Apabila Bank Negara ubah kadar faedahnya (OPR), berapa ansuran pinjaman rumah anda berubah?

OPR ialah 2.75%, dan perubahannya sampai kepada anda melalui tiga mata rantai: OPR, kemudian SBR, kemudian kadar pinjaman anda.

OPR ditetapkan oleh Jawatankuasa Dasar Monetari (MPC) Bank Negara, yang bermesyuarat enam kali setahun. Tarikh keputusan 2026 ialah 22 Januari, 5 Mac, 7 Mei, 9 Julai, 3 September dan 5 November.

SBR (Standardised Base Rate, Kadar Asas Standard) ialah kadar rujukan yang setiap bank guna untuk pinjaman rumah kadar terapung baharu sejak 1 Ogos 2022, di bawah Rangka Kerja Kadar Rujukan Bank Negara yang disemak semula. Ia dikaitkan semata-mata dengan OPR, jadi apabila OPR bergerak 0.25 mata, SBR setiap bank bergerak 0.25 mata. Hari ini SBR setiap bank ialah 2.75%.

Kadar pinjaman anda ialah SBR campur spread yang tertulis dalam surat tawaran. Kadar indikatif yang diterbitkan Maybank untuk pinjaman perumahan standard, contohnya, ialah 4.00%: SBR 2.75% campur 1.25%. Spread itu meliputi kos, risiko dan keuntungan bank dan lazimnya kekal sepanjang tempoh pinjaman; hanya bahagian SBR yang bergerak. Pinjaman yang ditandatangani sebelum Ogos 2022 diharga berdasarkan Kadar Asas (BR) atau Kadar Pinjaman Asas (BLR) yang lama, dan rangka kerja Bank Negara menyatakan kedua-duanya bergerak seiring sepenuhnya dengan SBR, jadi peminjam lama merasai perubahan yang sama.

Berapa cepat? Hari, bukan bulan. Bank Negara menurunkan OPR pada 9 Julai 2025; Maybank mengumumkan pada hari yang sama bahawa kadarnya akan turun 0.25 mata mulai 11 Julai 2025. Bank anda kemudian memaklumkan ansuran baharu melalui surat, aplikasi atau SMS. Jika rumah anda masih dalam pembinaan, perubahan itu muncul pada faedah progresif atas jumlah yang sudah dikeluarkan.

Setiap perubahan OPR sejak 2020, daripada jadual keputusan Bank Negara, dengan maksud setiap paras bagi pinjaman RM500,000 selama 35 tahun yang diharga pada OPR campur 1.25%:

Baca lajur ansuran dari atas ke bawah: antara pertengahan 2020 dan pertengahan 2023 pinjaman yang sama naik daripada RM1,924 kepada RM2,289 sebulan, RM365 lebih, tanpa peminjam berbuat apa-apa. Itulah saiz ayunan yang pinjaman 35 tahun perlu tahan.

Biasanya ansuran, dan peraturan untuk pinjaman anda ada dalam surat tawaran. Bank ada dua tuas apabila kadar bergerak: kekalkan tempoh (bilangan tahun) dan ubah bayaran bulanan, atau kekalkan bayaran dan ubah tempoh.

Selepas penurunan, sesetengah bank merendahkan ansuran dan yang lain mengekalkannya lalu memendekkan pinjaman, yang menjimatkan lebih banyak faedah. Dalam contoh RM500,000, kekal pada RM2,214 sebulan selepas penurunan 0.25 mata melangsaikan pinjaman dalam kira-kira 392 bulan dan bukan 420, lebih kurang 2.3 tahun lebih awal. Jika anda lebih suka ada tunai setiap bulan, anda boleh minta bank merendahkan ansuran.

Selepas kenaikan, ansuran naik bagi kebanyakan peminjam, kerana tempoh maksimum biasa ialah 35 tahun atau sehingga umur 70, mana yang dahulu (had yang diterbitkan RHB dan Alliance Bank, disemak 5 Oktober 2026), dan kebanyakan pinjaman baharu sudah berada pada had itu. Jika angka baharu memeritkan, ada dua alat: bayaran sekali gus ke dalam pinjaman, yang boleh datang daripada Akaun Sejahtera KWSP (dahulu Akaun 2; lihat guna KWSP untuk kurangkan pinjaman perumahan), dan pembiayaan semula, yang ada kosnya sendiri dan mungkin masih dalam tempoh lock-in anda (lihat tempoh lock-in dan pembiayaan semula).

Saiz perubahan lebih penting daripada tajuk berita. Bagi pinjaman 35 tahun yang bermula pada 4.00%:

Sebelum membeli, kira ansuran pada kadar yang ditawarkan campur satu mata penuh dan semak dua perkara: ia masih muat dalam bajet bulanan anda, dan DSR anda (nisbah khidmat hutang: semua bayaran pinjaman bulanan dibahagi pendapatan) kekal di bawah siling bank, lazimnya sekitar 60%. Jadual siap ada dalam ansuran bulanan pinjaman perumahan 2026 dan ujian itu sendiri dalam panduan DSR kami.

Boleh, tetapi anda membayar untuk kepastian itu dari awal. Hampir semua pinjaman rumah di Malaysia berkadar terapung; pinjaman kadar tetap jarang dan kebanyakannya daripada syarikat insurans.

Pinjaman kadar tetap itu lebih mahal RM306 sebulan dari hari pertama, jadi OPR perlu naik kira-kira satu mata penuh, ke sekitar 3.75%, dan kekal di situ sebelum kadar tetap menjadi lebih untung. Sebagai rujukan, paras tertinggi OPR sejak 2020 ialah 3.00%. Senarai yang sama menunjukkan tempoh lock-in 5 tahun bagi pakej kadar tetap dengan penalti sehingga 3.5% daripada baki pinjaman jika diselesaikan awal, jadi ia juga lebih sukar ditinggalkan.

Pembiayaan Islam ada had terbina. Pembiayaan rumah di bawah Komoditi Murabahah juga terapung, tetapi kontraknya menyatakan kadar keuntungan siling: halaman Alliance Bank menyebut kadar keuntungan dihadkan pada kadar keuntungan siling, jadi anda tahu bayaran maksimum anda. Anda masih mendapat manfaat daripada penurunan. Siling itu berbeza mengikut bank dan dicetak dalam tawaran, jadi baca sejauh mana ia berada di atas kadar permulaan anda.

Apa jua jenis yang anda ambil, spread di atas SBR ialah bahagian yang berbeza antara bank, dan spread yang lebih rendah membantu anda pada setiap paras OPR sepanjang tempoh pinjaman. Bandingkan surat tawaran daripada dua atau tiga bank sebelum menandatangani.