Unit siap belum terjual daripada pemaju: berbaloi beli?
Anda berkenan dengan kondo di Malaysia yang sudah siap, pemaju masih ada unit, dan anda boleh pindah masuk dalam beberapa minggu. Ya, unit siap yang belum terjual selalunya berbaloi dibeli, jika anda tahu kenapa ia masih belum terjual. Ada empat jenis biasa: unit kuota Bumiputera yang dilepaskan kepada semua pembeli, unit yang disimpan untuk pengarah pemaju, unit premium yang pemaju simpan untuk dijual pada harga lebih baik selepas siap, dan unit yang ada kelemahan, seperti arah hadap kurang baik atau di bawah tangki air.
Unit begini banyak. NAPIC, pusat data harta tanah kerajaan, merekodkan 33,094 kediaman siap belum terjual bernilai RM17.78 bilion pada separuh pertama 2026. Kiraan kami sendiri atas daftar kementerian perumahan pada 7 September 2026 mendapati 46,169 daripada 521,730 unit bertingkat yang sudah siap di Lembah Klang masih di tangan pemaju, dan 7 daripada 10 unit itu berharga melebihi RM500,000.
Semak perjanjiannya juga. Unit yang dijual selepas siap lazimnya dijual dengan perjanjian jual beli biasa, bukan perjanjian berkanun, jadi tempoh 24 bulan membaiki kecacatan dalam undang-undang tidak terpakai: anda dapat apa yang tertulis dalam perjanjian. Kemudian tanya berapa nilaian bank untuk unit itu.
Apa itu unit siap belum terjual, dan berapa banyak yang ada?
Unit siap belum terjual ialah unit di dalam bangunan yang sudah mendapat Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC, dokumen yang mengesahkan bangunan sudah siap dan selamat diduduki) tetapi belum dijual oleh pemaju. NAPIC, Pusat Maklumat Harta Tanah Negara, menggunakan takrif rasmi yang lebih ketat yang dipanggil harta tanah siap belum terjual (overhang): unit yang siap dengan CCC tetapi kekal tidak terjual melebihi sembilan bulan selepas dilancarkan untuk dijual.
Laporan Status Pasaran Harta Tanah NAPIC bagi separuh pertama 2026 merekodkan 33,094 kediaman sedemikian di seluruh negara, bernilai RM17.78 bilion, naik 23.0% daripada 26,911 setahun sebelumnya. Selangor mencatat 4,185 unit. Kondominium dan pangsapuri merangkumi 14,160 unit, iaitu 42.8%. Pangsapuri khidmat dikira berasingan: 23,375 unit lagi bernilai RM16.28 bilion.
| Harga kediaman belum terjual (NAPIC, seluruh negara, H1 2026) | Unit | Peratus |
|---|---|---|
| RM300,000 dan ke bawah | 12,340 | 37.3% |
| RM300,001 hingga RM500,000 | 9,145 | 27.6% |
| Melebihi RM500,000 | 11,609 | 35.1% |
Gambaran unit bertingkat di Lembah Klang berbeza. Nota penyelidikan kami, kondominium siap yang masih tidak terjual, mengira setiap projek bertingkat yang sudah siap dalam daftar kementerian perumahan pada 7 September 2026. Ukurannya lebih luas daripada NAPIC (mana-mana unit yang belum ada perjanjian jual beli, atau SPA, yang ditandatangani), jadi jumlahnya tidak boleh dibandingkan terus, tetapi corak mengikut harga jelas:
| Harga yang didaftarkan pemaju (unit bertingkat Lembah Klang) | Peratus unit yang masih belum terjual |
|---|---|
| Bawah RM200,000 | 8.1% |
| RM200,000 hingga RM300,000 | 8.0% |
| RM300,000 hingga RM400,000 | 3.5% |
| RM400,000 hingga RM500,000 | 3.7% |
| RM500,000 hingga RM700,000 | 8.7% |
| RM700,000 hingga RM1 juta | 13.2% |
| Melebihi RM1 juta | 16.7% |
Data disusun oleh Affirm Plus Research. Ringkasnya: unit baki pada RM350,000 jarang ditemui dan biasanya ada sebab pada unit itu sendiri; unit baki pada RM900,000 biasa ditemui, dan apabila menjual semula anda bersaing dengan stok pemaju yang masih ada. Panduan lebihan bekalan kami menerangkan cara membacanya untuk sesuatu kawasan.
