Sewakan kondo kali pertama: senarai semak tuan rumah Malaysia
Anda ada sebuah kondo dan mahu menyewakannya buat kali pertama. Lima perkara paling penting: perjanjian sewa yang disetem, deposit yang betul, penyewa yang ditapis, peraturan pindah masuk bangunan, dan mengisytiharkan sewa kepada LHDN (pejabat cukai). Mengikut amalan pasaran, bukan undang-undang, anda kutip dua bulan sewa sebagai deposit sekuriti, setengah bulan untuk utiliti dan sebulan sewa pendahuluan. Ejen berdaftar boleh caj paling banyak 1.25 bulan sewa untuk tempoh sewa sehingga tiga tahun di bawah skala yuran BOVAEP, lembaga yang melesenkan ejen. Menyetem perjanjian berharga RM1 bagi setiap RM250 sewa setahun untuk tempoh sewa setahun atau kurang: RM96 untuk sewa RM2,000 sebulan (Akta Setem 1949 seperti dipinda mulai 1 Januari 2025; potongan RM2,400 yang lama sudah tiada).
Malaysia masih belum ada Akta Sewaan Kediaman setakat 5 Oktober 2026, jadi perjanjian yang anda tandatangani ialah buku peraturan. Setemkan dalam 30 hari di e-Duti Setem LHDN dalam MyTax. Penyewa yang berhenti membayar hanya boleh dikeluarkan melalui mahkamah.
Senarai semak tuan rumah kali pertama: 10 langkah sebelum penyewa masuk
- Sahkan anda dibenarkan menyewakan unitBaca house rules JMB atau MC (badan pemilik yang mengurus bangunan) untuk sekatan: tempoh sewa minimum, larangan sewa bilik demi bilik, had penghuni. Jika anda membeli di bawah PR1MA, RUMAWIP (Residensi Wilayah) atau Rumah Selangorku, lazimnya anda langsung tidak boleh menyewakannya: skim-skim itu ada syarat penghunian pemilik atau larangan sewa semula, lihat PR1MA vs RUMAWIP vs Rumah Selangorku. Beritahu bank jika letter of offer memerlukannya, dan beritahu syarikat insurans anda.
- Tentukan tahap perabot dan tetapkan sewaLihat berapa unit setanding di bangunan yang sama sebenarnya disewakan, kemudian letak harga sedikit di bawah iklan yang sudah berbulan-bulan tidak laku. Unit kosong dua bulan lebih mahal daripada sewa yang rendah sedikit. Panduan rental yield kami menunjukkan cara menukar sewa kepada pulangan bersih selepas yuran penyelenggaraan, cukai taksiran dan cukai tanah.
- Lantik ejen berdaftar, atau buat sendiriGuna REN atau REA yang berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (BOVAEP). Skala yuran Lembaga mengehadkan yuran sewaan kepada 1.25 bulan sewa untuk tempoh sewa sehingga tiga tahun, dengan minimum sebulan, tambah cukai perkhidmatan 8%; sebulan untuk tempoh sewa setahun ialah sebut harga biasa dan tuan rumah yang bayar. Dapatkan yuran dan siapa yang bayar secara bertulis sebelum sebarang viewing. Cara menyemak nombor tag ejen ada dalam yuran ejen hartanah: siapa bayar.
- Tapis penyewa dengan betulMinta IC atau pasport dan pas kerja, surat pengesahan majikan atau slip gaji terkini, dan rujukan daripada tuan rumah semasa. Jumpa mereka. Untuk penyewa asing, pastikan visa meliputi tempoh sewa. Jangan sesekali serah kunci atas janji deposit akan dipindahkan kemudian.
- Kutip deposit sebelum kunciNorma pasaran: dua bulan sewa sebagai deposit sekuriti, setengah bulan sebagai deposit utiliti, tambah sewa bulan pertama didahulukan. Catat pecahannya dalam perjanjian dan keluarkan resit. Deposit sekuriti untuk kerosakan dan bil tertunggak, bukan sewa dua bulan terakhir, dan perjanjian perlu menyatakannya.
- Tandatangani perjanjian sewa yang betulPerjanjian yang digubal peguam atau standard ejen perlu merangkumi sewa dan tarikh akhir, deposit dan cara pemulangannya, siapa bayar pembaikan mana (pembahagian lazim: tuan rumah bayar item melebihi jumlah yang dinyatakan, penyewa di bawahnya), klausa pembaharuan dan penamatan, klausa diplomatik jika penyewa mungkin berpindah, dan jadual inventori dengan gambar. Lihat bahagian apa yang mesti ada dalam kontrak di bawah.
