Menjual hartanah di Malaysia pada 2026: RPGT ikut tahun pegangan, susunan kos penuh, dan berapa sebenarnya untung atas kertas RM150,000 tinggal pada tahun ke-4
Menjual hartanah di Malaysia sebagai warganegara atau PR pada 2026 melibatkan empat kos: Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) atas untung bersih pada 30% jika anda jual dalam 3 tahun selepas beli, 20% pada tahun ke-4, 15% tahun ke-5 dan 0% dari tahun ke-6 (Akta CKHT 1976, Jadual 5; Belanjawan 2026 tidak menyentuh kadar ini); fi ejen, dihadkan 3% daripada harga di bawah Jadual Ketujuh Kaedah-Kaedah Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (campur SST 8%); fi skala peguam anda (1.25% atas RM500,000 pertama, 1% atas RM7 juta seterusnya di bawah Perintah Saraan Peguam Cara 2023); dan penalti penyelesaian awal jika pinjaman masih dalam tempoh kunci.
Pembeli, bukan anda, membayar duti setem pindah milik. Tetapi peguam pembeli mesti menahan 3% daripada harga dan menghantarnya ke LHDN dalam 60 hari (seksyen 21B) jika anda memiliki kurang enam tahun, dan anda memfailkan CKHT 1A dalam 60 hari serta menjelaskan baki dalam 90 hari. Contoh kiraan di bawah: beli RM500,000, jual RM650,000 pada tahun ke-4, RPGT kira-kira RM20,475 dan jumlah kos kira-kira RM49,000.
Apakah kadar RPGT pada 2026, dan pengecualian mana yang terpakai?
Kadar bergantung hanya pada berapa lama anda memegang hartanah, dikira dari tarikh PJB pembelian anda hingga tarikh PJB penjualan. Jadual 2026 untuk warganegara Malaysia dan pemastautin tetap, seperti disahkan oleh panduan 2026 StashAway, ClearTax dan Ziba:
| Pelupusan pada | Warganegara / PR | Syarikat Malaysia | Bukan warganegara (lihat panduan warga asing) |
|---|---|---|---|
| Tahun 1 hingga 3 | 30% | 30% | 30% |
| Tahun ke-4 | 20% | 20% | 30% |
| Tahun ke-5 | 15% | 15% | 30% |
| Tahun ke-6 dan seterusnya | 0% | 10% | 10% |
Tiga pengecualian penting untuk individu:
- Pengecualian Jadual 4: RM10,000 atau 10% daripada keuntungan boleh cukai, mana lebih tinggi, ditolak automatik daripada setiap pelupusan.
- Pengecualian kediaman persendirian sekali seumur hidup (Perenggan 9, Jadual 3): warganegara atau PR boleh memilih, melalui CKHT 3, untuk mengecualikan keseluruhan untung atas satu hartanah kediaman yang dimiliki dan diduduki (atau disahkan layak diduduki). Pilihan ini tidak boleh ditarik balik, jadi jangan habiskan atas untung kecil pada tahun ke-5 jika jualan lebih besar akan datang.
- Hadiah dalam keluarga (pasangan, ibu bapa-anak, datuk nenek-cucu) dianggap tiada untung, tiada rugi; lihat memindah milik hartanah kepada keluarga.
Penjual warga asing ada jadual berbeza dan tiada pengecualian seumur hidup; itu ada dalam RPGT untuk warga asing menjual di Malaysia.
Mahu jual pada harga beli kepada orang terdekat? LHDN ikut nilai pasaran JPPH, bukan harga perjanjian; lihat jual pada harga beli.
Apa boleh ditolak daripada untung, dan apakah tahanan 3% itu?
RPGT dikenakan atas untung bersih, bukan beza harga. Harga pelupusan tolak harga pemerolehan, kemudian tolak kos dibenarkan ini (Akta CKHT, Jadual 2):
- Kos sampingan membeli: duti setem atas MOT, fi guaman, fi penilaian semasa pembelian.
- Kos sampingan menjual: komisen ejen, fi guaman, iklan, penilaian.
