Cukai pendapatan sewa di Malaysia: adakah sewa dicukai, apa boleh ditolak, dan berapa sebenarnya kondo sewa RM2,000 sebulan tinggal selepas LHDN?
Pendapatan sewa dicukai di Malaysia. Bagi individu pemastautin cukai yang menyewakan hartanah secara pasif, sewa ialah pendapatan di bawah seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967: ambil sewa kasar, tolak perbelanjaan untuk memperolehnya (faedah pinjaman, cukai tanah atau cukai petak, cukai taksiran, caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas, insurans kebakaran, pembaikan, fi ejen untuk pembaharuan) dan tambah angka bersih itu kepada gaji dan pendapatan lain anda. Jumlahnya dicukai mengikut skala pemastautin 0% hingga 30%: bahagian RM50,001 hingga RM70,000 dicukai 11%, RM70,001 hingga RM100,000 pada 19% dan RM100,001 hingga RM400,000 pada 25% (skala LHDN TT 2025, difailkan pada 2026). Tiada pengecualian sewa kediaman berkuat kuasa pada 2026; kondo sewa RM2,000 sebulan dicukai atas apa sahaja yang tinggal selepas kos.
Dua perkara yang mengejutkan tuan rumah: perbelanjaan sebelum penyewa pertama (iklan, komisen ejen pertama, perjanjian sewa pertama) dan sebarang ubah suai tidak boleh ditolak, dan kerugian sewa di bawah seksyen 4(d) tidak boleh dibawa ke hadapan. Contoh kiraan di bawah menunjukkan hasil selepas cukai.
Bagaimana pendapatan sewa dicukai untuk pemastautin cukai Malaysia?
Pada kadar marginal anda, atas angka bersih. Pendapatan sewa bersih diagregatkan dengan pendapatan penggajian dan lain-lain; tiada kadar rata berasingan untuk pemastautin (bukan pemastautin bayar kadar rata 30%, dibincangkan dalam cukai pendapatan sewa untuk tuan rumah warga asing). Skala pemastautin untuk TT 2025, seperti diterbitkan dalam panduan cukai 2026 RinggitPlus:
| Pendapatan bercukai (RM) | Kadar atas bahagian itu |
|---|---|
| 0 hingga 5,000 | 0% |
| 5,001 hingga 20,000 | 1% |
| 20,001 hingga 35,000 | 3% |
| 35,001 hingga 50,000 | 6% |
| 50,001 hingga 70,000 | 11% |
| 70,001 hingga 100,000 | 19% |
| 100,001 hingga 400,000 | 25% |
| 400,001 hingga 600,000 | 26% |
| 600,001 hingga 2,000,000 | 28% |
| melebihi 2,000,000 | 30% |
Jadi RM10,000 sewa bersih yang sama mengenakan cukai RM1,100 kepada pendapatan RM60,000 dan RM2,500 kepada pendapatan RM150,000. Apabila pasangan memiliki unit secara bersama, setiap seorang mengisytiharkan bahagian masing-masing, dan itu satu sebab praktikal untuk meletakkan unit sewa atas nama yang berpendapatan lebih rendah (atau nama bersama) dari awal.
Pasif (seksyen 4(d)) berbanding perniagaan (seksyen 4(a)): Ketetapan Umum 12/2018 LHDN menganggap penyewaan sebagai punca perniagaan hanya jika anda menyediakan perkhidmatan penyelenggaraan atau sokongan yang menyeluruh dan aktif (bayangkan kediaman servis atau operasi penginapan pendek dengan pembersihan dan penyambut tetamu). Tuan rumah biasa ialah 4(d). Perbezaannya penting: tuan rumah 4(a) boleh menuntut elaun modal atas perabot dan membawa kerugian ke hadapan; tuan rumah 4(d) tidak boleh kedua-duanya.
Apa perbelanjaan yang tuan rumah boleh tolak, dan apa yang tidak dibenarkan?
