Apa itu LCF dalam bil hartanah? "Yuran konsultasi pinjaman" RM13,000 untuk rumah RM220,000, pinjaman RM250,000, dan apa yang salah

Pada 2026 seorang wanita yang membeli rumah pertama memuat naik bil yang diterimanya di Threads dan bertanya sama ada ia normal. Rumah itu unit subsale RM220,000, pinjamannya RM250,000, dan dia diberitahu akan menerima cashback RM30,000; selepas pelbagai potongan dia menjangka tinggal kurang daripada RM10,000.

Reaksi netizen sama sahaja: "Saya baru beli rumah ketujuh, tak pernah dikenakan yuran konsultasi", "tanya ejen RM13,000 itu untuk apa", "minta kad nama dan nombor REN dia, semak". Bil ini sebenarnya ada tiga masalah, dihuraikan di bawah: LCF terlalu tinggi, pinjaman lebih besar daripada harga, dan yuran guaman nampak tinggi.

Perunding pinjaman (loan consultant atau mortgage consultant) membantu anda memohon pinjaman perumahan. Ada yang kakitangan jualan bank sendiri, ada yang syarikat atau individu bebas. Perunding yang baik memang berguna, terutamanya jika pendapatan anda tidak tetap, anda berniaga, atau pernah ditolak bank. Tetapi tiada lesen kerajaan atau jadual yuran untuk kerja ini, jadi ada yang mengambil jalan pintas. Bezakan mereka melalui apa yang mereka buat:

Fakta utama: bank tidak mengenakan bayaran untuk memohon pinjaman perumahan. Yuran perunding ialah bayaran tambahan pilihan anda, jadi anda berhak bertanya dahulu apa yang anda dapat, dan anda boleh terus ke bank atau melalui peguam anda. Untuk mengira sendiri berapa anda boleh pinjam, guna kalkulator kelayakan pinjaman kami; cara DSR dikira ada dalam penjelasan DSR.

Bank melihat dua angka, harga dalam perjanjian jual beli dan nilaian bank, dan meminjamkan berdasarkan yang lebih rendah, biasanya hingga 90% untuk rumah pertama atau kedua. Untuk kes ini:

Pinjaman yang lebih besar daripada harga biasanya ada satu penjelasan: harga dalam perjanjian yang diberi kepada bank lebih tinggi daripada harga sebenar, nilaian ditulis tinggi untuk sepadan, bank meminjamkan atas harga palsu itu, dan lebihannya dipulangkan kepada pembeli sebagai "cashback". Dalam industri ia dipanggil pinjaman mark-up. Persatuan ejen hartanah dan penilai yang dipetik StarProperty pada Julai 2025 berkata ia biasanya melibatkan pembeli, penjual, ejen dan kadangkala penilai bersubahat, dan boleh menjadi kesalahan menipu, fraud atau bersubahat di bawah Kanun Keseksaan. Pekeliling Majlis Peguam bertarikh 27 Jun 2011 menyatakan pembeli yang meminjam atas harga yang dinaikkan membuat salah nyata kepada bank, pembeli dan penjual mungkin bersalah menipu atau fraud, dan peguam yang bertindak dengan pengetahuan menghadapi risiko yang sama serta tindakan tatatertib Majlis Peguam.

Walaupun tidak mengambil kira undang-undang, kiraannya merugikan pembeli:

Maksudnya, untuk kurang RM10,000 di tangan, dia menanggung hutang RM52,000 lagi dan membayar kira-kira RM96,700 lebih dalam 35 tahun. Baki "cashback" habis untuk yuran perunding dan caj lain. Jika masalah sebenar ialah nilaian bank lebih rendah daripada harga, pilihan yang betul ada dalam nilaian bank lebih rendah daripada harga.

Ramai pembeli fikir "perunding yang buat, bukan masalah saya". Tetapi dalam fail bank, anda pemohonnya, anda yang menandatangani, dan anda yang membayar. Jika bank mendapati dokumen palsu, semua akibat jatuh pada anda:

Bank mungkin tidak sedar dengan segera, tetapi itu tidak bermakna selesai. Dalam satu kes di Mahkamah Sesyen Kuala Lumpur, seorang ejen insurans menggunakan slip gaji, penyata bank, penyata KWSP, dokumen cukai dan surat majikan palsu untuk meminjam RM150,000 pada 2018. Bank membuat laporan pada Jun 2020, dia ditangkap pada November 2023, mengaku bersalah di bawah seksyen 417 Kanun Keseksaan (menipu, penjara hingga 5 tahun, denda atau kedua-duanya) dan didenda RM14,000, atau 8 bulan penjara jika gagal bayar. Lima tahun berlalu antara pinjaman dan tangkapan.