- Setemkan perjanjian dalam 30 hariPerjanjian sewa disetem dalam talian dengan LHDN di e-Duti Setem dalam portal MyTax (portal STAMPS lama ditutup pada 31 Disember 2025), dalam 30 hari dari tandatangan di Malaysia. Mengikut amalan, penyewa bayar duti atas salinan asal dan perjanjian perlu menyatakannya. Jika lewat, penaltinya RM50 atau 10% daripada duti yang belum dibayar, mana yang lebih tinggi, dalam tiga bulan pertama, kemudian RM100 atau 20%. Perjanjian yang tidak disetem tidak boleh dijadikan bukti di mahkamah sehingga duti dan penalti dibayar.
- Daftarkan penyewa dengan JMBKebanyakan bangunan memerlukan borang pendaftaran penyewa, salinan perjanjian dan IC, dan deposit pindah masuk yang boleh dikembalikan sebelum kad akses dikeluarkan. Tanya tentang peruntukan tempat letak kereta, bilangan kad akses dan sama ada ada waktu pindah masuk atau tempahan lif.
- Buat serah terima dengan bacaan meter dan gambarCatat bacaan meter TNB, air dan (jika ada) gas, ambil gambar setiap bilik dan setiap kecacatan, dan kedua-dua pihak tandatangani inventori. Inilah yang menyelesaikan pertikaian deposit 12 bulan kemudian. Pindahkan akaun utiliti ke nama penyewa jika anda mahu bil atas nama mereka.
- Sediakan rekod anda untuk cukaiBuka fail untuk perjanjian yang disetem, resit deposit, penyata yuran penyelenggaraan, resit cukai taksiran dan cukai tanah, insurans, invois pembaikan dan penyata pinjaman yang menunjukkan faedah. Anda perlukannya untuk mengisytiharkan pendapatan sewa dan menuntut potongan dalam pemfailan LHDN.
Deposit, yuran ejen dan apa yang mesti ada dalam perjanjian sewa
Kenapa kontrak lebih penting daripada biasa. Malaysia tiada Akta Sewaan Kediaman yang berkuat kuasa setakat 5 Oktober 2026. Menteri perumahan berkata pada 5 Februari 2026 bahawa rang undang-undang itu di peringkat akhir penggubalan dan beliau berharap ia diluluskan Dewan Rakyat tahun ini; Free Malaysia Today melaporkan pada 12 Ogos 2026 ia masih belum dibentangkan, dan kami tidak menemui sebarang pembentangan selepas itu. Sewaan ditadbir oleh Akta Kontrak 1950, Kanun Tanah Negara dan undang-undang am. Tiada had berkanun untuk deposit, tiada skim perlindungan deposit dan tiada tribunal sewaan. Perjanjian anda mengisi semua jurang itu; senarai klausa satu demi satu ada dalam perjanjian sewa, duti setem dan deposit.
Deposit. Amalan Lembah Klang ialah 2 + 0.5 + 1: dua bulan deposit sekuriti, setengah bulan deposit utiliti dan sebulan sewa pendahuluan, semuanya sebelum kunci. Nyatakan apa yang setiap deposit liputi, bila ia dipulangkan (14 hingga 30 hari selepas serah balik adalah lazim, selepas menolak kos yang didokumenkan), dan bahawa ia bukan sewa untuk bulan-bulan terakhir tanpa persetujuan bertulis anda.
Duti setem. Sejak 1 Januari 2025 duti dikenakan atas sewa setahun penuh, dalam lot RM250, pada kadar yang naik mengikut tempoh sewa (Akta Setem 1949, Jadual Pertama, Butiran 49(a), seperti dipinda oleh Akta Kewangan 2024):
| Sewa sebulan | Setahun atau kurang (RM1 selot) | Lebih 1 hingga 3 tahun (RM3 selot) | Lebih 3 hingga 5 tahun (RM5 selot) |
|---|---|---|---|
| RM1,500 | RM72 | RM216 | RM360 |
| RM2,000 | RM96 | RM288 | RM480 |
| RM2,500 | RM120 | RM360 | RM600 |
| RM3,000 | RM144 | RM432 | RM720 |
Melebihi lima tahun kadarnya RM7 selot. Salinan pendua RM10.
Yuran ejen. Skala BOVAEP (Jadual Ketujuh kaedah-kaedah Lembaga) menetapkan had: 1.25 bulan sewa kasar untuk tempoh sewa sehingga tiga tahun, 1.5 bulan untuk lebih tiga hingga empat tahun dan 1.75 bulan selepas itu, dengan minimum sebulan, tambah cukai perkhidmatan 8%. Untuk sewa RM2,000 sebulan, yuran sebulan ialah RM2,000 tambah cukai RM160. Di bawah skala, tuan rumah yang bayar; dapatkan secara bertulis.
