JMB vs MC di Malaysia: siapa urus kondo anda, apa mesyuarat tahunan pemilik putuskan, dan ke mana mengadu bila pengurusan teruk
Anda baru beli kondo di Malaysia dan satu surat menjemput anda ke AGM, mesyuarat tahunan semua pemilik. Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, undang-undang untuk kehidupan kondo, sesebuah bangunan diurus oleh tiga pengurus bergilir-gilir. Pemaju mengurusnya dari hari kunci diserahkan, dan dalam 12 bulan mesti memanggil AGM pertama untuk menubuhkan JMB (badan pengurusan bersama), jawatankuasa pemilik bersama pemaju. Sebaik hakmilik strata individu (dokumen pemilikan setiap unit) dikeluarkan dan satu perempat pemilikan bangunan telah dipindah milik, pemaju mesti memanggil AGM pertama MC (perbadanan pengurusan), badan pemilik sendiri, dan JMB dibubarkan tiga bulan kemudian. Setiap AGM menetapkan yuran penyenggaraan bulanan, dana pembaikan dan jawatankuasa. Notis 14 hari, dan jika kurang separuh pemilik hadir dalam setengah jam, sesiapa yang ada dalam bilik itu menjadi mesyuarat, jadi segelintir pemilik sering menetapkan bil anda. Jika pengurusan teruk, adu kepada Pesuruhjaya Bangunan, pegawai strata di majlis tempatan anda, atau failkan di Tribunal Pengurusan Strata, yang mendengar tuntutan sehingga RM250,000.
Tempoh pemaju, JMB, MC: apa bezanya?
Bangunan sama, kerja sama, orang berbeza yang memegang kuasa. Kerjanya ialah menyenggara harta bersama dan mengutip wang untuknya. Yang berubah ialah siapa duduk di meja dan berapa banyak suara pemaju.
| Tempoh pengurusan pemaju | JMB (badan pengurusan bersama) | MC (perbadanan pengurusan) | |
|---|---|---|---|
| Bila | Dari milikan kosong hingga sebulan selepas AGM pertama JMB (seksyen 7) | Dari AGM pertamanya, yang pemaju mesti panggil dalam 12 bulan dari milikan kosong (seksyen 17, 18) | Wujud apabila daftar strata dibuka; mengambil alih pengurusan selepas AGM pertamanya, dipanggil dalam sebulan selepas pembeli yang memegang satu perempat unit syer menjadi pemilik berdaftar (seksyen 57) |
| Siapa ahlinya | Pemaju sahaja | Pemaju dan semua pembeli (seksyen 17(4)); jawatankuasa pembeli bersama pemaju mengendalikannya | Semua pemilik berdaftar; pemaju hanya ahli untuk unit yang masih dimilikinya |
| Boleh tetapkan yuran? | Ya, mengikut nisbah unit syer; pemilik boleh minta Pesuruhjaya semak (seksyen 52) | Ya, melalui resolusi di mesyuarat agung | Ya, melalui resolusi di mesyuarat agung |
| Boleh buat peraturan rumah? | Undang-undang kecil berkanun terpakai | Undang-undang kecil tambahan melalui resolusi khas, didaftarkan dengan Pesuruhjaya | Sama |
| Tamat bila | JMB mengambil alih | Tiga bulan selepas AGM pertama MC (seksyen 27) | Tidak tamat; kekal selagi bangunan wujud |
Dua perkara yang pemilik kali pertama patut tahu. JMB ialah penyelesaian sementara kerana hakmilik strata di Malaysia dahulu mengambil masa bertahun-tahun untuk dikeluarkan; MC ialah badan kekal. Dan peralihan dari JMB ke MC tidak automatik: ia bergantung pada hakmilik dikeluarkan dan dipindah milik, sebab itulah sesetengah bangunan masih di bawah JMB sedekad selepas siap. Jika bangunan anda begitu, tanya kenapa. Panduan kami tentang hakmilik strata berbanding hakmilik individu menerangkan apa itu hakmilik strata dan kenapa ia penting untuk pinjaman dan jualan semula anda.
Bagaimana AGM berfungsi, dan kenapa ia penting untuk yuran bulanan anda?
Kerana AGM ialah tempat caj penyenggaraan, sumbangan kumpulan wang penjelas dan jawatankuasa anda semuanya diputuskan, oleh orang dalam bilik itu. Peraturan mesyuarat agung MC ada dalam Jadual Kedua Akta Pengurusan Strata 2013; mesyuarat JMB mengikut jadual sepadan dalam Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015 dengan notis 14 hari yang sama.
