Beli rumah kedua: loan berapa peratus? Betul ke hanya 70%?
Anda sudah ada satu loan rumah, sedang tengok hartanah kedua, dan ada orang kata bank hanya beri 70%. Itu bukan peraturannya. Had 70% Bank Negara Malaysia ke atas nisbah pinjaman kepada nilai (LTV, bahagian harga yang bank boleh pinjamkan) terpakai kepada "kemudahan pembiayaan rumah ketiga yang diambil oleh peminjam", dalam kenyataannya bertarikh 3 November 2010. Loan rumah pertama dan kedua kekal pada tahap bank masing-masing, lazimnya hingga 90%.
Yang mengehadkan kebanyakan pembelian kedua ialah nisbah khidmat hutang (DSR): semua bayaran pinjaman bulanan dibahagi pendapatan bersih, yang menurut panduan PIDM lazimnya bank terima bawah 60%. Contoh: pendapatan bersih RM8,000 dengan ansuran RM1,800 untuk rumah pertama meninggalkan ruang RM3,000, iaitu loan kedua kira-kira RM678,000 pada 4.00% selama 35 tahun. Anda juga hilang pengecualian duti setem rumah pertama, bernilai RM11,250 untuk belian RM500,000 dengan pinjaman 90%.
Betul ke loan rumah kedua dihadkan 70% di Malaysia?
Tidak. Had itu mengira bilangan loan rumah, dan ia bermula pada yang ketiga. Kenyataan Bank Negara bertarikh 3 November 2010 menyebut pembiayaan untuk rumah pertama dan kedua "tidak terjejas" dan diteruskan pada tahap yang setiap bank guna ikut dasar kredit sendiri. Yang dikira ialah loan rumah yang masih berbaki dalam CCRIS anda (rekod Bank Negara bagi setiap pinjaman atas nama anda), bukan bilangan hartanah yang anda miliki.
| Loan rumah yang masih berbaki | Belian seterusnya ialah | Pinjaman tertinggi | Ditetapkan oleh |
|---|---|---|---|
| Tiada | Loan pertama | Dasar bank, lazimnya 90% | Setiap bank |
| Satu | Loan kedua | Dasar bank, lazimnya 90% | Setiap bank |
| Dua atau lebih | Loan ketiga dan seterusnya | 70% | Bank Negara, 3 November 2010 |
Peratus itu dikenakan atas yang lebih rendah antara harga dan penilaian bank, dan untuk projek baharu atas harga bersih selepas pakej pemaju (lihat senarai harga projek baharu dijelaskan). Bank juga boleh tawarkan kurang daripada 90% ikut penilaiannya terhadap unit atau terhadap anda.
Tiga peraturan kiraan menentukan sama ada belian ini betul-betul yang kedua:
- Loan bersama dikira penuh untuk setiap nama. Kalau anda dan pasangan ada satu loan rumah bersama, masing-masing ada satu loan dalam rekod. Loan bersama kedua ialah yang kedua untuk kedua-duanya, dan belian ketiga oleh mana-mana seorang akan kena had 70%.
- Loan yang sudah selesai tidak dikira. Sebaik loan dibayar habis dan ditutup dalam CCRIS, ia tidak lagi dikira. Rumah pertama yang sudah habis bayar bermakna loan seterusnya dianggap yang pertama.
- Tempoh tidak berubah. Had maksimum 35 tahun Bank Negara (5 Julai 2013) terpakai untuk loan kedua sama seperti yang pertama, dan bank lazimnya mahu pinjaman tamat sekitar umur 70.
Cara kiraan untuk kes yang rumit (jaminan, loan syarikat, pangsapuri servis) ada dalam rumah ketiga dan loan 70%.
Berapa anda boleh pinjam selepas loan rumah pertama dikira?
Apa yang tinggal di bawah had DSR selepas ansuran pertama. Bank menilai hartanah kedua sama seperti yang pertama: setiap komitmen bulanan dalam CCRIS (loan rumah, loan kereta, pinjaman peribadi, bayaran minimum kad kredit, PTPTN) ditambah ansuran baharu, dibahagi pendapatan bersih. Bezanya cuma ansuran rumah pertama anda kini berada dalam jumlah itu.
Dalam carta di atas, setiap RM700 ansuran sedia ada mengurangkan kira-kira RM158,000 kuasa meminjam pada 4.00% selama 35 tahun. Setiap bank tetapkan had sendiri dan ada yang longgarkan hingga hampir 70% untuk pendapatan lebih tinggi; kiraan penuhnya ada dalam penjelasan DSR.
