Pengeluaran KWSP beli rumah di Malaysia (2026): berapa Akaun Sejahtera benarkan anda keluarkan, cara mohon di i-Akaun, dan apa kosnya kepada persaraan anda
Ya - jika anda bawah 55 tahun dengan sekurang-kurangnya RM500 dalam Akaun Sejahtera (dahulunya Akaun 2), KWSP membenarkan anda mengeluarkan sehingga perbezaan antara harga belian dan pinjaman yang diluluskan, campur 10% harga belian - atau keseluruhan baki Akaun Sejahtera anda, mana yang lebih rendah (kwsp.gov.my, Pengeluaran Beli Rumah). Untuk unit RM500,000 dengan pinjaman 90% itu RM50,000 + RM50,000 = RM100,000, jika baki anda mencukupi. Pembeli tunai boleh ambil harga campur 10%. Anda mesti membeli unit kediaman di Malaysia dengan pinjaman daripada pemberi pinjaman yang diiktiraf atau dana sendiri, dengan perjanjian jual beli tidak melebihi tiga tahun, dan tidak mempunyai pengeluaran perumahan terdahulu yang masih terikat pada hartanah yang masih anda miliki.
Pengeluaran berasingan wujud untuk mengurangkan atau menyelesaikan pinjaman perumahan sedia ada (sekali setahun, untuk rumah pertama atau kedua anda) dan untuk membayar ansuran bulanan daripada simpanan anda. Ketiga-tiganya daripada Akaun Sejahtera, yang sejak 11 Mei 2024 menerima 15% caruman, dengan 75% ke Akaun Persaraan dan 10% ke Akaun Fleksibel. Permohonan melalui aplikasi KWSP i-Akaun, diikuti pengesahan cap jari di pejabat KWSP dalam 14 hari bekerja.
Akaun KWSP mana yang boleh saya guna untuk rumah pada 2026 - dan berapa dalamnya?
Hanya Akaun Sejahtera. Bukan Akaun Persaraan, dan bukan Akaun Fleksibel. KWSP menstruktur semula simpanan setiap ahli pada 11 Mei 2024 daripada dua akaun kepada tiga, menurut panduan penstrukturan semula yang diterbitkannya:
| Akaun | Dahulunya | Bahagian caruman baharu | Pengeluaran perumahan? |
|---|---|---|---|
| Akaun Persaraan | Akaun 1 | 75% | Tidak - dikunci untuk persaraan |
| Akaun Sejahtera | Akaun 2 | 15% | Ya - perumahan, pendidikan, kesihatan |
| Akaun Fleksibel | Baharu pada 2024 | 10% | Bukan melalui skim perumahan - boleh dikeluarkan bila-bila masa untuk apa-apa tujuan |
Baki Akaun 2 sedia ada anda dipindahkan ke Akaun Sejahtera pada hari penstrukturan semula, jadi ahli yang telah mencarum bertahun-tahun masih mempunyai baki yang bermakna. Kesan praktikal untuk pembeli: tabung perumahan terisi pada separuh kadar lama - 15% caruman berbanding 30% sebelum ini - jadi seorang berusia 28 tahun hari ini akan ada kurang di dalamnya pada usia 35 berbanding orang seusia sedekad lalu. Akaun Fleksibel sudah tentu boleh dibelanjakan untuk rumah juga, tetapi ia wang biasa yang boleh dikeluarkan bila-bila masa; ia bukan sebahagian daripada pengeluaran perumahan dan peraturannya berasingan.
Semak baki anda dalam aplikasi KWSP i-Akaun sebelum mencari rumah; jumlah yang sebenarnya boleh anda ambil dihadkan oleh baki, bukan oleh formula.
Berapa boleh saya keluarkan untuk beli rumah, dan siapa yang layak?
