Tempoh kunci masuk (lock-in) pinjaman rumah di Malaysia: berapa penaltinya, dan bila memindahkan pinjaman ke bank lain (pembiayaan semula) berbaloi
Anda ambil pinjaman rumah di Malaysia dua tahun lalu dan bank lain kini menawarkan kadar lebih murah. Boleh pindahkan pinjaman anda? Boleh, tetapi semak dahulu surat kelulusan pinjaman anda untuk tempoh kunci masuk. Itu beberapa tahun pertama, biasanya tiga hingga lima, di mana melunaskan pinjaman lebih awal, termasuk dengan memindahkannya ke bank lain, dikenakan penalti, lazimnya 2 hingga 3% daripada pinjaman. Untuk pinjaman RM450,000, 3% ialah RM13,500. Selepas kunci masuk tamat tiada penalti, tetapi memindahkan pinjaman, yang bank panggil pembiayaan semula, tetap ada kos: cukai kerajaan 0.5% atas dokumen pinjaman baharu, yuran peguam untuk pinjaman baharu dan untuk menutup yang lama, penilaian hartanah dan kos pemfailan kecil, kira-kira RM11,000 untuk pinjaman RM450,000. Angka itu datang daripada panduan pembiayaan semula PropCashflow 2026 dan penalti yang disenaraikan di RinggitPlus pada September 2026. Berpindah berbaloi bila kadar baharu sekurang-kurangnya setengah peratus lebih rendah dan anda akan simpan pinjaman itu cukup lama untuk dapat balik RM11,000 itu. Jika anda merancang menjual dalam tiga atau empat tahun, biarkan pinjaman itu.
Apa itu tempoh kunci masuk, dan penalti dikira atas apa?
Tempoh kunci masuk ialah bilangan tahun bank mengenakan bayaran jika anda melunaskan pinjaman sepenuhnya, sama ada melalui pembiayaan semula, menjual hartanah atau sekadar menyelesaikannya dengan tunai. Ia wujud kerana bank membelanjakan wang menyediakan pinjaman anda (subsidi guaman, pulangan tunai, margin diskaun) dan mahu beberapa tahun faedah untuk dapat balik. Prabayaran separa dalam tempoh kunci masuk biasanya dibenarkan; penyelesaian penuh yang mencetuskan bayaran itu.
Tiga butiran dalam surat tawaran menentukan berapa kosnya kepada anda:
- Asas kiraan. Kebanyakan bank mengenakan penalti atas baki tertunggak pada masa anda selesaikan (NextSix, PropertyGuru). Sesetengah surat tawaran menyebut jumlah pinjaman asal, yang lebih buruk untuk anda kerana baki mengecil dan jumlah asal tidak. Semak perkataan mana yang surat anda guna.
- Tarikh mula. Ada bank mula kira dari pengeluaran pertama, ada dari pengeluaran penuh, ada dari ansuran pertama (NextSix). Untuk unit dalam pembinaan, di mana pinjaman dikeluarkan berperingkat selama dua tiga tahun, bezanya boleh jadi keseluruhan tempoh kunci masuk.
- Pengecualian. Bank memang mengecualikan penalti kes demi kes, lazimnya untuk kematian, hilang upaya kekal menyeluruh atau pemberhentian kerja, dan kadangkala jika anda ambil kemudahan baharu dengan bank yang sama. Tanya secara bertulis sebelum anda anggap.
Menjual dalam tempoh kunci masuk dikira. Jika anda mungkin jual dalam tiga tahun, pakej dengan kunci masuk lebih pendek atau penalti lebih rendah lebih bernilai daripada kadar yang sedikit lebih rendah. Bagaimana kunci masuk berkait dengan jenis pinjaman ada dalam full-flexi vs semi-flexi.
Berapa kos pembiayaan semula, walaupun selepas kunci masuk tamat?
Pembiayaan semula ialah pinjaman baharu sepenuhnya, jadi anda bayar set kos kemasukan baharu, dan tiada pengecualian pembeli rumah pertama untuk mana-mana daripadanya. Pecahan PropCashflow 2026 untuk pembiayaan semula RM450,000:
| Item | Apa ia | Contoh RM450,000 |
|---|---|---|
| Duti setem atas perjanjian pinjaman baharu | 0.5% daripada pinjaman (RM5 bagi setiap RM1,000), Akta Setem 1949 Jadual Pertama butiran 27; tiada pengecualian untuk pembiayaan semula | RM2,250 |
| Yuran guaman pinjaman baharu | Skala Perintah Saraan Peguam Cara 2023: 1.25% atas RM500,000 pertama, campur cukai perkhidmatan dan pembayaran | kira-kira RM5,963 |
| Pelepasan gadaian lama | Yuran peguam untuk melepaskan gadaian bank lama atas hakmilik anda | kira-kira RM1,500 |
| Penilaian | Bank baharu menilai semula hartanah | kira-kira RM500 |
| Pembayaran | Carian pejabat tanah, pendaftaran, kurier | kira-kira RM800 |
| Jumlah | kira-kira RM11,013 |
Sesetengah bank menawarkan pakej "kos pindah sifar" yang menyerap yuran guaman dan duti setem sebagai pertukaran untuk margin lebih tinggi atau kunci masuk baharu. Itu bukan percuma; ia kos yang sama dibayar secara bulanan. Masukkan dalam kiraan pulang modal di bawah seperti kos lain.
MRTA ialah kos yang orang lupa. Jika anda membiayai polisi insurans bertempoh berkurangan gadai janji (MRTA) ke dalam pinjaman lama, ia tidak ikut anda. Pada penyelesaian awal anda boleh tuntut balik nilai serahan tunainya, tetapi nilai itu jatuh setiap tahun dan biasanya kecil (panduan MRTA iHome 2026); bank baharu kemudian mahu polisi baharu, diharga pada umur dan kesihatan semasa anda. Jika anda membiayai semula setiap beberapa tahun, MLTA bertempoh paras yang mengikut anda ialah struktur lebih baik; lihat MRTA vs MLTA.
