Ansuran bulanan pinjaman rumah di Malaysia 2026: berapa sebenarnya rumah RM300k hingga RM1 juta menelan setiap bulan
Anda berkenan rumah RM500,000 di Malaysia dan nak tahu berapa kosnya setiap bulan. Jika anda pinjam 90% daripada harga, iaitu RM450,000, dan bayar balik selama 35 tahun pada 4.00% setahun, bayaran bulanan anda kira-kira RM1,992. Sepanjang 35 tahun itu anda juga serahkan kepada bank kira-kira RM386,800 faedah di atas RM450,000 yang dipinjam. Bayar balik selama 30 tahun pula dan bayaran bulanan naik kepada kira-kira RM2,148, tetapi jumlah faedah turun kepada kira-kira RM323,400. Peraturan mudah: pada 4.00% selama 35 tahun, setiap RM100,000 yang anda pinjam kos kira-kira RM443 sebulan. Kadar 4.00% itu ialah kadar yang Maybank terbitkan untuk pinjaman perumahan standard, disemak pada 24 September 2026; semua bank Malaysia menetapkan harga pinjaman rumah berdasarkan kadar utama Bank Negara Malaysia, yang kekal pada 2.75% pada 3 September 2026. Bank anda sendiri akan memetik kadarnya sendiri, jadi anggap ini anggaran. Jika bayaran itu hanya muat bajet anda pada 4.00% tetapi bukan pada 5.00%, rumah itu terlalu besar untuk anda.
Berapa ansuran bulanan pinjaman rumah 35 tahun?
Jadual di bawah menganggap pinjaman 90% (maksimum yang Bank Negara benarkan untuk dua pinjaman perumahan pertama anda), tempoh 35 tahun, dan tiga kadar: 4.00% hari ini, serta 0.5 dan 1.0 mata peratusan lebih tinggi. "Jumlah faedah" ialah apa yang anda bayar kepada bank sepanjang 35 tahun di atas jumlah yang dipinjam. Angka ialah kiraan kami menggunakan formula pinjaman standard (dijelaskan di bawah), dibundarkan kepada ringgit terdekat.
| Harga hartanah | Pinjaman (90%) | Bulanan pada 4.00% | Jumlah faedah pada 4.00% | Bulanan pada 4.50% | Jumlah faedah pada 4.50% | Bulanan pada 5.00% | Jumlah faedah pada 5.00% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RM300,000 | RM270,000 | RM1,195 | RM232,107 | RM1,278 | RM266,673 | RM1,363 | RM302,316 |
| RM400,000 | RM360,000 | RM1,594 | RM309,475 | RM1,704 | RM355,564 | RM1,817 | RM403,088 |
| RM500,000 | RM450,000 | RM1,992 | RM386,844 | RM2,130 | RM444,455 | RM2,271 | RM503,860 |
| RM700,000 | RM630,000 | RM2,789 | RM541,582 | RM2,982 | RM622,237 | RM3,180 | RM705,404 |
| RM1,000,000 | RM900,000 | RM3,985 | RM773,689 | RM4,259 | RM888,910 | RM4,542 | RM1,007,719 |
Baca baris terakhir dua kali. Untuk rumah RM1 juta selama 35 tahun pada 5.00%, faedah sahaja melebihi pinjaman. Itu bukan skandal, itulah rupa 35 tahun faedah kompaun; sebab itu juga keputusan tempoh di bawah lebih penting daripada yang kebanyakan pembeli sangka.
Apa berubah kalau ambil 30 tahun dan bukan 35?