Kenapa unit siap masih belum terjual? Empat jenis
| Jenis unit | Kenapa tidak dijual lebih awal | Maknanya untuk anda |
|---|---|---|
| Unit pelepasan kuota Bumiputera | Dikhaskan di bawah kuota Bumiputera, tidak habis dijual, dan kerajaan negeri meluluskan pelepasannya kepada semua pembeli | Unit itu sendiri tidak semestinya bermasalah. Minta lihat surat kelulusan pelepasan |
| Unit pengarah (director unit) | Disimpan untuk pengarah atau orang dalam pemaju sebelum pelancaran awam, dan kini baru dijual | Selalunya kedudukan yang baik dalam bangunan. Bandingkan harga dengan harga jualan sebenar susun atur yang sama |
| Unit premium | Pemaju sengaja menyimpan unit paling cantik, untuk dijual selepas bangunan siap dan harga lebih baik | Pilihan terbaik dalam bangunan, pada harga lebih tinggi daripada harga pelancaran. Semak sama ada bank menilainya setinggi itu |
| Unit yang ada kelemahan | Arah hadap atau persekitaran kurang baik, di bawah tangki air, susun atur janggal | Murah bersebab, dan sebabnya anda boleh nampak. Fikir sama ada anda boleh terima, dan ingat pembeli seterusnya pun akan nampak |
Apa yang berbeza pada perjanjiannya
Rumah yang dijual semasa masih dalam pembinaan wajib menggunakan perjanjian berkanun Jadual H (strata) atau Jadual G (bertanah) di bawah Akta Pemajuan Perumahan (HDA). Unit yang dijual selepas bangunan siap lazimnya dijual dengan perjanjian jual beli biasa yang disediakan peguam pemaju, sama jenis dengan perjanjian subjualan. Perjanjian itu bukan perjanjian berkanun, jadi perlindungan yang tertulis dalam Jadual H, termasuk tempoh 24 bulan pemaju wajib membaiki kecacatan, tidak terpakai. Apa yang anda dapat ialah apa yang tertulis dalam perjanjian, dan banyak unit dijual dalam keadaan sedia ada. Hantar draf kepada kami sebelum bayar dan kami bacanya bersama anda.
Aliran wang pun berbeza: tiada lagi pembinaan untuk ditunggu, jadi bank melepaskan hampir keseluruhan pinjaman sekali gus dan ansuran penuh anda bermula dalam beberapa minggu. Tiada faedah semasa pembinaan; panduan faedah progresif kami tunjukkan berapa kos menunggu itu.