Bila pembiayaan semula berbaloi? Satu contoh kiraan
Biayai semula bila penjimatan bulanan membayar balik kos jauh sebelum anda merancang menjual atau menyelesaikan, dan jangan sekali-kali dalam tempoh kunci masuk melainkan angkanya masih berjalan dengan penalti ditambah. Angka kos PropCashflow, dengan ansuran dikira semula oleh kami menggunakan formula pinjaman standard:
- Pinjaman tertunggak RM450,000 pada 4.75%, baki 25 tahun. Ansuran RM2,566.
- Tawaran baharu: jumlah sama pada 4.25%, 25 tahun sama. Ansuran RM2,438. Jimat RM128 sebulan.
- Kos RM11,013. Pulang modal: 11,013 dibahagi 128 = 86 bulan, kira-kira 7 tahun 2 bulan. Penjimatan bersih sepanjang 25 tahun kira-kira RM27,000.
- Pertukaran sama tetapi 1.0 mata lebih rendah (5.00% ke 4.00%): pulang modal jatuh ke 43 bulan dan penjimatan bersih kira-kira RM66,000.
- Pertukaran sama tetapi masih dalam kunci masuk 3%: tambah penalti RM13,500, jumlah RM24,513, pulang modal 192 bulan, kira-kira 16 tahun. Jangan.
Tiga sebab orang membiayai semula, disusun ikut kekerapan ia benar-benar berbaloi:
- Jurang kadar. Kerana SBR setiap bank ialah 2.75% (Bank Negara mengekalkan OPR pada 3 September 2026), jurang antara bank hari ini hanyalah margin. Jurang yang berbaloi pada 2026 biasanya bermakna pinjaman era BLR lama atau pakej margin lebar, bukan kadar asas lebih murah. Setengah mata ialah minimum yang berbaloi; tiga suku lebih selesa.
- Pengeluaran tunai. Jika hartanah naik nilai, pinjaman baharu sehingga 90% daripada penilaian baharu boleh melepaskan bezanya sebagai tunai. Ia pinjaman paling murah yang kebanyakan orang boleh dapat, tetapi ia menetapkan semula tempoh dan bil faedah anda, dan hartanah ketiga ke atas dihadkan pada 70% (lihat peraturan 70% hartanah ketiga).
- Tempoh atau struktur. Memanjangkan tempoh untuk merendahkan ansuran, atau berpindah dari pinjaman bertempoh asas ke pinjaman flexi, ialah sebab yang sah, tetapi kosnya RM11,000 yang sama, jadi gabungkan dengan jurang kadar jika boleh.
Siapa tidak patut membiayai semula: sesiapa yang merancang menjual dalam tiga atau empat tahun, sesiapa dengan bayaran lewat baru-baru ini dalam CCRIS (bank baharu akan naikkan harga atau tolak), dan sesiapa yang jurang kadarnya bawah setengah mata untuk pinjaman bawah RM500,000.
Soalan lazim
Berapa lama tempoh kunci masuk pinjaman rumah di Malaysia?
Lazimnya 3 tahun, kadangkala 5, menurut PropCashflow, NextSix dan produk bank yang disenaraikan di RinggitPlus pada September 2026. Sesetengah pakej, seperti MortgageOne Standard Chartered, mengiklankan tiada kunci masuk sebagai pertukaran untuk margin berbeza. Tempoh tepat ada dalam surat tawaran anda.
Berapa penalti penyelesaian awal?
Lazimnya 2 hingga 3% (Maybank 3%, Public Bank 2 hingga 3%, RHB 1% dalam senarai RinggitPlus September 2026), biasanya dikira atas baki tertunggak, sekali-sekala atas jumlah pinjaman asal. Untuk RM450,000 pada 3% itu RM13,500.
Saya bayar duti setem lagi bila membiayai semula?
Ya. Perjanjian pinjaman baharu ialah instrumen baharu dan dikenakan duti setem ad valorem 0.5% di bawah Akta Setem 1949, RM2,250 untuk RM450,000. Pengecualian pembeli rumah pertama terpakai untuk pembelian, bukan pembiayaan semula.
Boleh dapat balik wang MRTA kalau saya membiayai semula?
Sebahagian. MRTA ada nilai serahan tunai yang berkurangan setiap tahun hingga sifar pada hujung tempoh; anda tuntut daripada syarikat insurans semasa penyelesaian dengan bukti pelepasan. Polisi itu sendiri tidak berpindah ke bank baharu.
Menjual rumah dalam tempoh kunci masuk mencetuskan penalti?
Hampir selalu ya, kerana jualan menyelesaikan pinjaman. Sesetengah bank mengecualikannya jika pembeli ambil pinjaman dari bank yang sama, atau jika anda ambil pinjaman baharu dengan mereka untuk hartanah seterusnya. Dapatkan pengecualian secara bertulis sebelum tandatangan jualan.
Maklumat umum berdasarkan panduan pembiayaan semula yang diterbitkan (PropCashflow, NextSix, iHome), terma produk bank yang disenaraikan di RinggitPlus, duti perjanjian pinjaman Akta Setem 1949 dan keputusan OPR Bank Negara Malaysia 3 September 2026, setakat 24 September 2026. Ia bukan nasihat kewangan. Tempoh kunci masuk, asas penalti dan yuran ditetapkan mengikut produk dan berubah; angka yang mengikat anda ialah yang dalam surat tawaran dan penyata penebusan yang bank anda keluarkan.