Anda bayar kira-kira 8% lebih setiap bulan dan jimat lebih kurang satu perenam daripada jumlah faedah. Pinjaman sama, tiga kadar sama, tempoh 30 tahun:
| Harga hartanah | Pinjaman (90%) | Bulanan pada 4.00% | Jumlah faedah pada 4.00% | Bulanan pada 4.50% | Jumlah faedah pada 4.50% | Bulanan pada 5.00% | Jumlah faedah pada 5.00% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RM300,000 | RM270,000 | RM1,289 | RM194,048 | RM1,368 | RM222,498 | RM1,449 | RM251,791 |
| RM400,000 | RM360,000 | RM1,719 | RM258,730 | RM1,824 | RM296,664 | RM1,933 | RM335,721 |
| RM500,000 | RM450,000 | RM2,148 | RM323,413 | RM2,280 | RM370,830 | RM2,416 | RM419,651 |
| RM700,000 | RM630,000 | RM3,008 | RM452,778 | RM3,192 | RM519,162 | RM3,382 | RM587,511 |
| RM1,000,000 | RM900,000 | RM4,297 | RM646,826 | RM4,560 | RM741,660 | RM4,831 | RM839,302 |
Untuk rumah RM500,000 pada 4.00%, 30 tahun kos RM156 lebih sebulan dan jimat RM63,431 faedah. Mana yang betul bergantung pada aliran tunai anda, bukan ego: kalau tempoh lebih panjang satu-satunya cara bank kata ya, ambil, kemudian bayar lebih bila mampu. Pinjaman semi-flexi atau full-flexi membenarkan anda buat begitu tanpa mengunci wang; lihat full-flexi vs semi-flexi. Ambil perhatian tempoh maksimum ialah 35 tahun atau sehingga umur 70, mana yang dahulu, jadi orang berumur 40 tahun sudah pun melihat 30 tahun.
Bagaimana ansuran dikira, dan kenapa kadar bergerak?
Dalam bahasa mudah: bank membahagikan pinjaman kepada bayaran bulanan yang sama rata supaya, selepas faedah dikenakan setiap bulan atas baki yang masih terhutang, baki itu tepat menjadi sifar pada hujung tempoh. Pada awalnya sebahagian besar setiap bayaran ialah faedah; pada akhirnya sebahagian besarnya prinsipal. Dalam tahun pertama pinjaman RM450,000, 35 tahun, 4.00%, kira-kira RM1,500 daripada ansuran RM1,992 ialah faedah. Mana-mana kalkulator pinjaman rumah, termasuk kalkulator bank sendiri, guna formula yang sama, jadi angka kami sepadan dengan angka mereka pada kadar dan tempoh yang sama.
Kadar anda ialah SBR campur margin. Sejak Ogos 2022 semua pinjaman rumah kadar terapung baharu diharga atas Kadar Asas Piawai (SBR), yang setiap bank tetapkan sama dengan OPR Bank Negara; OPR berada pada 2.75% sejak Julai 2025 dan dikekalkan lagi pada mesyuarat MPC 3 September 2026. Bank menambah margin sendiri di atasnya: 4.00% indikatif Maybank ialah SBR + 1.25%; senarai RinggitPlus September 2026 menunjukkan pakej lain dari kira-kira 4.10% (RHB) hingga 4.35% (Maybank Maxi Home, CIMB). Margin itu tetap sepanjang hayat pinjaman, SBR tidak. Sebab itu jadual menunjukkan +0.5% dan +1.0%: kalau OPR kembali ke paras 2023, ansuran anda bergerak sekali. Pembiayaan Islam berfungsi sama dengan kadar keuntungan menggantikan kadar faedah.
Tiga perkara menggerakkan angka bulanan anda, ikut saiz: jumlah pinjaman (jadi harga dan berapa tunai anda letak), tempoh, dan kadar. Dua yang pertama di tangan anda; yang ketiga sebahagiannya di tangan bank dan sebahagiannya di tangan Bank Negara.