- Notis: sekurang-kurangnya 14 hari, dan notis mesti menyenaraikan setiap resolusi, menyertakan akaun beraudit dan minit AGM lepas, dan mengingatkan anda boleh mengundi sendiri atau melalui proksi (perenggan 12).
- Kuorum: separuh pemilik yang layak mengundi, hadir sendiri atau melalui proksi. Jika itu tidak dicapai dalam setengah jam dari masa mula, mereka yang hadir membentuk kuorum dan mesyuarat diteruskan (perenggan 15). Dalam bangunan 500 unit, 20 pemilik boleh luluskan bajet.
- Pengundian: dengan angkat tangan, satu undi setiap petak; jika mana-mana pemilik atau proksi menuntut undian (poll), undi dikira mengikut unit syer, jadi unit lebih besar membawa lebih berat (perenggan 17 dan 21).
- Siapa tidak boleh mengundi: sesiapa yang caj atau kumpulan wang penjelasnya tertunggak tujuh hari sebelum mesyuarat (perenggan 21(2)). Selesaikan sebelum hadir.
- Proksi: secara bertulis, diserahkan di pejabat pengurusan sekurang-kurangnya 48 jam sebelum mesyuarat; seorang hanya boleh menjadi proksi untuk seorang pemilik (perenggan 18).
- Apa yang diputuskan: jumlah caj dan sumbangan kumpulan wang penjelas, kadar faedah bayaran lewat (dihadkan 10% setahun di bawah seksyen 52), pemilihan jawatankuasa, pelantikan juruaudit, dan mana-mana undang-undang kecil tambahan.
Cara yuran diperoleh: jawatankuasa mencadangkan bajet untuk tahun akan datang, membahagikannya dengan jumlah unit syer bangunan, dan setiap pemilik membayar mengikut nisbah unit syer petaknya. Kumpulan wang penjelas ialah sumbangan berasingan, ditetapkan oleh Akta pada tidak kurang 10% daripada caj. Rupa angka yang berpatutan, dan kenapa angka yang murah mencurigakan ialah amaran, dibincangkan dalam yuran penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas.
Pemilik juga ada hak maklumat antara AGM: anda boleh memeriksa buku akaun dengan bayaran tidak lebih RM50 (perenggan 7), minit mesti dipamerkan di papan notis dalam 21 hari, dan akaun beraudit mesti difailkan dengan Pesuruhjaya dalam 28 hari selepas AGM. Jika pengurusan enggan tunjuk akaun, keengganan itu sendiri ialah perkara Tribunal.
Apa yang anda boleh buat tentang JMB atau MC yang teruk?
Tiga peringkat: mengundi, mengadu kepada Pesuruhjaya Bangunan, atau memfailkan di Tribunal Pengurusan Strata. Mengikut turutan usaha.
- Gunakan mesyuarat. Mana-mana pemilik boleh meminta usul dimasukkan dalam agenda AGM melalui notis bertulis sekurang-kurangnya tujuh hari sebelum mesyuarat (perenggan 13). Pemilik yang memegang sekurang-kurangnya satu perempat daripada agregat unit syer boleh menuntut mesyuarat agung luar biasa, yang mesti diadakan dalam enam minggu (perenggan 11). Ahli jawatankuasa boleh disingkirkan melalui resolusi di EGM. Kebanyakan pengurusan teruk bertahan hanya kerana tiada siapa hadir.
- Mengadu kepada COB. Pesuruhjaya Bangunan (pesuruhjaya bangunan) ialah pegawai yang dilantik di bawah seksyen 4 Akta dan bertempat di pihak berkuasa tempatan anda: DBKL di Kuala Lumpur, MBPJ, MBSA, MBSJ, MPAJ dan majlis lain di Selangor. COB boleh menyiasat akaun dan melantik juruaudit atas kos badan itu (seksyen 26 dan 54), mengarahkan EGM diadakan, memberi kuasa kepada orang lain untuk memanggil mesyuarat yang pemaju atau jawatankuasa gagal panggil (seksyen 57(5)), dan dalam kes serius melantik ejen pengurusan. Tulis, lampirkan bukti, simpan salinan.