Formula menurut kwsp.gov.my ialah: (harga belian - jumlah pinjaman diluluskan) + 10% harga belian, dihadkan pada baki Akaun Sejahtera anda. Untuk pembelian dibiayai sendiri (tunai) ialah harga belian + 10%, dihadkan pada baki. Contoh kiraan:
| Harga | Pinjaman | Harga - pinjaman | +10% harga | Pengeluaran maksimum |
|---|---|---|---|---|
| RM500,000 | 90% (RM450,000) | RM50,000 | RM50,000 | RM100,000 |
| RM500,000 | 70% (RM350,000, pinjaman ketiga) | RM150,000 | RM50,000 | RM200,000 |
| RM400,000 | Tiada (tunai) | RM400,000 | RM40,000 | RM440,000 |
10% tambahan itu disengajakan: ia bertujuan menampung yuran guaman, duti setem dan kos kemasukan lain - senarainya dalam tunai diperlukan untuk kondo RM500k. Kelayakan, menurut halaman KWSP yang sama:
- Ahli warganegara atau bukan warganegara, bawah 55 tahun, dengan sekurang-kurangnya RM500 dalam Akaun Sejahtera.
- Membeli unit kediaman di Malaysia: banglo, teres, semi-D, apartmen, kondominium, studio, apartmen servis, rumah bandar, SOHO, atau lot kedai dengan unit kediaman daripada pemaju. Tanah semata-mata tiada dalam senarai (ada pengeluaran bina rumah berasingan untuk ahli yang membina di atas tanah milik mereka). Pembelian SOHO mesti dimohon secara manual di pejabat KWSP.
- Dibiayai oleh pemberi pinjaman yang diiktiraf (bank berlesen, kerajaan atau LPPSA, majikan anda, koperasi atau syarikat insurans berlesen) atau dibiayai sendiri - untuk pembelian tunai KWSP mahukan pengesahan peguam dan resit bayaran sekurang-kurangnya 20% harga.
- Anda tidak pernah membuat pengeluaran perumahan, atau pernah membuatnya dan telah menjual atau melupuskan hartanah itu. KWSP membiayai sehingga dua hartanah seumur hidup anda, satu pada satu masa.
- PJB atau pengisytiharan jualan tidak melebihi tiga tahun pada tarikh permohonan.
Pengeluaran bersama: anda boleh memohon bersama pasangan, ibu bapa, ibu bapa mertua, anak atau adik-beradik yang merupakan pembeli bersama, masing-masing daripada Akaun Sejahtera sendiri, dengan sijil nikah atau sijil lahir sebagai bukti hubungan. Jumlahnya masih dihadkan oleh formula, jadi pasangan yang membeli unit RM500,000 dengan pinjaman 90% boleh ambil RM100,000 antara mereka, bukan RM100,000 seorang.
Untuk kira angka anda sendiri, guna kalkulator perumahan KWSP: masukkan baki, harga dan pinjaman, dan ia menunjukkan jumlah maksimum yang boleh dikeluarkan serta jadi berapa wang itu jika dibiarkan dalam KWSP.
Boleh saya guna KWSP untuk kurangkan pinjaman perumahan atau bayar ansuran bulanan?
Ya untuk kedua-duanya, dan anda boleh jalankan serentak. Mengurangkan pinjaman hanya untuk rumah pertama atau kedua - halaman KWSP menyatakan dengan jelas rumah ketiga tidak layak - manakala pengeluaran ansuran bulanan terhad kepada satu rumah bagi setiap ahli.
Kurangkan atau selesaikan baki pinjaman perumahan. Keluarkan baki pinjaman tertunggak atau keseluruhan Akaun Sejahtera anda, mana yang lebih rendah (minimum RM500), sekali setiap 12 bulan. Wang dibayar terus ke akaun pinjaman anda di bank panel KWSP, bukan kepada anda. Anda juga boleh buat ini untuk pinjaman pasangan atas rumah yang mereka miliki atau anda miliki bersama. Overdraf, pinjaman daripada individu, pinjaman ubah suai dan hartanah luar negara dikecualikan. Untuk loan flexi ini penggunaan wang KWSP yang paling bersih: ia memotong prinsipal, faedah harian jatuh serta-merta, dan anda kekalkan ansuran supaya pinjaman tamat bertahun-tahun lebih awal - lihat full-flexi vs semi-flexi.