Ansuran itu mampu dibayar? Ujian DSR yang bank jalankan
Bank tidak akan meluluskan ansuran hanya kerana anda kata mampu bayar; mereka semak nisbah khidmat hutang, atau DSR, iaitu semua bayaran balik pinjaman bulanan anda termasuk yang baharu dibahagi dengan pendapatan bersih bulanan. Kebanyakan bank mahu ia di bawah kira-kira 60%, dan julat sihat ialah bawah 40%. Jadi ansuran RM1,992 untuk rumah RM500,000 memerlukan pendapatan bersih sekurang-kurangnya RM3,320 tanpa hutang lain, dan secara realistik RM5,000 atau lebih setelah pinjaman kereta dan kad kredit dikira. Mekanik penuhnya ada dalam DSR dijelaskan, dan pendapatan yang diperlukan pada setiap paras harga ada dalam pendapatan diperlukan untuk rumah RM500k.
Dua amaran jujur. Pertama, ansuran bukan keseluruhan kos bulanan memiliki rumah: yuran penyelenggaraan, kumpulan wang penjelas, cukai tanah, cukai taksiran dan insurans kebakaran duduk di atasnya, lazimnya beberapa ratus ringgit sebulan untuk kondo; senarainya ada dalam kos tersembunyi membeli hartanah. Kedua, kalau ansuran hanya berjalan pada 4.00% dan pecah pada 5.00%, anda membeli rumah yang terlalu besar. Guna lajur +1.0% sebagai bajet sebenar anda.
Soalan lazim
Berapa ansuran bulanan rumah RM500,000 di Malaysia?
Kira-kira RM1,992 sebulan dengan pinjaman 90% (RM450,000) selama 35 tahun pada 4.00%, atau kira-kira RM2,148 selama 30 tahun. Pada 4.50% ia menjadi RM2,130 dan RM2,280. Sebut harga sebenar bank anda bergantung pada margin yang ditawarkan kepada anda.
Berapa kadar faedah pinjaman rumah yang bank Malaysia kenakan pada 2026?
OPR Bank Negara ialah 2.75% (dikekalkan pada 3 September 2026), jadi SBR setiap bank ialah 2.75%. Kadar efektif indikatif yang diterbitkan Maybank untuk pinjaman perumahan standard ialah 4.00% (SBR + 1.25%); RinggitPlus menyenaraikan pakej lain kira-kira 4.10% hingga 4.35% setakat September 2026. Kadar promosi di bawah itu biasanya datang dengan syarat atau tempoh kunci masuk.
Pinjaman 35 tahun idea buruk ke?
Tidak jika itu yang membuatkan anda diluluskan dan anda bayar lebih kemudian. Untuk RM450,000 pada 4.00% ia kos kira-kira RM63,000 lebih faedah berbanding 30 tahun, tetapi ansurannya RM156 lebih rendah setiap bulan. Kesilapannya ialah ambil 35 tahun dan tidak pernah bayar seringgit pun lebih.
Berapa banyak ansuran awal saya ialah faedah?
Sebahagian besarnya. Untuk pinjaman RM450,000 pada 4.00% selama 35 tahun, lebih kurang RM1,500 daripada bayaran pertama RM1,992 ialah faedah dan hanya kira-kira RM490 mengurangkan pinjaman. Sebab itu bayaran tambahan dalam beberapa tahun pertama paling banyak menjimatkan.
Ini terpakai untuk pembiayaan perumahan Islam juga?
Ya. Produk Islam seperti Komoditi Murabahah atau Musharakah Mutanaqisah guna kadar keuntungan yang diharga atas SBR yang sama dan menghasilkan ansuran yang sama untuk kadar dan tempoh yang sama. Labelnya berbeza; kiraannya tidak.
Anggaran yang dibina atas keputusan OPR Bank Negara Malaysia 3 September 2026, kadar pinjaman efektif indikatif yang diterbitkan Maybank (4.00%, kadar berkuat kuasa 11 Julai 2025) dan senarai pinjaman rumah RinggitPlus September 2026, menggunakan formula pelunasan standard, setakat 24 September 2026. Ia bukan nasihat kewangan dan bukan tawaran pinjaman. Bank memetik kadar, margin dan tempoh mereka sendiri untuk setiap peminjam, dan OPR boleh berubah; kira sendiri pada satu mata peratusan lebih tinggi sebelum tandatangan.