Adakah bank kira sewa yang anda akan terima? Sebahagian, di sesetengah bank, dan hanya dengan bukti: perjanjian sewa yang disetem dan sewa yang masuk ke akaun bank anda. Sewa daripada unit yang belum siap bukan pendapatan. Anggap apa-apa tambahan daripada sewa sebagai bonus, dan guna pulangan sewa dijelaskan untuk lihat sama ada sewa yang realistik menampung ansuran, caj penyelenggaraan dan sinking fund.
Kos yang senyap ialah faedah semasa pembinaan. Untuk projek baharu, bank melepaskan pinjaman berperingkat dan anda bayar faedah atas jumlah yang sudah dilepaskan, sambil masih membayar loan rumah pertama. Pemaju ada sehingga 36 bulan untuk menyerahkan unit strata di bawah kontrak jualan standard (Jadual H), jadi rancang untuk tanggung kedua-duanya selama itu. Gambaran bulan demi bulan ada dalam faedah progresif dan aliran tunai.
Rumah kedua sebagai rumah upgrade vs sebagai unit pelaburan
Dari mana tunai untuk rumah kedua?
Anda perlukan lebih banyak tunai berbanding kali pertama, kerana pengecualian duti setem sudah tiada. Untuk belian RM500,000 yang sama dengan pinjaman 90%:
| Butiran | Rumah pertama (warganegara, SPA sebelum 31 Dis 2027) | Rumah kedua |
|---|---|---|
| Duti setem pindah milik | RM0 | RM9,000 |
| Duti setem perjanjian pinjaman (0.5% daripada RM450,000) | RM0 | RM2,250 |
| Jumlah duti setem | RM0 | RM11,250 |
Bayaran pendahuluan 10%, yuran guaman dan penilaian adalah tambahan; senarai penuh ada dalam tunai untuk kondo RM500k. Tiga sumber biasa:
1. Refinance cash-out rumah pertama
Anda biayai semula rumah pertama dengan jumlah lebih tinggi daripada baki hutang dan ambil bezanya sebagai tunai. Ia menjadi kalau rumah pertama sudah naik nilai dan DSR anda boleh tampung ansuran pertama yang lebih besar. Ia pinjaman baharu, jadi ada duti setem 0.5% atas perjanjian pinjaman, yuran guaman, penilaian baharu dan, kalau masih dalam tempoh lock-in, penalti penyelesaian awal. Ansuran pertama yang lebih besar itu kemudian dikira dalam DSR untuk loan kedua, jadi kedua-duanya mesti dikira bersama. Kos dan titik pulang modal ada dalam tempoh lock-in dan refinance.
2. KWSP Akaun Sejahtera
Pengeluaran membeli rumah daripada Akaun Sejahtera (dulu Akaun 2) hanya boleh digunakan untuk rumah kedua selepas anda menjual atau melupuskan rumah pertama yang dibeli dengan pengeluaran KWSP, dan bukti pelupusan perlu dikemukakan (syarat KWSP, disemak 5 Oktober 2026). Kalau anda tidak pernah guna KWSP untuk rumah pertama, pengeluaran ini masih terbuka. Pengeluaran berasingan untuk mengurangkan baki loan rumah meliputi rumah pertama atau kedua. Jumlah dan langkah ada dalam pengeluaran KWSP untuk beli rumah.
3. Simpanan, ditambah apa yang pakej pemaju tanggung
Untuk projek baharu, pakej pemaju (yuran guaman ditanggung, rebat dikreditkan ke atas harga) adalah sama untuk setiap pembeli jenis unit itu, pembeli pertama atau tidak. Hanya pengecualian duti setem kerajaan yang khas untuk rumah pertama. Angka untuk dibandingkan antara projek ialah harga bersih selepas pakej; cara membacanya ada dalam senarai harga projek baharu dijelaskan.
Nama bersama atau nama tunggal untuk rumah kedua?
- Pasangan anda warganegara Malaysia yang tidak pernah memiliki harta kediaman, secara individu atau bersama, termasuk melalui hadiah atau pusaka. Membeli atas nama tunggalnya pada harga RM500,000 atau kurang, dengan SPA ditandatangani selewat-lewatnya 31 Disember 2027, layak mendapat pengecualian penuh duti setem rumah pertama: syarat dalam P.U.(A) 53/2021 seperti dipinda oleh P.U.(A) 448/2025 diuji ke atas pembeli individu, bukan isi rumah.