- Perbelanjaan modal yang menambah nilai hartanah: ubah suai, tambahan, binaan dalam, dengan invois. Pembaikan dan penyelenggaraan tidak dikira.
- Sebarang pampasan diterima untuk kerosakan ditolak daripada kos.
Simpan resit sebelah pembelian dari hari pertama; LHDN memerlukan rekod selama tujuh tahun dan invois yang hilang ialah potongan yang hilang.
Jumlah tahanan: di bawah seksyen 21B, pembeli (dalam amalan, peguam pembeli) menahan sebahagian harga dan menghantarnya ke LHDN dalam 60 hari selepas PJB sebagai jaminan RPGT anda. Untuk penjual warganegara atau PR (Bahagian I) ia 3%; syarikat yang diperbadankan di Malaysia juga 3%, dan 7% terpakai untuk bukan warganegara dan syarikat asing. Sebaik anda memegang genap lima tahun dan kadar anda 0%, tiada tahanan diperlukan. Tahanan bukan cukai tambahan: LHDN menolaknya daripada RPGT yang ditaksir dan memulangkan lebihan, dan mulai 1 Januari 2026 (mengikut ringkasan Belanjawan 2026 SuperHomes) pemeroleh boleh menghantar hanya cukai sebenar jika ia lebih rendah daripada tahanan.
Pemfailan: anda memfailkan CKHT 1A dan pembeli memfailkan CKHT 2A, kedua-duanya dalam 60 hari selepas PJB, dalam talian melalui e-CKHT di MyTax (wajib sejak 1 Januari 2025). Anda menjelaskan baki dalam 90 hari selepas pelupusan. Terlepas 60 hari dan penalti LHDN untuk penyata lewat boleh mencecah tiga kali ganda cukai.
Apa lagi kos menjual selain RPGT?
| Kos | Berapa | Minimum, tambahan, syarat | Sumber |
|---|---|---|---|
| Fi ejen harta tanah | Sehingga 3% daripada harga jualan | Minimum RM1,000; campur SST 8% atas fi | Jadual Ketujuh (Kaedah 48), kaedah Akta 242 |
| Peguam anda (PJB pihak penjual) | 1.25% atas RM500,000 pertama, 1% atas RM7,000,000 lagi | Minimum RM500; campur pengeluaran | Perintah Saraan Peguam Cara 2023 |
| Pelepasan gadaian / penebusan | Item guaman tetap yang kecil | Minta sebut harga | Langkah pindah milik standard |
| Penalti penyelesaian awal (tempoh kunci) | Lazimnya 2% hingga 3% daripada baki pinjaman | Jika selesai dalam tempoh kunci, biasanya 3 hingga 5 tahun | Panduan pinjaman 2026 terbitan; surat tawaran menentukan |
| RPGT | Mengikut jadual di atas | Atas untung bersih | Akta CKHT 1976 |
| Duti setem pindah milik (MOT) | RM0 untuk anda | Pembeli yang bayar | Akta Setem 1949 |
- Fi ejen harta tanah: SST 8% atas fi itu mengikut panduan penjual 2026 Ziba.
- Pelepasan gadaian / penebusan: item guaman tetap yang kecil untuk melepaskan gadaian bank.
- Penalti penyelesaian awal (tempoh kunci): sesetengah bank menggugurkannya pada 2025.
Penalti tempoh kunci ialah yang penjual selalu lupa. Sama ada pinjaman anda full-flexi atau semi-flexi tidak menghapuskannya, tetapi surat tawaran menetapkan tempoh dan peratusannya; kami huraikan cetakan halus dalam pinjaman perumahan full-flexi vs semi-flexi. Jika anda menjual unit pelancaran baharu yang baru sahaja diduduki, tempoh kunci dan peringkat RPGT 30% biasanya datang serentak; kiraan jualan semula untuk senario itu ada dalam pelancaran baharu vs subjual.
