Senarai harga pelancaran baharu dijelaskan: harga pada risalah, harga dalam kontrak anda dan harga yang anda benar-benar bayar di Malaysia

Harga bersih ialah harga sebenar. Harga PJB ialah harga undang-undang. Harga 'dari' ialah jenis unit paling murah, yang jarang sekali unit yang anda mahu. Contoh kiraan dengan angka bulat, supaya nampak bagaimana ketiga-tiganya berkait:

Peratusan contoh hanya ilustrasi; bentuknya sejagat. Perhatikan PJB membawa RM520,000, rebat berada dalam surat berasingan, dan bank bekerja daripada RM494,000. Angka 'dari RM' pada halaman projek kami ialah harga pakej bersih pemaju untuk jenis unit paling rendah harganya dalam projek itu, dipetik tepat seperti disenaraikan, jadi ia beritahu di mana projek bermula, bukan berapa harga unit dua bilik anda di tingkat tinggi. Setiap pembeli jenis unit yang sama pada hari yang sama dapat harga senarai yang sama dan pakej yang sama; pakej berubah sepanjang hayat pelancaran (fasa awal dan pelupusan stok berbeza), dan itulah satu-satunya sebab dua jiran pernah bayar berbeza.

Kebanyakannya kos yang anda sepatutnya bayar tunai semasa tandatangan, ditukar menjadi perkara yang pemaju bayar. Item yang lazim, dan nilai setiap satu kepada anda:

• Yuran guaman PJB ditanggung. Pemaju membayar peguam panelnya untuk menyediakan PJB anda. Anda masih boleh melantik peguam sendiri, atas kos sendiri.
• Yuran guaman perjanjian pinjaman ditanggung. Konsep yang sama untuk dokumen pinjaman bank.
• Duti setem atas PJB, pindah milik atau pinjaman. Kadangkala ketiga-tiganya, kadangkala pinjaman sahaja. Baca surat itu; 'duti setem ditanggung' jarang bermaksud semua duti setem. Pengecualian pembeli kali pertama ialah skim kerajaan, bukan sebahagian pakej pemaju; kedudukan semasa 2026 ada dalam duti setem 2026.
• Rebat atau pulangan tunai. Peratusan harga, dikreditkan terhadap ansuran atau dipulangkan selepas satu peringkat. Tanya bila ia dibayar dan oleh siapa; rebat yang dibayar semasa milikan kosong kurang bernilai kepada aliran tunai anda berbanding yang ditolak daripada 10% pertama.
• Perabot atau 'pakej ID'. Kabinet dapur, penghawa dingin, pemanas air, kadangkala almari. Dapatkan senarai item secara bertulis; unit contoh bukan senarai itu. Lihat senarai semak unit contoh.
• Penyelenggaraan percuma untuk satu tempoh, petak kereta percuma, keahlian kelab percuma. Kecil, dan berbaloi baca cetakan halus: 'penyelenggaraan percuma' biasanya bermaksud pemaju membayar caj anda untuk bilangan bulan tertentu selepas milikan kosong.

Satu perkara yang pakej tidak boleh sekali-kali mengandungi: bayaran di luar jadual berkanun. Peraturan 11(2) Peraturan 1989 menyatakan pemaju perumahan tidak boleh memungut apa-apa bayaran dengan apa jua nama kecuali seperti ditetapkan oleh kontrak jualan. Itu meliputi yuran tempahan juga, sebab itulah peraturan bayaran balik dalam bayaran balik yuran tempahan wujud. Helah galeri jualan lain yang bukan sebahagian pakej ada dalam helah jualan pemaju.

Kerana rebat berada di luar kontrak, dan kerana harga kontrak yang lebih tinggi ada tiga kesan susulan yang perlu anda tahu sebelum tandatangan.