Kelebihan yang jujur, dan apa yang perlu ditanggung
- ✓Anda memeriksa unit sebenar, pemandangan, jiran dan pengurusan, bukan rumah contoh
- ✓Masuk atau sewakan sebaik sahaja dapat kunci; tiada risiko pembinaan, tiada pertikaian lewat serah
- ✓Tiada faedah dibayar semasa pembinaan
- ✓Stok siap biasanya dijual dengan pakej - rebat, yuran guaman ditanggung, perabot atau penyelenggaraan dibayar untuk satu tempoh - dan pakej itu sama untuk setiap pembeli stok tersebut
- ✓Pengecualian duti setem rumah pertama masih terpakai jika harga rumah RM500,000 atau kurang
- ✓Jika hakmilik strata sudah dikeluarkan, unit boleh dipindah milik terus kepada anda
- ✕Unit belum terjual ada sebabnya: arah hadap, tingkat, saiz, harga atau projek itu sendiri
- ✕Perjanjiannya lazimnya bukan perjanjian berkanun: tiada tempoh 24 bulan membaiki kecacatan mengikut undang-undang, jadi sama ada pemaju membaiki apa-apa bergantung pada apa yang tertulis dalam perjanjian
- ✕Bank menilai berdasarkan transaksi sebenar di bangunan yang sama, yang boleh lebih rendah daripada harga pemaju
- ✕Peratus belum terjual yang tinggi bermaksud pemaju masih memegang blok undi yang besar dalam badan pemilik, dan bajet bangunan bergantung pada pemaju membayar cajnya
- ✕Pakej yang dibina atas harga SPA yang tinggi bermaksud pinjaman lebih besar dan titik mula yang lebih tinggi apabila anda menjual semula
Unit siap daripada pemaju berbanding unit subsale di bangunan yang sama
Lapan semakan sebelum anda menandatangani
- Ketahui mengapa unit ini masih belum terjual
Guna empat jenis dalam jadual di atas. Unit pelepasan Bumiputera, unit pengarah dan unit premium disimpan, bukan ditolak pembeli, jadi soalnya ialah harga. Unit yang ada kelemahan pula dilangkau oleh setiap pembeli sebelum ini: arah hadap atau persekitaran kurang baik, di bawah tangki air, susun atur janggal. Kelemahan itu anda boleh nampak dan timbang sendiri. Jika seluruh projek yang perlahan, bukan unit ini sahaja, baca panduan lebihan bekalan sebelum teruskan. Hantar nama projek kepada kami dan kami beritahu berapa unit masih belum terjual dalam daftar.
- Pastikan sama ada perjanjian memberi anda apa-apa tempoh membaiki kecacatan
Tempoh 24 bulan membaiki kecacatan yang pembeli rumah dalam pembinaan dapat datang daripada perjanjian berkanun Jadual H. Unit yang dijual selepas siap lazimnya dijual dengan perjanjian biasa, jadi tempoh itu tidak terpakai kepada anda. Tanya secara bertulis sama ada pemaju memberi tempoh membaiki, berapa lama dan untuk apa. Jika tiada, anda membeli unit dalam keadaan sedia ada: periksa sebelum tandatangan, bukan selepas. Panduan serah kunci kami ada senarai pemeriksaan yang boleh diguna.
- Semak pemaju membayar penyelenggaraan untuk unit yang belum dijual
Di bawah seksyen 12(2) Akta Pengurusan Strata 2013, pemaju mesti membayar caj penyelenggaraan dan caruman kumpulan wang penjelas untuk petak yang belum dijualnya, pada jumlah yang sama seperti yang pembeli akan bayar. Tanya pejabat pengurusan tentang kedudukan tunggakan. Pemaju yang tertunggak untuk berpuluh-puluh unit bermaksud bangunan yang tidak mampu menyelenggara lifnya.
- Baca akaun badan pemilik dan minit AGM terakhir
Badan pemilik ialah JMB (badan pengurusan bersama) atau, selepas hakmilik strata dikeluarkan, MC (perbadanan pengurusan). Lihat berapa baki kumpulan wang penjelas, berapa ramai pemilik tertunggak, siapa dalam jawatankuasa, dan sama ada ada pertikaian dengan pemaju. Panduan kami tentang memilih kondominium yang diurus dengan baik menunjukkan rupa pengurusan yang baik.
- Sahkan CCC, status hakmilik strata dan perjanjian mana yang anda akan tandatangan
Minta salinan CCC dan tanya sama ada hakmilik strata individu sudah dikeluarkan. Minta draf perjanjian awal-awal dan hantar kepada kami: kami beritahu jenisnya dan apa yang tiada berbanding borang berkanun. Semak projek itu di Semak Projek untuk lihat lesen pemaju dan sama ada projek itu ditanda dalam daftar kementerian perumahan.
- Dapatkan nilaian indikatif sebelum membuat keputusan
Bangunan yang sudah siap ada sejarah transaksi. Minta pegawai bank memberi nilai indikatif berdasarkan pindah milik terkini di blok yang sama dan bandingkan dengan harga bersih pemaju; sebarang kekurangan ialah tunai daripada anda. Kami boleh dapatkan transaksi berdaftar untuk blok itu, dan kalkulator bayaran menukar pinjaman kepada ansuran. Lihat juga apa perlu dibuat apabila nilaian lebih rendah daripada harga.