- Pasangan itu mampu tanggung ansuran dengan pendapatannya sendiri. Kalau bank perlukan anda sebagai peminjam bersama, anda juga ada dalam loan itu dan ia dikira sebagai loan kedua anda.
- Anda mahu kekalkan seorang lagi tanpa loan rumah dalam CCRIS, supaya had 70% lebih jauh untuknya.
- Tiada satu pendapatan pun yang lepas DSR bersendirian. Menggabungkan dua pendapatan ialah cara paling biasa rumah kedua diluluskan.
- Anda mahu kedua-dua nama pada hakmilik atas sebab pemilikan dan pusaka, dan terima bahawa kedua-duanya kini memikul loan rumah kedua.
- Anda terima kesan duti setemnya: panduan firma guaman yang diterbitkan mengenai perintah ini menyatakan hanya bahagian pembeli bersama yang kali pertama membeli dikecualikan, dan bahagian pemilik yang pernah ada rumah dikenakan duti.
Hantar kepada Sifu ansuran semasa, pendapatan bersih, julat harga yang anda tengok dan sama ada untuk duduk sendiri atau sewa. Kami beritahu lebih kurang berapa bank akan luluskan, tunai yang perlu tanpa pengecualian, atas nama siapa lebih baik dibeli, dan projek baharu mana yang sesuai. Percuma untuk pembeli: kami rujuk anda kepada ejen berlesen dan bekerja atas aturan rujukan - lihat bagaimana kami dibayar. Anda juga boleh tanya soalan ringkas di Tanya Sifu.
Soalan yang pembeli rumah kedua betul-betul tanya
Adakah loan rumah kedua di Malaysia dihadkan pada LTV 70%?
Tidak. Had 70% Bank Negara (3 November 2010) terpakai kepada loan rumah ketiga yang diambil peminjam ketika dua masih berbaki. Loan rumah kedua terpulang kepada dasar setiap bank, lazimnya hingga 90%, tertakluk kepada DSR anda.
Berapa saya boleh pinjam untuk rumah kedua?
Ikut ruang DSR yang tinggal. Dalam contoh kami, pendapatan bersih RM8,000 pada had 60% dengan ansuran sedia ada RM1,800 membolehkan kira-kira RM678,000 loan baharu pada 4.00% selama 35 tahun. Setiap RM700 ansuran sedia ada mengurangkan kira-kira RM158,000 kuasa meminjam.
Saya dapat pengecualian duti setem rumah pertama untuk rumah kedua?
Tidak. Pengecualian itu untuk warganegara Malaysia yang tidak pernah memiliki harta kediaman, secara individu atau bersama, termasuk melalui hadiah atau pusaka. Untuk rumah kedua anda bayar duti pindah milik penuh dan 0.5% atas perjanjian pinjaman: RM11,250 untuk RM500,000 dengan pinjaman 90%.
Pasangan saya tak pernah ada rumah. Boleh kami dapat pengecualian itu?
Boleh, kalau hartanah dibeli atas nama tunggal pasangan itu, berharga RM500,000 atau kurang dan SPA ditandatangani selewat-lewatnya 31 Disember 2027. Syaratnya diuji ke atas pembeli individu. Dua peringatan: pasangan itu mesti layak loan bersendirian, dan borang akuan LHDN untuk pengecualian ini pada masa ini mengecualikan unit SOHO dan pangsapuri servis, perkara yang Majlis Peguam bangkitkan kepada LHDN dalam pekelilingnya bertarikh 16 April 2026. Hantar unit itu kepada kami dan kami semak ia jatuh di sebelah mana.
Boleh saya guna pendapatan sewa untuk layak loan?
Sebahagian, di sesetengah bank, dan hanya dengan bukti. Bank yang mengira sewa mahu perjanjian sewa yang disetem dan sewa yang masuk ke akaun bank anda, dan hanya sebahagian yang dikira. Sewa daripada unit yang belum siap tidak dikira.
Apa jadi kalau saya jual rumah kedua dalam 5 tahun?
CKHT dikenakan atas keuntungan. Untuk warganegara kadarnya 30% dalam tiga tahun pertama, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima dan tiada dari tahun keenam. Kos keluar yang lain ada dalam panduan jual dan CKHT kami.