1. Pinjaman anda disaiz atas harga bersih, bukan harga PJB. Bank memberi pinjaman atas yang lebih rendah antara harga dan penilaian mereka sendiri (panduan LTV PropCashflow, dikemas kini 6 Mac 2026), dan peraturan Bank Negara ialah nisbah pinjaman kepada nilai dikira atas harga jualan bersih selepas semua diskaun dan rebat (Loanstreet, Januari 2026). Dalam contoh di atas, 90% daripada RM494,000 ialah RM444,600; tiada siapa meminjamkan 90% daripada RM520,000. Margin itu sendiri sehingga 90% untuk dua pinjaman perumahan pertama dan 70% dari pinjaman ketiga yang masih berbaki, mengikut panduan PropCashflow yang sama, dengan perincian dalam peraturan 70%. Jadi bayaran pendahuluan tunai anda ialah 10% harga bersih campur apa sahaja yang pakej tidak tanggung.
2. Duti setem dan cukai masa depan ditaksir atas harga PJB. Duti setem pindah milik dikenakan atas balasan atau nilai pasaran, mana lebih tinggi, dan balasan itu ialah angka PJB. Jika pakej membayar duti setem ini tidak membebankan anda sekarang; jika tidak, harga PJB yang ditinggikan membebankan anda dengan wang sebenar. Apabila anda jual, harga pemerolehan dalam rekod anda juga harga PJB.
3. Harga PJB juga asas perlindungan anda. Pampasan lewat serah di bawah Jadual H ialah 10% setahun daripada harga belian, jadi harga PJB lebih tinggi bermakna tuntutan LAD sedikit lebih tinggi jika projek lewat (lihat tuntutan LAD).

Satu diskaun sah wujud dan ia bukan item pakej: diskaun lot Bumiputera, dasar perumahan negeri yang dikenakan pada unit yang dikhaskan di bawah kuota Bumiputera, dengan sekatan jualan semula pada hakmilik. Ia perkara berasingan daripada pakej pemaju dan dijelaskan dalam lot Bumi vs lot bukan Bumi.

Harga bersih sekaki persegi berbanding harga transaksi subsale sekaki persegi, kedua-duanya dengan kos pembelian ditambah semula. Dua angka itu dibina secara berbeza, jadi angka risalah yang diletak sebelah harga tawaran portal tidak memberitahu apa-apa. Untuk menjadikannya setanding:

1. Tukar pelancaran baharu kepada psf bersih. Harga bersih dibahagi keluasan binaan. Ingat keluasan binaan termasuk balkoni dan ledge penghawa dingin, jadi semak susun atur juga: cara baca pelan lantai kondo.
2. Guna harga transaksi subsale, bukan harga tawaran. Harga tawaran di portal ialah bidaan pembukaan. Transaksi berdaftar ialah apa yang pembeli benar-benar bayar; halaman harga kawasan kami, disusun oleh Affirm Plus Research, menyenaraikan median ikut bangunan atas sebab itu.
3. Tambah kos yang setiap pihak tidak sertakan. Subsale: yuran guaman PJB sendiri, duti setem pindah milik, yuran pinjaman dan biasanya yuran ejen, semuanya tunai. Pelancaran baharu: faedah progresif semasa pembinaan dan sehingga tiga tahun membayar pinjaman untuk rumah yang anda tidak boleh duduki. Senarai tunai ada dalam tunai diperlukan untuk kondo RM500k.
4. Banding yang setara. Unit subsale siap dalam blok berusia sepuluh tahun dan pelancaran baharu tiga tahun dari kunci ialah produk berbeza walaupun pada psf yang sama. Tolak ansur penuh ada dalam pelancaran baharu vs kondo subsale.

Siapa yang tidak patut terpengaruh dengan pakej besar: sesiapa yang keputusannya bersandar pada pakej dan bukan psf bersih. Rebat besar atas harga senarai tinggi dan rebat kecil atas harga senarai berpatutan boleh sampai pada harga bersih yang sama; yang kedua meninggalkan anda dengan angka PJB yang lebih bersih dan pendedahan duti setem yang lebih kecil.