Klausa yang perlu ditegaskan. Jumlah sewa dan tarikh akhir; faedah bayaran lewat; klausa penamatan dengan tempoh notis dan apa jadi pada deposit jika keluar awal; siapa bayar pembaikan mana; larangan sewa semula dan sewa jangka pendek (lihat peraturan Airbnb dan sewa jangka pendek); inventori bergambar; hak anda memeriksa dengan notis; dan apa jadi jika ingkar.
Jika penyewa berhenti membayar. Anda tidak boleh tukar kunci, potong utiliti atau alih barang sendiri: seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 hanya membenarkan milikan diambil semula daripada penyewa melalui mahkamah. Laluannya ialah notis menamatkan sewaan, tuntutan mahkamah untuk tunggakan dan milikan, kemudian penguatkuasaan oleh bailif mahkamah. Penyewa yang terus tinggal selepas sewaan tamat boleh dikenakan sewa berganda sehingga keluar (Akta Undang-Undang Sivil 1956, seksyen 28(4)(a)). Secara berasingan, Akta Distres 1951 membolehkan anda memohon waran mahkamah untuk menyita dan menjual harta alih penyewa bagi sehingga 12 bulan sewa tertunggak (seksyen 5); ia mendapatkan wang, bukan unit.
Fully furnished, partly furnished atau kosong: mana yang berbaloi?
Cukai pendapatan sewa, peraturan JMB dan insurans untuk tuan rumah
Cukai pendapatan sewa. Sewa daripada sewaan biasa bercukai di bawah seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 dan dimasukkan dalam penyata tahunan anda (Borang BE, atau Borang B jika ada pendapatan perniagaan). Tiada pengecualian untuk sewa kediaman pada 2026. Anda dicukai atas sewa bersih, pada kadar cukai pendapatan anda sendiri. Ketetapan Umum LHDN 12/2018, seperti diringkaskan firma cukai, menarik garisnya begini:
| Boleh ditolak daripada sewa | Tidak boleh ditolak |
|---|---|
| Faedah pinjaman perumahan | Bayaran balik prinsipal pinjaman |
| Cukai taksiran dan cukai tanah (cukai petak) | Ubah suai dan kelengkapan perabot kali pertama |
| Premium insurans kebakaran | Iklan dan yuran ejen untuk mendapatkan penyewa pertama |
| Caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas | Yuran guaman dan duti setem perjanjian sewa pertama |
| Pembaikan biasa, dan menggantikan kelengkapan seperti perabot atau penghawa dingin | Kos semasa unit kosong sebelum pernah disewakan |
| Yuran ejen dan kos memperbaharui sewaan atau menukar penyewa; kos kutipan sewa | Masa dan perjalanan anda sendiri |
Jika potongan melebihi sewa dalam setahun, kerugian itu hilang begitu sahaja: ia tidak boleh ditolak daripada gaji anda atau dibawa ke tahun depan. Contoh kiraan dan langkah pemfailan ada dalam cukai pendapatan sewa di Malaysia.
Peraturan JMB dan MC. Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 undang-undang kecil bangunan mengikat penyewa dan penghuni serta pemilik. Caj penyelenggaraan kekal hutang anda sama ada sewa masuk atau tidak, dan unit yang tertunggak boleh dinyahaktifkan kad aksesnya, yang menyusahkan penyewa anda. Jangkakan pendaftaran penyewa, deposit pindah masuk yang boleh dikembalikan, waktu ubah suai dan deposit ubah suai jika penyewa mahu mengubah apa-apa, had kad akses, dan peraturan tentang haiwan peliharaan dan bilangan penghuni. Jika bangunan telah melarang sewa jangka pendek, perjanjian anda mesti melarangnya juga. Cara badan pemilik berfungsi ada dalam panduan JMB, MC dan AGM kami.
Insurans. Polisi kebakaran induk bangunan, yang dibayar melalui caj penyelenggaraan anda, menginsuranskan struktur dan kerangka asas unit anda. Ia tidak melindungi ubah suai dan kelengkapan anda (itu polisi houseowner) atau perabot dan perkakas anda (itu polisi householder); sesetengah pelan menambah perlindungan kehilangan sewa dan liabiliti. Beritahu syarikat insurans unit itu disewakan supaya perlindungan sepadan dengan penggunaannya, dan minta penyewa menginsuranskan barang mereka sendiri. Lanjut dalam insurans kebakaran: houseowner vs householder.
Semasa unit kosong anda masih bayar ansuran, caj penyelenggaraan, cukai taksiran dan cukai tanah. Jika anda membeli semasa dalam pembinaan, faedah progresif dan aliran tunai menunjukkan cara merancang jurang antara kunci dan sewa pertama, dan kalkulator bayaran memberi ansuran yang perlu ditampung sewa anda.
