Rumah zero deposit: macam mana ia sebenarnya berfungsi di Malaysia?
Gaji anda stabil tapi simpanan sedikit, dan ada projek baharu yang iklankan "zero deposit". Maksudnya pakej pemaju menanggung tunai yang biasanya anda bayar semasa tandatangan: rebat dikreditkan ke atas bayaran pendahuluan 10% dan yuran guaman ditanggung. Pakej itu sama untuk setiap pembeli jenis unit tersebut. Angka yang penting ialah harga bersih: harga dalam kontrak anda (perjanjian jual beli, atau SPA) tolak pakej.
Bank yang menentukan sama ada ia betul-betul sifar. Bank Negara telah mengarahkan bank sejak 2013 supaya memberi pinjaman paling banyak 90% daripada harga jualan bersih selepas rebat, seperti yang dijelaskan oleh Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA). Jadi untuk harga bersih RM450,000, jangkakan pinjaman RM405,000 dan RM45,000 tunai anda sendiri. Kalau pinjaman memang meliputi seluruh harga bersih, contohnya di bawah skim jaminan SJKP, anda bayar kira-kira RM199 lebih sebulan (4.00%, 35 tahun) dan bermula tanpa ekuiti.
Macam mana projek baharu 0 downpayment sebenarnya berfungsi?
Ia berfungsi dengan memindahkan kos daripada anda kepada pakej pemaju, bukan dengan menjadikan rumah lebih murah daripada harga bersihnya. Biasanya bank beri pinjaman hingga 90% daripada harga (margin pembiayaan) dan anda bayar baki 10% secara tunai, ditambah yuran guaman dan duti setem. Pakej zero deposit menguruskan setiap satu:
- Rebat dikreditkan ke atas bayaran pendahuluan. SPA menunjukkan harga senarai penuh. Surat berasingan daripada pemaju memberi rebat, dan ia dikreditkan ke atas 10% pertama supaya anda tidak perlu keluarkan tunai itu semasa tandatangan.
- Yuran guaman ditanggung. Pemaju membayar peguam panelnya untuk SPA anda dan biasanya perjanjian pinjaman.
- Kadang-kadang duti setem. Baca yang mana satu: pindah milik, perjanjian pinjaman, atau kedua-duanya.
Pakej itu diterbitkan dan tetap: setiap pembeli jenis unit yang sama pada hari yang sama dapat pakej yang sama. Yang perlu anda faham ialah tiga harga yang terhasil, di sini dengan unit RM500,000 dan rebat 10%:
| Harga | Jumlah | Di mana ia muncul | Digunakan untuk apa |
|---|---|---|---|
| Harga SPA (kontrak) | RM500,000 | Perjanjian jual beli | Duti setem, dan harga belian anda dalam rekod |
| Rebat dalam pakej | RM50,000 | Surat rebat pemaju | Dikreditkan ke atas bayaran pendahuluan 10% |
| Harga bersih | RM450,000 | Anda kira sendiri: harga SPA tolak pakej | Apa yang anda betul-betul bayar, dan asas bank mengira pinjaman |
Hubungan tiga harga ini pada mana-mana senarai harga ada dalam senarai harga projek baharu dijelaskan.
Cara bank mengira pinjaman. Bank Negara mengarahkan bank pada 2013 supaya menawarkan pembiayaan paling banyak 90% atas harga jualan bersih selepas semua diskaun dan rebat; setiausaha agung Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan telah menulis tentangnya lebih daripada sekali (EdgeProp, 25 Jun 2021), dan panduan Loanstreet yang dikemas kini 20 Januari 2026 menerangkan peraturan yang sama. Bank juga memberi pinjaman atas yang lebih rendah antara harga dan penilaiannya sendiri. Jadi ikut peraturan, 90% daripada RM450,000 ialah RM405,000, dan RM45,000 masih perlu anda sediakan. Persatuan yang sama juga pernah menyatakan secara terbuka bahawa bukan semua bank menguatkuasakan peraturan itu dengan ketat, sebab itu dua pembeli unit yang serupa boleh dapat jumlah pinjaman berbeza. Satu-satunya angka yang boleh dipegang ialah jumlah pinjaman dalam surat tawaran bank.
Satu perkara tidak berubah dengan apa-apa pakej: di bawah Peraturan 11(2) Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989, pemaju tidak boleh mengutip apa-apa bayaran, dengan apa jua nama, kecuali seperti yang diperuntukkan kontrak jualan. Maksudnya untuk bayaran tempahan ada dalam pemulangan bayaran tempahan.
Unit sama, harga bersih sama, dua cara membiayainya
Apa risiko beli dengan zero deposit?
1. Pinjaman lebih besar, selama 35 tahun
Meminjam seluruh harga bersih dan bukan 90% daripadanya menelan RM199 lebih setiap bulan dalam contoh kami, dan kira-kira RM38,700 lebih faedah sepanjang tempoh, selain membayar balik tambahan RM45,000 itu sendiri. Untuk projek baharu anda juga bayar faedah semasa pembinaan atas apa yang bank sudah lepaskan, dan itu pun dikira atas pinjaman yang lebih besar; lihat faedah progresif dan aliran tunai.