Boleh ditolak: apa sahaja yang dibelanjakan sepenuhnya untuk memperoleh sewa daripada penyewaan sedia ada. Mengikut Ketetapan Umum 12/2018 seperti dirumuskan oleh firma cukai YYC dan ANC Group:
| Boleh ditolak daripada sewa | Tidak boleh ditolak |
|---|---|
| Faedah pinjaman perumahan (bukan prinsipal) | Bayaran balik prinsipal pinjaman |
| Cukai tanah / cukai petak dan cukai taksiran (lihat cukai tanah dan cukai pintu dijelaskan) | Duti setem dan fi guaman semasa pembelian |
| Caj penyelenggaraan, kumpulan wang penjelas, pembetungan (Indah Water) | Ubah suai, perabot binaan dalam, tambahan: penambahbaikan modal |
| Premium insurans kebakaran / polisi pemilik rumah | Iklan dan komisen ejen untuk mencari penyewa pertama |
| Pembaikan dan penggantian setara (cat semula, baiki kebocoran, ganti pemanas air rosak) | Fi guaman dan duti setem atas perjanjian sewa pertama |
| Komisen ejen, fi guaman dan duti setem untuk pembaharuan dan penyewa ganti | Perbelanjaan semasa unit kosong sebelum pernah disewakan |
| Fi kutipan sewa atau pengurusan hartanah | Masa anda sendiri, perjalanan untuk memeriksa, bil telefon |
Garis yang LHDN lukis ialah pembaikan berbanding penambahbaikan: mengganti pemanas air rosak dengan yang setara ialah pembaikan; menaik taraf dapur atau menambah almari binaan dalam yang tiada sebelumnya ialah modal dan keluar dari poket selepas cukai anda. Asingkan invois kedua-duanya.
Kerugian: jika perbelanjaan boleh tolak melebihi sewa dalam satu tahun (biasa pada tahun pertama, apabila faedah paling tinggi), kerugian 4(d) itu hilang begitu sahaja. Ia tidak mengimbangi gaji anda dan tidak dibawa ke tahun berikutnya.
Berapa kondo sewa RM2,000 sebulan tinggal selepas cukai?
Ambil kondo RM500,000 disewa RM2,000 sebulan: sewa kasar RM24,000 setahun, hasil kasar 4.8%. Kos operasi di bawah menggunakan angka yang sudah ada di laman ini atau contoh yang diterbitkan; baris faedah dan insurans ialah andaian yang anda patut ganti dengan penyata bank dan syarikat insurans anda sendiri.
| Baris | Pemilik dengan pinjaman 90% | Pemilik tanpa pinjaman |
|---|---|---|
| Sewa kasar | RM24,000 | RM24,000 |
| Faedah pinjaman (andaikan RM15,000 pada tahun pertama) | (RM15,000) | 0 |
| Penyelenggaraan + kumpulan wang penjelas (900 kaki persegi pada RM0.33 psf, mengikut panduan yuran penyelenggaraan kami) | (RM3,924) | (RM3,924) |
| Cukai taksiran (contoh FAQ DBKL: RM528 setahun) + cukai petak (andaikan RM100) | (RM628) | (RM628) |
| Insurans kebakaran dan pembaikan (andaikan RM1,300) | (RM1,300) | (RM1,300) |
| Pendapatan sewa bersih (bercukai) | RM3,148 | RM18,148 |
| Cukai jika bahagian teratas anda dalam jalur 19% | RM598 | RM3,448 |
| Cukai jika bahagian teratas anda dalam jalur 25% | RM787 | RM4,537 |
| Hasil bersih kos sebelum cukai | 0.6% | 3.6% |
| Hasil bersih selepas cukai (jalur 25%) | 0.5% | 2.7% |
Dua pengajaran. Pertama, tuan rumah yang berhutang membayar cukai pendapatan yang sangat sedikit atas sewa kerana faedah memakan keuntungan; bil cukai hanya menggigit apabila pinjaman sebahagian besarnya sudah dilunaskan. Kedua, hasil selepas cukai bagi kondo Lembah Klang yang sudah dibayar penuh pada 4.8% kasar ialah kurang 3% bersih, sebelum kekosongan. Cara membandingkannya secara jujur dengan simpanan tetap atau KWSP ada dalam hasil sewa dijelaskan.
Bagaimana anda mengisytiharkan pendapatan sewa kepada LHDN?