Pengeluaran ansuran bulanan. Dengan sekurang-kurangnya RM600 dalam Akaun Sejahtera dan ansuran yang sudah berjalan, KWSP memindahkan satu jumlah daripada Akaun Sejahtera ke akaun khas dan membayar anda setiap bulan untuk membayar pinjaman - minimum RM100 sebulan selama sekurang-kurangnya enam bulan, tidak melebihi ansuran sebenar, dan jadual mesti tamat sebelum anda berusia 55 tahun (jadi paling lewat anda boleh memohon ialah 54 tahun 6 bulan). Dividen atas jumlah yang diletakkan masih dikreditkan kepada anda. Ia terhad kepada satu rumah setiap ahli, dan jika anda menjual atau melangsaikan pinjaman itu kemudahan ini tidak tersedia untuk hartanah lain.
Butiran setiap satu ada dalam panduannya sendiri. Guna KWSP untuk kurangkan atau selesaikan pinjaman menunjukkan berapa faedah yang dijimat dan apa berlaku jika anda refinance kemudian. Guna KWSP untuk bayar ansuran bulanan menerangkan perkara yang paling ramai salah faham: KWSP memasukkan wang ke akaun bank anda sendiri setiap bulan dan anda terus membayar bank sendiri. Pinjaman yang sudah dikelaskan bank sebagai tertunggak teruk (NPL) masih boleh memohon, tetapi bayaran dibuat melalui cek jurubank terus kepada pemberi pinjaman, dan apabila bayaran habis anda boleh memohon semula (kwsp.gov.my, dibaca 2 Oktober 2026).
Macam mana nak mohon di i-Akaun, berapa lama, dan apa kosnya kepada persaraan saya?
Mohon dalam aplikasi KWSP i-Akaun, kemudian sahkan cap jari anda di mana-mana pejabat KWSP atau terminal layan diri dalam 14 hari bekerja atau permohonan ditolak (soalan lazim KWSP sendiri). Urutannya:
- Dapatkan kelulusan pinjaman dulu - jumlah pengeluaran bergantung pada angka pinjaman yang diluluskan, dan KWSP mahukan surat kelulusan (atau perjanjian pinjaman jika kelulusan melebihi setahun).
- Dalam i-Akaun, pilih pengeluaran perumahan, muat naik PJB (atau pengisytiharan jualan), surat kelulusan pinjaman, penyata bank atau muka surat buku bank anda, dan untuk permohonan bersama sijil nikah atau sijil lahir. Bukan pemegang MyKad guna Borang KWSP 9C (AHL).
- Sahkan cap jari anda di pejabat KWSP atau SST dalam 14 hari bekerja. KWSP akan memaklumkan anda dalam aplikasi jika memerlukan lebih banyak dokumen.
Bayaran untuk pengeluaran beli rumah dikreditkan ke akaun bank anda sendiri di bank panel (atau melalui cek jurubank jika kredit gagal); pengeluaran kurangkan pinjaman terus ke akaun pinjaman bank. Halaman KWSP tidak menyatakan masa pemprosesan; panduan terbitan (panduan KWSP 2026 PropCashflow, contohnya) melaporkan dua hingga tiga minggu daripada dokumen lengkap, jadi jangan rancang untuk menggunakannya bagi yuran tempahan atau 10% semasa tandatangan PJB melainkan pemaju sanggup menunggu. Penggunaan realistik ialah baki deposit untuk subsale, kos penutupan, atau pengurangan prinsipal sekali gus setelah pinjaman dikeluarkan.
Keburukan yang jujur. Wang KWSP ialah modal paling murah yang pernah anda pegang - ia berkompaun tanpa cukai pada dividen yang diisytiharkan dan ia terlindung daripada bulan-bulan buruk anda sendiri. Setiap ringgit yang dikeluarkan pada usia 30 berhenti berkompaun selama 25 tahun; ilustrasi PropCashflow meletakkan pengeluaran RM50,000 pada usia 30 sebagai kira-kira RM191,000 kurang dalam akaun pada usia 55 dengan andaian 5.5% setahun, dan menyatakan hanya kira-kira 36% ahli mencapai penanda aras simpanan asas lama KWSP RM240,000, yang digantikan rangka kerja Kecukupan Pendapatan Persaraan mulai Januari 2026 dengan angka lebih tinggi yang diukur pada usia 60. Mengeluarkan untuk memotong pinjaman 4.35% ketika tabung membayar lebih daripada itu adalah, di atas kertas, perdagangan yang rugi; ia masuk akal apabila ia perbezaan antara memiliki dan tidak, apabila ia menarik DSR anda ke bawah garisan bank, atau apabila ia menggantikan hutang kos lebih tinggi. Ia tidak masuk akal untuk membiayai unit lebih besar daripada yang anda mampu. Pembeli kali pertama patut habiskan skim yang tidak berkos dulu - skim pembeli rumah pertama menyenaraikannya.