Berhati-hati dengan bakal penyewa yang menawarkan untuk membayar deposit selepas pindah masuk, mahu membayar jumlah besar secara tunai tanpa sebarang dokumen, enggan memberikan surat pengesahan majikan atau nombor tuan rumah semasa, mahu perjanjian ditandatangani atas nama orang lain, atau bertanya sama ada bangunan "benarkan Airbnb" sambil mendakwa untuk kegunaan sendiri. Berwaspada juga dengan "ejen" yang tidak berdaftar dengan BOVAEP dan meminta yuran sebelum penyewa menandatangani dan membayar. Kekosongan dua minggu murah berbanding berbulan-bulan mendapatkan semula milikan melalui mahkamah.
Hantar kepada Sifu projek, saiz unit, tahap perabot dan sewa yang anda fikirkan. Kami beritahu sama ada sewa itu realistik berbanding apa yang kami lihat disewakan di bangunan dan kawasan itu, dan tandakan apa-apa yang tertinggal daripada terma sewaan anda. Percuma untuk pemilik dan pembeli: kami merujuk anda kepada ejen berlesen dan bekerja atas aturan rujukan, seperti diterangkan dalam bagaimana kami dibayar. Anda juga boleh tanya apa sahaja melalui alat tanya soalan kami, atau layari semua panduan kami.
Soalan yang tuan rumah kali pertama betul-betul tanya
Berapa deposit yang boleh tuan rumah minta di Malaysia?
Tiada had undang-undang; norma pasaran ialah dua bulan sewa tambah setengah bulan untuk utiliti. Sesetengah tuan rumah minta lebih daripada penyewa dengan haiwan peliharaan atau tanpa pendapatan tempatan. Apa pun yang dipersetujui, tulis pecahan dan terma pemulangan dalam perjanjian sewa.
Berapa duti setem untuk perjanjian sewa?
RM1 bagi setiap RM250 (atau sebahagiannya) sewa setahun untuk tempoh sewa setahun atau kurang; RM3 untuk lebih setahun hingga tiga tahun. Itu RM72 untuk sewa RM1,500 sebulan dan RM144 untuk RM3,000 bagi setahun, atau RM216 dan RM432 bagi dua tahun, tambah RM10 untuk salinan pendua. Potongan RM2,400 dimansuhkan mulai 1 Januari 2025 oleh Akta Kewangan 2024. Setemkan dalam 30 hari dari tandatangan di e-Duti Setem LHDN dalam MyTax.
Siapa bayar yuran ejen bila sewakan kondo?
Tuan rumah, dan yurannya berhad. Skala BOVAEP membenarkan paling banyak 1.25 bulan sewa untuk tempoh sewa sehingga tiga tahun, dengan minimum sebulan, tambah cukai perkhidmatan 8%; sebulan untuk tempoh sewa setahun ialah sebut harga biasa. Berkongsi yuran dengan penyewa ialah kebiasaan pasaran, bukan peraturan. Guna ejen berdaftar dan persetujui yuran secara bertulis sebelum viewing bermula.
Perlu ke saya isytihar pendapatan sewa kepada LHDN?
Ya. Sewa bercukai di bawah seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967, tanpa pengecualian kediaman pada 2026. Anda dicukai atas sewa bersih selepas potongan seperti faedah pinjaman, cukai taksiran, cukai tanah, caj penyelenggaraan, insurans kebakaran dan pembaikan (Ketetapan Umum LHDN 12/2018). Isytihar walaupun angka bersihnya sifar, dan simpan setiap resit selama tujuh tahun.
Boleh ke saya halau penyewa yang tidak bayar sewa?
Boleh, tetapi hanya melalui mahkamah. Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 melarang anda menukar kunci, mengalih barang atau memotong utiliti sendiri. Anda tamatkan sewaan dengan notis, saman untuk tunggakan dan milikan, dan bailif mahkamah menguatkuasakan perintah itu. Perjanjian yang disetem dengan klausa ingkar yang jelas mempercepatkannya. Bertindak pada bayaran pertama yang tertinggal, bukan yang ketiga.
Perlu ke JMB tahu saya ada penyewa?
Hampir selalu, ya. Kebanyakan bangunan memerlukan pendaftaran penyewa, salinan perjanjian dan IC dan deposit pindah masuk yang boleh dikembalikan sebelum mengeluarkan kad akses. Caj penyelenggaraan kekal hutang anda, dan undang-undang kecil mengikat penyewa anda serta anda.
Beritahu kami projek dan unit, dan sama ada ia berperabot. Kami akan beri pandangan jujur tentang sewa yang boleh dicapai, deposit dan yuran yang dijangka, dan apa yang perlu dimasukkan dalam perjanjian sebelum penyewa masuk.