Contoh kiraan: beli RM500,000, jual RM650,000 pada tahun ke-4
Penjual warganegara, pengecualian seumur hidup belum digunakan, jualan pada tahun keempat (peringkat 20%). Fi guaman pembelian asal dikecualikan supaya mudah dibaca; tambah fi anda sendiri.
| Langkah | RM |
|---|---|
| Harga pelupusan | 650,000 |
| Tolak harga pemerolehan | (500,000) |
| Tolak fi ejen 3% | (19,500) |
| Tolak fi guaman penjual (PSPC 2023: 1.25% x 500,000 + 1% x 150,000) | (7,750) |
| Tolak duti setem dibayar semasa membeli (1% x 100,000 + 2% x 400,000) | (9,000) |
| Untung boleh cukai | 113,750 |
| Tolak pengecualian Jadual 4 (lebih tinggi antara RM10,000 atau 10% = 11,375) | (11,375) |
| Untung boleh cukai bersih | 102,375 |
| RPGT pada 20% (tahun ke-4) | 20,475 |
| Tahanan yang sudah dihantar oleh peguam pembeli (3% x 650,000) | 19,500 |
| Baki yang anda bayar kepada LHDN dalam 90 hari | 975 |
Jumlah kos jualan: ejen RM19,500 + SST RM1,560 + guaman RM7,750 + RPGT RM20,475 = kira-kira RM49,300, jadi untung atas kertas RM150,000 tinggal lebih kurang RM100,700 sebelum sebarang penalti tempoh kunci. Jika pinjaman masih dalam tempoh kunci 3% atas baki, katakan, RM400,000, tolak lagi RM12,000. Tunggu hingga tahun ke-6 dan baris RPGT jatuh ke sifar; pilih pengecualian seumur hidup atas jualan ini dan ia juga jatuh ke sifar, tetapi anda tidak boleh gunakannya lagi.
Soalan lazim
Berapa RPGT untuk hartanah komersial?
Jadual tempoh pegangan yang sama: individu warganegara bayar 30/20/15% pada tahun 1 hingga 5 dan 0% dari tahun ke-6 untuk lot kedai atau pejabat juga. Bezanya pada pengecualian: pengecualian sekali seumur hidup hanya untuk kediaman persendirian, jadi unit komersial tidak pernah layak, dan jika unit dipegang melalui Sdn Bhd kadar syarikat 10% terpakai dari tahun ke-6.
Adakah tempoh pegangan dikira dari tarikh PJB atau tarikh hakmilik?
Dari tarikh PJB pembelian (atau tarikh PJB pemaju untuk pelancaran baharu) hingga tarikh PJB penjualan. Tarikh milikan kosong dan pengeluaran hakmilik strata tidak relevan.
Adakah saya masih bayar RPGT jika jual rugi?
Tiada cukai, tetapi anda tetap memfailkan CKHT 1A dalam 60 hari, dan kerugian dibenarkan boleh ditolak daripada untung boleh cukai masa depan.
Siapa bayar tahanan 3%?
Ia keluar daripada hasil jualan anda: peguam pembeli menahan 3% daripada harga dan menghantarnya ke LHDN dalam 60 hari. Ia dikreditkan terhadap RPGT anda dan sebarang lebihan dipulangkan selepas taksiran.
Bolehkah saya guna pengecualian sekali seumur hidup atas unit yang saya sewakan?
Pengecualian itu untuk kediaman persendirian yang anda miliki dan duduki, atau yang disahkan layak diduduki sebagai kediaman. LHDN melihat fakta; unit yang semata-mata pelaburan sewa ialah tuntutan yang lemah. Tanya ejen cukai sebelum memilih, kerana pilihan itu tidak boleh ditarik balik.
Maklumat am berdasarkan Akta CKHT 1976, panduan pelupus dan pemeroleh LHDN, Perintah Saraan Peguam Cara 2023 dan jadual fi BOVAEP, seperti diterbitkan dan dirujuk pada September 2026. Ia bukan nasihat cukai atau undang-undang; angka tempoh kunci dan baki pinjaman dalam contoh ialah ilustrasi, dan RPGT anda sendiri bergantung pada resit anda.