- Tanya sama ada unit itu lot bumiputera yang dilepaskan
Unit kuota bumiputera yang belum terjual boleh dilepaskan kepada pembeli lain selepas pemaju memohon kepada pihak berkuasa negeri. Syaratnya berbeza mengikut negeri, dan diskaun bumiputera biasanya tidak ikut bersama unit itu. Minta surat pelepasan dan baca panduan lot bumi.
- Periksa unit seolah-olah ia unit subsale
Unit yang kosong dua tiga tahun boleh ada perangkap lantai yang kering, engsel pintu yang ketat dan, kadang-kadang, kesan air yang tiada siapa laporkan. Buka setiap paip, buka setiap tingkap, pam setiap tandas, dan lihat siling di bawah bilik air tingkat atas. Buat semua ini sebelum tandatangan. Apa-apa yang anda mahu dibaiki mesti ditulis dalam perjanjian sebagai syarat, kerana lazimnya tiada tempoh kecacatan untuk disandarkan selepas itu.
Bagaimana membandingkan pakej untuk unit siap?
Bandingkan harga bersih, bukan harga tajuk. Pemaju di Malaysia menjual mengikut senarai harga tetap dengan pakej tetap: setiap pembeli stok itu mendapat rebat yang sama, yuran guaman ditanggung yang sama dan perabot yang sama. Angka untuk dibandingkan ialah harga bersih - harga SPA ditolak semua dalam pakej - dengan harga sebenar susun atur yang sama dijual di blok itu. Panduan senarai harga kami menunjukkan cara mengiranya.
| Item pakej | Kesannya pada angka anda |
|---|---|
| Rebat daripada harga SPA | Menurunkan harga bersih; pinjaman dan duti setem mengikut harga yang tertulis dalam SPA, jadi lihat sama ada itu angka sebelum atau selepas rebat |
| Yuran guaman ditanggung | Mengurangkan tunai pendahuluan; tidak mengubah harga |
| Perabot atau kemasan | Nilainya setakat kos jika anda beli sendiri; penilai tidak banyak mengambil kiranya |
| Penyelenggaraan dibayar untuk satu tempoh | Mengurangkan perbelanjaan bulan-bulan awal; pastikan ia tertulis dalam perjanjian |
Dapatkan setiap item secara bertulis. Setiap item pakej patut ada dalam SPA atau surat bertandatangan daripada pemaju. Janji lisan daripada pasukan jualan yang akan bubar dalam enam bulan tidak bernilai apa-apa.
Jangan sekali-kali terima cash-back yang disalurkan melalui pinjaman perumahan. Menyatakan harga lebih tinggi untuk meminjam lebih daripada nilai hartanah mengelirukan bank, dan itulah corak yang paling kerap diberi amaran dalam panduan taktik jualan pemaju kami.
Baca perjanjian sebelum bayar deposit. Sama ada deposit dipulangkan jika anda tarik diri ditentukan oleh apa yang anda tandatangan, jadi minta nilaian, akaun pengurusan dan draf perjanjian dahulu.
Beli unit siap itu, atau terus mencari?