2. Jurang penilaian kalau jual awal
Bila anda jual, bank pembeli memberi pinjaman atas yang lebih rendah antara harga dipersetujui dan angka penilainya, dan penilai merujuk harga yang betul-betul ditransaksikan berdekatan, bukan harga SPA anda (lihat penilaian lebih rendah daripada harga). Dalam contoh ini anda masih berhutang kira-kira RM417,000 selepas lima tahun. Kalau unit itu dinilai sekitar RM450,000 ketika itu, hasil jualan hanya cukup-cukup melunaskan pinjaman, dan selepas yuran ejen dan kos guaman anda mungkin perlu tambah tunai untuk keluar. Pembeli yang bermula dengan pinjaman RM405,000 berhutang kira-kira RM376,000 pada masa yang sama. Tanpa ekuiti pada permulaan, rancang untuk pegang jangka panjang; kos keluar ada dalam kos jual dan CKHT.
3. Surat rebat ada syarat
Rebat ialah janji bertulis yang bersyarat, bukan satu baris dalam SPA. Surat itu menyatakan bila rebat dikreditkan (ke atas 10% pertama semasa tandatangan, sebagai kredit ke atas bil kemajuan kemudian, atau selepas anda dapat kunci) dan apa jadi padanya kalau jualan ditamatkan. Rebat yang dikreditkan semasa tandatangan itulah yang menjadikan pendahuluan sifar; yang dikreditkan kemudian bermakna anda dahulukan 10% itu. Hantar surat itu kepada kami sebelum tandatangan dan kami baca bersama anda.
Rebat yang mengurangkan apa yang anda bayar ialah bahagian biasa pakej pemaju. Aturan di mana bank ditunjukkan harga lebih tinggi daripada yang anda betul-betul bayar, supaya pinjaman jadi lebih besar daripada harga bersih dan lebihannya diserahkan kepada anda sebagai tunai, ialah perkara lain. Peraturan Bank Negara ialah pinjaman dikira atas harga jualan bersih selepas rebat. Menyembunyikan rebat daripada bank bermakna pemberi pinjaman diberi harga yang salah, dan akuan dalam dokumen pinjaman membawa tandatangan anda, bukan jurujual.
Kalau sesiapa, sama ada ejen, jurujual atau "perunding loan", menawarkan untuk bantu anda keluarkan tunai daripada loan projek baharu, tinggalkan. Laluan sah untuk pembiayaan lebih tinggi ialah skim kerajaan: lihat SJKP dan loan 100%.
Tujuh perkara untuk dipastikan sebelum ambil pakej zero deposit
- Berapa harga bersihnya?
Tulis harga SPA, setiap item dalam pakej dan harga bersih yang terhasil. Harga bersih, dan harga bersih sekaki persegi, ialah angka untuk dibandingkan dengan projek lain dan dengan apa yang pembeli betul-betul bayar untuk unit subsale berdekatan. Hantar senarai harga kepada kami dan kami kirakan.
- Berapa jumlah pinjaman dalam surat tawaran?
Ikut peraturan Bank Negara, bank beri hingga 90% daripada harga bersih, yang dalam contoh kami meninggalkan RM45,000 untuk anda bayar. Jangan bergantung pada "sifar" sehingga surat tawaran bank menunjukkan jumlah pinjaman.
- Adakah harga SPA melebihi RM500,000?
Rumah pertama dikecualikan sepenuhnya daripada duti setem pindah milik dan perjanjian pinjaman hanya jika berharga RM500,000 atau kurang dan SPA ditandatangani selewat-lewatnya 31 Disember 2027 (P.U.(A) 448/2025 dan 449/2025). Tiada pengecualian separa di atas paras itu. Ujiannya guna harga belian dalam SPA, bukan harga bersih anda: pada harga SPA RM510,000 duti pindah milik ialah RM9,300, walaupun harga bersihnya RM459,000. Borang akuan LHDN untuk pengecualian ini juga pada masa ini mengecualikan unit SOHO dan pangsapuri servis, yang Majlis Peguam bangkitkan kepada LHDN dalam pekelilingnya bertarikh 16 April 2026. Kadar dan contoh: duti setem 2026.
- Bila rebat dikreditkan?
Semasa tandatangan ke atas 10% pertama, ke atas bil kemajuan kemudian, atau selepas anda dapat kunci. Hanya yang pertama menjadikan pendahuluan sifar pada hari pertama.
- Mampukah anda tanggung ansuran pada kadar lebih tinggi?
Kebanyakan loan rumah berkadar terapung dan bergerak ikut OPR. Kira pinjaman dalam kalkulator bayaran kami pada satu mata peratusan lebih tinggi daripada kadar hari ini, dan semak DSR anda (nisbah khidmat hutang: semua bayaran pinjaman bulanan dibahagi pendapatan bersih) kekal bawah 60% yang lazimnya bank terima. Lihat penjelasan DSR.