Satu lagi akibat yang sering dilupakan: pinjaman mark-up biasanya bermakna meminjam lebih daripada kemampuan. Pinjaman perumahan dikira mengikut pendapatan sebenar; dokumen palsu menaikkannya, jadi setiap bulan anda berhutang lebih daripada yang mampu, dan peluang tertunggak jauh lebih tinggi.

Ejen hartanah di Malaysia dilesenkan dan dikawal oleh Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH). Peraturannya mudah: ejen dibayar oleh pihak yang dia wakili, dan dalam satu transaksi hanya satu pihak membayar.

Jadi jika ejen yang menunjukkan rumah sudah dibayar penjual dan masih meminta "yuran konsultasi", "yuran perkhidmatan" atau "LCF" daripada anda, dia mengenakan caj kepada kedua-dua pihak. Anda boleh menolak dan membuat aduan kepada LPPEH. Mula-mula masukkan nombor REN atau namanya di search.lppeh.gov.my untuk melihat sama ada dia berdaftar dan agensinya; jika tiada, dia langsung tidak berhak mengenakan yuran. Lanjut dalam siapa bayar ejen dan cara semak REN.

Membeli projek baharu melalui PropertySifu, anda juga tidak membayar yuran ejen atau yuran konsultasi; cara kami bekerja ada dalam model PropertySifu.

Yuran guaman mengikut skala berkanun (Solicitors' Remuneration Order 2023): 1.25% bagi RM500,000 pertama, dikenakan sekali untuk perjanjian jual beli dan sekali untuk perjanjian pinjaman, tambah 8% cukai perkhidmatan. Duti setem 1% bagi RM100,000 pertama dan 2% bagi bahagian seterusnya; warganegara pembeli rumah pertama hingga RM500,000 dikecualikan duti setem bagi kedua-dua perjanjian jika perjanjian jual beli ditandatangani sebelum 31 Disember 2027. Mengikut angka beliau:

Walaupun tanpa pengecualian rumah pertama, yuran guaman, cukai perkhidmatan dan duti setem bagi kedua-dua perjanjian kira-kira RM11,000; bil beliau menulis RM20,800. Bezanya mungkin perbelanjaan luar, atau ada perkara lain diselitkan. Anda sentiasa boleh meminta peguam bil terperinci (itemised bill) dengan setiap baris dijelaskan, dan firma yang betul tidak akan menolak. Syarat pengecualian rumah pertama ada dalam duti setem 2026.

1. Jangan tandatangan atau pindahkan wang dahulu. Minta setiap caj secara bertulis: siapa mengenakan, untuk perkhidmatan apa, dan bagaimana dikira.
2. Semak ejen. Cari nombor REN di search.lppeh.gov.my, sahkan agensinya, dan bayar hanya ke akaun agensi, bukan akaun individu.
3. Telefon firma guaman sendiri. Jangan bergantung pada pesanan melalui ejen atau perunding; tanya peguam sama ada bil itu daripada firma dan di mana bil terperinci.
4. Lihat jumlah pinjaman. Jika pinjaman lebih besar daripada harga, atau ada yang menyebut "cashback", berhenti dan tanya harga yang ditulis dalam perjanjian. Jika berbeza daripada harga yang dipersetujui, jangan tandatangan.
5. Serahkan dokumen pendapatan yang tulen sahaja. Jika sesiapa menawarkan untuk "buatkan" slip gaji, penyata KWSP atau surat majikan, tolak.
6. Jika perlu membuat aduan: ejen kepada LPPEH; peguam kepada Lembaga Tatatertib Peguam Bela dan Peguam Cara; bank kepada BNMLINK Bank Negara; dokumen palsu atau wang diambil, kepada polis.

Proses subsale penuh dan wang tunai yang diperlukan ada dalam membeli subsale langkah demi langkah; skim kerajaan untuk pembeli rumah pertama dalam skim pembeli rumah pertama. Tiada slip gaji? Ada laluan yang sah dalam pinjaman perumahan untuk yang bekerja sendiri.