- Sebab ia belum terjual ialah isu pada unit yang anda boleh lihat dan terima, seperti arah hadap atau tingkat
- Nilaian indikatif bank menyokong harga bersih
- Pemaju sudah membayar caj penyelenggaraannya dan akaun badan pemilik nampak sihat
- Anda perlu masuk atau sewakan sekarang, dan tidak perlu menunggu pembinaan itu wang sebenar bagi anda
- Pakej dan setiap pembaikan yang pemaju janjikan ditulis dalam perjanjian
- Sebahagian besar projek belum terjual bertahun-tahun selepas siap dan harganya melebihi RM500,000, julat harga di mana stok belum terjual bertimbun
- Pemaju tertunggak kepada badan pemilik, atau kedua-duanya dalam pertikaian
- Jurang nilaian akan menelan keseluruhan deposit anda
- Urus niaga itu hanya menjadi melalui cash-back yang dimasukkan ke dalam pinjaman
- Unit subsale di blok yang sama jelas lebih murah untuk susun atur yang sama
Hantar nama projek, blok dan nombor unit kepada Sifu melalui WhatsApp. Kami beritahu berapa unit yang daftar tunjukkan belum terjual, apa yang transaksi berdaftar di blok itu tunjukkan tentang harga bersih, dan apa yang kami tahu tentang pengurusannya. Ia percuma untuk pembeli: kami merujuk anda kepada ejen berlesen di bawah aturan rujukan dan tidak mengenakan apa-apa bayaran kepada anda - lihat cara kami dibayar. Anda boleh melihat projek di halaman projek kami dan membaca cara menilai pemaju dalam panduan rekod prestasi pemaju kami.
Soalan yang pembeli betul-betul tanya
Unit siap belum terjual daripada pemaju ada diskaun?
Ia datang dengan pakej, dan pakej itu sama untuk setiap pembeli. Item biasa ialah rebat, yuran guaman ditanggung, perabot atau penyelenggaraan dibayar untuk satu tempoh. Kira harga bersih dan bandingkan dengan transaksi subsale di bangunan yang sama, bukan dengan risalah pelancaran.
Tempoh liabiliti kecacatan masih sah untuk unit siap?
Lazimnya tidak. Tempoh 24 bulan itu datang daripada perjanjian berkanun Jadual H yang diguna untuk rumah yang dijual semasa pembinaan. Unit yang dijual selepas siap lazimnya dijual dengan perjanjian biasa, jadi janji membaiki hanya ada jika perjanjian itu memberikannya. Periksa sebelum tandatangan dan tulis apa-apa pembaikan sebagai syarat.
Unit siap daripada pemaju masih dilindungi HDA?
Lazimnya tidak seperti pembeli rumah dalam pembinaan. Unit siap biasanya dijual dengan perjanjian jual beli biasa, seperti subjualan, bukan dengan borang berkanun Jadual H atau G, jadi perlindungan dalam borang itu tidak ikut sekali. Hantar draf kepada kami sebelum tandatangan dan kami beritahu apa yang ia beri dan apa yang tidak.
Siapa bayar yuran penyelenggaraan untuk unit belum terjual?
Pemaju. Seksyen 12(2) Akta Pengurusan Strata 2013 mewajibkan pemaju membayar caj penyelenggaraan dan caruman kumpulan wang penjelas untuk petak yang belum dijualnya, pada jumlah yang pembeli sepatutnya bayar. Tanya pejabat pengurusan sama ada bayaran itu terkini.
Masih dapat pengecualian duti setem rumah pertama untuk unit siap?
Ya, jika ia rumah pertama anda dan harganya RM500,000 atau kurang. Duti setem ke atas pindah milik dan perjanjian pinjaman dikecualikan 100% jika SPA ditandatangani selewat-lewatnya 31 Disember 2027 (P.U.(A) 448/2025 dan 449/2025). Tiada pengecualian melebihi RM500,000, jadi pakej yang dibina atas harga SPA lebih tinggi boleh menyebabkan anda hilang keseluruhan pengecualian. Lihat panduan duti setem kami.
Boleh sewakan unit siap sebaik sahaja membeli?
Boleh, selepas anda mendapat milikan kosong dan kunci. Tiada penantian pembinaan, dan itulah kelebihan kewangan utama. Semak peraturan bangunan tentang sewaan dan sewaan jangka pendek dahulu, dan baca panduan pulangan sewa kami supaya angka itu benar sebelum anda bergantung padanya.
Beritahu kami projek, unit yang ditawarkan dan pakej yang disebut. Kami kembali dengan data transaksi blok itu, soalan untuk pejabat pengurusan, dan pandangan jujur sama ada harga bersih itu berpatutan.