Soalan lazim
Boleh saya keluarkan KWSP untuk bayaran muka 10% sebelum tandatangan PJB?
Tidak - KWSP memerlukan PJB yang ditandatangani (atau pengisytiharan jualan) dan surat kelulusan pinjaman bersama permohonan, dan membayar hanya selepas pengesahan. Rancang bayaran muka daripada tunai dan guna wang KWSP untuk membayar balik diri sendiri atau mengurangkan pinjaman setelah dikeluarkan.
Boleh saya guna KWSP untuk beli rumah kedua sementara masih memiliki rumah pertama yang dibeli dengan KWSP?
Bukan melalui pengeluaran beli rumah. KWSP membiayai sehingga dua hartanah tetapi satu pada satu masa: anda mesti menjual atau melupuskan rumah pertama yang dibiayai KWSP sebelum mengeluarkan untuk yang kedua, dengan bukti pindah milik. Pengeluaran kurangkan pinjaman dan ansuran meliputi rumah pertama atau kedua.
Boleh saya keluarkan daripada Akaun Fleksibel untuk rumah sebagai ganti?
Akaun Fleksibel boleh dikeluarkan bila-bila masa untuk apa-apa tujuan, jadi tiada apa yang menghalang anda membelanjakannya untuk rumah - tetapi ia bukan sebahagian daripada skim pengeluaran perumahan, bakinya kecil (10% caruman sejak Mei 2024) dan ia tiada formula atau dokumen. Akaun Persaraan tidak boleh disentuh.
Boleh suami dan isteri kedua-duanya keluarkan untuk rumah yang sama?
Boleh, sebagai pengeluaran bersama jika kedua-duanya pembeli, masing-masing daripada Akaun Sejahtera sendiri, dengan sijil nikah. Jumlah gabungan masih dihadkan pada (harga - pinjaman) + 10% harga. Ahli juga boleh mengeluarkan untuk mengurangkan pinjaman pasangan atas rumah yang pasangan miliki.
Adakah pengeluaran KWSP dikira sebagai pendapatan atau menjejaskan kelulusan pinjaman saya?
Ia simpanan anda sendiri, bukan pendapatan, dan tidak dicukai. Bank suka melihatnya: deposit lebih besar menurunkan pinjaman dan DSR. Ambil perhatian bank mengenakan yuran kecil untuk surat pengeluaran KWSP - RM20 di RHB, menurut senarai produk RinggitPlus.
Bolehkah KWSP membantu saya layak untuk pinjaman lebih besar?
Ada pilihan yang kurang dikenali, iaitu Pengeluaran Perumahan Fleksibel. Anda mengasingkan sebahagian Akaun Sejahtera, dan bank kemudian mengira caruman KWSP bulanan anda sebagai sebahagian pendapatan semasa menentukan jumlah pinjaman (kwsp.gov.my, dibaca 2 Oktober 2026). Ia untuk warganegara dan pemastautin tetap di bawah umur 54 tahun, sekurang-kurangnya setahun, satu rumah pada satu masa, dan dimohon melalui bank bersama pengeluaran beli rumah atau kurangkan pinjaman. Wang yang diasingkan kekal milik anda dan masih mendapat dividen, tetapi tidak boleh digunakan untuk pengeluaran perumahan, pendidikan atau kesihatan sepanjang tempoh itu. Tidak semua bank menerimanya, jadi tanya pegawai bank anda.
Maklumat umum berdasarkan halaman pengeluaran Beli Rumah, Kurangkan/Selesaikan Pinjaman Perumahan dan Ansuran Bulanan Pinjaman Perumahan yang diterbitkan KWSP serta panduan penstrukturan semula akaunnya, setakat September 2026 - bukan nasihat kewangan. Terma, baki minimum dan senarai dokumen KWSP berubah; ilustrasi kesan persaraan ialah kiraan pihak ketiga yang diterbitkan atas andaian yang dinyatakan, bukan unjuran akaun anda.