DSR melebihi 60% sebagai tinggi, dan mendapati kira-kira suku peminjam isi rumah melebihinya - kebanyakannya pendapatan sederhana dan tinggi dengan penampan.
Baca ketiga-tiganya bersama dan peraturan praktikalnya: bawah 60% anda dalam zon selesa kebanyakan bank; 60-70% anda perlukan pendapatan tinggi, CCRIS kukuh dan bank yang betul; melebihi 70% jangkakan penolakan. DSR bawah 40% bukan sahaja lebih selamat untuk bank - itulah yang membolehkan anda bertahan kenaikan kadar, jurang pekerjaan atau seorang anak tanpa menjual. OPR Bank Negara kekal pada 2.75% sejak pemotongan Julai 2025 (dikekalkan lagi pada 3 September 2026), sebab itulah kadar loan rumah yang dipetik kini berada dalam julat awal hingga pertengahan 4%; DSR yang dibina pada 4.00% tidak kekal selesa jika kadar kembali ke paras 2023.
Berapa ansuran - dan berapa pinjaman - yang pendapatan bersih RM5,000, RM8,000 dan RM12,000 boleh tanggung?
Jadual di bawah ialah kiraan yang bank jalankan, dengan had 70% untuk ketiga-tiga pendapatan - angka sama yang digunakan kalkulator kelayakan pinjaman perumahan kami. Panduan terbitan menyatakan pendapatan lebih rendah sering ditahan lebih dekat 60%, jadi untuk RM5,000 dan RM8,000 anggap angka ini sebagai jumlah paling tinggi yang bank mungkin luluskan. Saiz pinjaman ialah kiraan kami pada 4.00% setahun selama 35 tahun - 4.00% setahun ialah kadar indikatif yang diterbitkan Maybank untuk pinjaman perumahan standard (disemak 24 September 2026) - dan akan berbeza pada kadar dan tempoh bank anda. Komitmen sedia ada di lajur tengah ialah ilustrasi, bukan tipikal.
| Pendapatan bersih | Had | Jumlah komitmen maksimum | Hutang sedia ada (contoh) | Ansuran baharu maksimum | Anggaran pinjaman @ 4.00%, 35 thn |
|---|---|---|---|---|---|
| RM5,000 | 70% | RM3,500 | Kereta RM700 | RM2,800 | kira-kira RM632,000 |
| RM5,000 | 70% | RM3,500 | Kereta RM700 + PTPTN RM200 + min kad RM300 | RM2,300 | kira-kira RM519,000 |
| RM8,000 | 70% | RM5,600 | Kereta RM700 | RM4,900 | kira-kira RM1.11 juta |
| RM12,000 | 70% | RM8,400 | Kereta RM1,200 + loan rumah RM2,000 | RM5,200 | kira-kira RM1.17 juta |
Dua perkara menonjol. Pertama, RM500 hutang kecil menelan kira-kira RM113,000 pinjaman - perbezaan antara dua baris RM5,000 - sebab itulah melangsaikan kad kredit sebelum memohon ialah langkah pulangan tertinggi yang pembeli boleh buat. Kedua, maksimum bukan sasaran: pemohon RM5,000 dengan ansuran RM2,800 membelanjakan 56% pendapatan bersih untuk rumah sebelum yuran penyelenggaraan, cukai pintu dan insurans. Untuk pendapatan yang harga tertentu perlukan, lihat pendapatan diperlukan untuk rumah RM500k; untuk sebelah tunai, tunai diperlukan untuk kondo RM500k. Sebagai titik rujukan daripada senarai kami, Anya Residence @ Shorea Park di Puchong berharga dari RM492,000 (pegangan bebas) - pinjaman 90% ialah kira-kira RM443,000, iaitu dalam kapasiti kedua-dua baris RM5,000 pada had ini.
Macam mana nak turunkan DSR - dan bagaimana ia berinteraksi dengan peraturan 70% hartanah ketiga?
Empat tuas, mengikut berapa banyak ia menggerakkan angka:
- Hapuskan kemudahan kecil. Langsaikan dan tutup kad kredit dan pinjaman peribadi kecil; setiap bayaran minimum yang dibuang bernilai kira-kira RM22,600 pinjaman bagi setiap RM100 (kiraan kami di atas). Menutup kad itu penting - had terbuka dengan baki sifar masih dikira di sesetengah bank.