- Pilih borang. Sewa pasif 4(d) masuk ke bahagian pendapatan sewa Borang BE (individu tanpa pendapatan perniagaan), tarikh akhir 30 April untuk tahun sebelumnya, atau 15 Mei melalui e-Filing. Jika anda juga ada pendapatan perniagaan, atau LHDN menganggap penyewaan anda sebagai punca perniagaan, ia masuk Borang B, tarikh akhir 30 Jun (15 Julai e-Filing). Tarikh akhir mengikut panduan cukai 2026 RinggitPlus.
- Kira sewa bersih setiap hartanah, kemudian jumlahkan. Sewa kasar diterima dalam tahun itu, tolak senarai boleh tolak di atas. Deposit bukan pendapatan sehingga dirampas.
- Isytiharkan walaupun bersihnya sifar atau negatif. Kerugian tidak dibawa ke hadapan, tetapi punca yang tidak diisytiharkan itulah yang mencetuskan penalti, bukan kerugian.
- Simpan rekod selama tujuh tahun: perjanjian sewa bersetem, penyata bank yang menunjukkan sewa diterima, penyata faedah tahunan bank, resit JMB dan majlis, invois insurans dan pembaikan. Tempoh simpanan standard LHDN ialah tujuh tahun dari akhir tahun taksiran.
Dua nota sampingan. Sewa kediaman tidak tertakluk kepada cukai perkhidmatan (hartanah kediaman dikecualikan di bawah Kumpulan K Peraturan-Peraturan Cukai Perkhidmatan 2018), jadi anda tidak menambah SST pada penyewaan rumah; tuan rumah hakmilik komersial perlu semak secara berasingan. Dan perjanjian sewa itu sendiri mesti disetem dalam 30 hari; perjanjian tanpa setem ialah dokumen lemah di mahkamah dan tanda merah dalam audit.
Soalan lazim
Adakah pendapatan sewa dicukai di Malaysia jika saya hanya sewakan satu bilik?
Ya. Tiada ambang minimum dan tiada pengecualian kediaman pada 2026. Sewa daripada satu bilik ialah pendapatan seksyen 4(d); anda tolak bahagian kos operasi yang munasabah dan isytiharkan bersihnya dalam Borang BE.
Bolehkah saya tolak ansuran bulanan penuh saya?
Tidak. Hanya bahagian faedah boleh ditolak; prinsipal ialah anda membeli aset, bukan kos memperoleh sewa. Penyata pinjaman tahunan bank anda memisahkan kedua-duanya.
Adakah ubah suai sebelum penyewa pertama boleh ditolak?
Tidak. Ubah suai ialah perbelanjaan modal, dan apa sahaja yang dibelanjakan sebelum hartanah mula disewakan (fi ejen, iklan, perjanjian sewa pertama) ialah perbelanjaan awal yang Ketetapan Umum 12/2018 kecualikan. Pembaikan semasa penyewaan sedia ada boleh ditolak.
Bagaimana jika perbelanjaan saya lebih tinggi daripada sewa?
Di bawah seksyen 4(d) kerugian itu hilang: ia tidak mengurangkan cukai gaji anda dan tidak boleh dibawa ke tahun berikutnya. Hanya tuan rumah punca perniagaan (4(a)) boleh membawa kerugian ke hadapan.
Adakah Airbnb dikira sewa pasif?
Selalunya tidak. Penginapan pendek dengan pembersihan, linen dan perkhidmatan daftar masuk kelihatan seperti perkhidmatan sokongan aktif yang Ketetapan Umum 12/2018 gunakan untuk mengklasifikasikan penyewaan sebagai punca perniagaan, yang mengubah borang (B), potongan dan peraturan kerugian. Lihat Airbnb dan kondo sewa jangka pendek.
Maklumat am berdasarkan Akta Cukai Pendapatan 1967, Ketetapan Umum LHDN 12/2018 dan skala pemastautin TT 2025 seperti diterbitkan dalam panduan cukai 2026, dirujuk pada September 2026. Ia bukan nasihat cukai; angka faedah dan insurans dalam contoh ialah andaian, bukan data. Untuk penyata anda sendiri, ejen cukai berlesen atau kaunter cawangan LHDN ialah pihak berkuasa.