- Apa lagi yang anda bayar pada hari pertama dan semasa serahan?
Zero deposit bukan sifar tunai. Apa yang pakej tidak tanggung tetap jatuh pada anda: insurans berkaitan pinjaman seperti MRTA, dan semasa serahan kunci deposit penyelenggaraan serta ubah suai. Senarainya ada dalam kos tersembunyi beli hartanah.
- Adakah projek itu sendiri kukuh?
Pinjaman penuh atas projek yang lewat ialah gabungan paling teruk, kerana anda bayar faedah tanpa rumah. Semak projek itu di Semak Projek dan lihat cara semak rekod pemaju.
Ambil pakej zero deposit, atau kumpul 10% dulu?
- Pendapatan anda stabil dan DSR masih ada ruang, cuma simpanan tunai sedikit
- Anda rancang duduk sendiri dan pegang jauh melebihi lima tahun
- Harga bersih selari dengan apa yang pembeli bayar untuk rumah serupa berdekatan
- Surat tawaran bank mengesahkan jumlah pinjaman secara bertulis
- Anda sedang menyewa dan ansurannya hampir sama dengan sewa
- Anda mungkin perlu jual dalam tiga hingga lima tahun
- Ansuran hanya lepas pada kadar hari ini tanpa sebarang lebihan
- Harga bersih jelas lebih tinggi daripada harga jualan rumah serupa berdekatan
- Ada orang cadangkan tunai keluar daripada loan
- Anda boleh kumpul 10% itu dalam setahun dua dan ambil pinjaman lebih kecil
WhatsApp Sifu nama projek, senarai harga, surat rebat dan pendapatan bulanan anda. Kami kira harga bersih, bandingkan dengan apa yang pembeli betul-betul bayar berdekatan, tunjukkan ansuran pada kadar lebih tinggi, dan beritahu tunai yang masih perlu pada hari pertama. Percuma untuk pembeli: kami rujuk anda kepada ejen berlesen dan bekerja atas aturan rujukan - lihat bagaimana kami dibayar. Anda juga boleh tanya soalan melalui Tanya Sifu.
Soalan yang pembeli betul-betul tanya
Rumah zero deposit di Malaysia sah ke?
Sah, apabila rebat itu sebahagian daripada pakej pemaju yang diterbitkan dan bank dimaklumkan. Rebat yang dikreditkan ke atas bayaran pendahuluan dan dinyatakan dalam surat pemaju ialah item pakej biasa. Kes bermasalah ialah apabila bank ditunjukkan harga lebih tinggi daripada yang pembeli betul-betul bayar.
Zero deposit bermaksud saya tak bayar apa-apa di depan?
Tidak. Ikut peraturan Bank Negara, bank beri hingga 90% daripada harga bersih selepas rebat, jadi jangkakan anda biayai bakinya kecuali layak untuk skim yang memberi lebih. Anda juga bayar apa yang pakej tidak tanggung, seperti insurans berkaitan pinjaman, dan kemudian deposit serahan serta ubah suai.
Boleh dapat pembiayaan 100% untuk projek baharu?
Boleh, melalui skim yang disokong kerajaan, bukan melalui rebat. SJKP menjamin pembiayaan sehingga RM500,000 termasuk insurans, yuran guaman dan penilaian untuk pembeli tanpa dokumen pendapatan tetap (sjkp.com.my, disemak 5 Oktober 2026), dan pembeli pertama bergaji serta penjawat awam ada laluan sendiri. Semuanya bermakna pinjaman lebih besar. Lihat SJKP dan loan 100%.
Bank beri pinjaman atas harga SPA atau harga bersih?
Atas harga bersih, dan atas yang lebih rendah antara itu dengan penilaiannya sendiri. Itu arahan Bank Negara kepada bank sejak 2013. Jumlah pinjaman dalam surat tawaran ialah angka untuk dirancang.
Boleh dapat balik bayaran tempahan kalau loan ditolak?
Undang-undang menyebelahi anda. Peraturan 11(2) Peraturan-Peraturan 1989 tidak membenarkan pemaju mengutip apa-apa bayaran kecuali seperti yang diperuntukkan kontrak jualan. Langkah untuk dapatkan semula bayaran tempahan ada dalam pemulangan bayaran tempahan.
Zero deposit bagus untuk pelaburan?
Jarang. Pinjaman yang bermula pada harga bersih penuh tidak meninggalkan ekuiti, ansuran lebih tinggi memakan sewa, dan jualan dalam beberapa tahun pertama perlu melunaskan pinjaman, yuran ejen dan kos guaman dahulu sebelum anda dapat apa-apa. Ia sesuai untuk pembeli yang akan tinggal bertahun-tahun.
Beritahu kami projek, harga SPA dan apa yang pakej tanggung. Kami kira harga bersih, tunai hari pertama dan ansuran sebenar anda, dan baca surat rebat bersama anda sebelum tandatangan.