- Panjangkan tempoh. RM500,000 pada 4.00% ialah RM2,387 sebulan selama 30 tahun dan RM2,214 selama 35 - pinjaman sama, DSR lebih rendah. Bayar awal kemudian bawah loan flexi jika anda mahu memendekkannya.
- Tambah pendapatan yang bank iktiraf. Pemohon bersama ialah yang terbesar (hutang mereka datang sekali - semak CCRIS mereka); pendapatan sewa berdokumen dan dua tahun Borang B untuk pemohon berkomisen membantu di bank yang mengiktirafnya.
- Tunggu dan bersihkan rekod. Enam hingga dua belas bulan bayaran tepat masa, dan tiada permohonan baharu, menjadikan DSR yang sama boleh diterima di lebih banyak bank.
Interaksi dengan peraturan LTV 70% Bank Negara. Jika anda sudah ada dua loan rumah tertunggak, pinjaman ketiga dihadkan pada 70% harga - dan kedua-dua ansuran sedia ada duduk penuh dalam pengangka DSR anda. Tuan rumah dengan dua ansuran RM2,000 dan pendapatan bersih RM12,000 ada RM4,000 komitmen sebelum hartanah ketiga dipertimbangkan; pada had 70% itu meninggalkan RM4,400 ansuran, tetapi bank juga mahu melihat bahawa pendapatan sewa yang diminta dikira benar-benar masuk. Sewa biasanya diiktiraf sebahagian sahaja, dan hanya dengan perjanjian penyewaan dan kredit bank. Mekanisme penuh, termasuk cara pinjaman bersama dikira, ada dalam panduan pinjaman 70% hartanah ketiga. Jika DSR anda sudah di had dengan dua hartanah, jawapan jujurnya ialah yang ketiga itu pembelian tunai atau tidak sama sekali.
Soalan lazim
DSR dikira atas pendapatan kasar atau bersih?
Panduan terbitan PIDM, RinggitPlus dan iMoney semuanya menerangkan pendapatan bersih selepas KWSP, PERKESO dan cukai, dan peraturan pembiayaan bertanggungjawab Bank Negara menghendaki kemampuan dinilai selepas potongan berkanun. Sesetengah bank dilaporkan menjalankan versi pendapatan kasar secara dalaman; skim jaminan kerajaan SJKP, contohnya, menetapkan had 65%nya atas pendapatan kasar. Tanya bank mana yang mereka guna.
Adakah kad kredit saya dikira kalau saya bayar penuh setiap bulan?
Ya. Bank mengira bayaran minimum bulanan atas baki tertunggak yang tertera dalam CCRIS pada masa mereka tariknya, bukan tabiat anda membayar penuh. Kosongkan baki sebelum tarikh penyata pada bulan anda memohon.
Apa DSR yang baik untuk loan rumah di Malaysia?
Bawah 40% ialah julat yang PIDM panggil sihat dan itulah yang kebanyakan orang benar-benar boleh hidup dengannya. Bawah 60% ialah di mana kebanyakan bank kata ya; 60-70% mungkin untuk pendapatan tinggi dengan rekod bersih; melebihi 70% ialah penolakan di hampir setiap bank.
Adakah PTPTN dikira walaupun saya belum mula bayar balik?
Kebanyakan bank mengiranya, menurut panduan DSR RinggitPlus, sama ada bayaran balik sudah bermula atau belum. PTPTN yang ditangguhkan masih hutang dalam rekod anda.
Adakah pemohon bersama sentiasa memperbaiki DSR saya?
Hanya jika pendapatan diiktiraf mereka menambah lebih banyak ke penyebut daripada hutang mereka menambah ke pengangka. Pasangan dengan loan kereta dan dua kad kredit boleh memburukkan nisbah itu. Tarik kedua-dua laporan CCRIS sebelum memutuskan.
Maklumat umum berdasarkan panduan DSR terbitan PIDM, RinggitPlus dan iMoney, keputusan OPR dan kerangka pembiayaan bertanggungjawab Bank Negara Malaysia, serta halaman produk bank, setakat September 2026 - bukan nasihat kewangan. Had DSR, peraturan pengiktirafan pendapatan dan kadar faedah ditetapkan oleh setiap bank dan berubah; contoh kiraan ialah kiraan kami atas andaian yang dinyatakan dan bukan sebut harga.