- Failkan di Tribunal Pengurusan Strata. Seksyen 105 memberi Tribunal bidang kuasa ke atas tuntutan yang disenaraikan dalam Jadual Keempat, sehingga RM250,000: kegagalan melaksanakan kewajipan di bawah Akta, kos pembaikan kecacatan, kutipan semula caj, perintah memanggil mesyuarat, membatalkan resolusi yang diluluskan tanpa notis wajar atau di mana hak mengundi dinafikan, memaksa pembekalan dokumen, mengubah insurans, dan menyemak keputusan Pesuruhjaya. Peguam secara amnya tidak dibenarkan, jadi kosnya rendah, dan Tribunal dikehendaki memberi awardnya, di mana praktikal, dalam 60 hari dari hari pertama pendengaran (menurut panduan firma guaman MahWengKwai tentang Tribunal). Mengabaikan award ialah kesalahan di bawah seksyen 123.
Siapa yang tidak perlu ke Tribunal: pemilik yang aduan sebenarnya ialah bunyi bising jiran atau sikap pengawal keselamatan. Itu perkara peraturan rumah dan jawatankuasa. Tribunal untuk pelanggaran Akta: pembaikan kecacatan tidak dibayar, akaun hilang, mesyuarat tidak diadakan, wang tidak dipertanggungjawabkan.
Tanda bahaya dalam pengurusan sebelum anda beli dalam sesebuah bangunan
Anda membeli sebahagian daripada pengurusan, bukan sekadar unit. Penjual subsale atau ejen boleh dapatkan dokumen ini; keengganan mengemukakannya sudah satu penemuan.
| Tanda bahaya | Kenapa ia penting |
|---|---|
| Tiada JMB ditubuhkan lebih setahun selepas milikan kosong | Pemaju melanggar seksyen 17 dan masih mengawal wang; adu kepada COB |
| Masih JMB bertahun-tahun selepas siap | Hakmilik strata tidak dikeluarkan atau tidak dipindah milik; tanya apa yang menghalang dan sama ada bank akan beri pinjaman tanpa hakmilik |
| Tiada AGM diadakan dalam 15 bulan lepas | Akta menghendaki satu setiap tahun; tiada AGM bermakna tiada bajet diluluskan dan tiada jawatankuasa dipilih |
| Akaun beraudit tiada atau tidak difailkan dengan COB | Tiada siapa tahu ke mana wang pergi |
| Kadar kutipan jauh di bawah caj yang dibilkan | Bangunan itu diam-diam muflis tanpa mengira yurannya; jangkakan lif rosak dan levi khas |
| Baki kumpulan wang penjelas kecil untuk usia bangunan | Pembaikan besar akan dibiayai levi sekali gus ke atas sesiapa yang memiliki unit ketika itu, iaitu anda |
| Jawatankuasa tidak berubah bertahun-tahun, minit tidak dipamerkan | Tidak menyalahi undang-undang, tetapi semak kontrak pihak berkaitan dalam akaun |
| Beberapa award Tribunal terhadap badan itu | Corak, bukan kemalangan |
Untuk bangunan lebih tua, gandingkan ini dengan pemeriksaan fizikal dalam membeli kondo berusia 15 tahun ke atas. Bangunan dengan jawatankuasa yang baik dan dana yang sihat menua dengan baik; bangunan dengan yuran murah dan tiada akaun tidak, dan diskaun yang anda dapat pada harga kembali sebagai levi.
Soalan lazim
Apa beza JMB dan MC dalam satu ayat?
JMB ialah badan sementara pemilik bersama pemaju yang mengurus bangunan sebelum hakmilik strata dikeluarkan; MC ialah badan kekal yang hanya pemilik, yang mengambil alih sebaik hakmilik keluar dan satu perempat unit syer telah dipindah milik.
Bolehkah JMB atau MC menaikkan yuran penyenggaraan tanpa persetujuan saya?
Ya, melalui resolusi pemilik yang hadir di mesyuarat agung; persetujuan individu anda tidak diperlukan. Perlindungan anda ialah hadir, atau lantik proksi, dan tuntut bajet di sebalik kenaikan itu. Semasa tempoh pemaju anda boleh minta Pesuruhjaya Bangunan menyemak caj di bawah seksyen 52.
Bolehkah saya mengundi jika yuran penyenggaraan saya tertunggak?
Tidak. Di bawah perenggan 21(2) Jadual Kedua, pemilik yang caj atau sumbangan kumpulan wang penjelasnya tertunggak tujuh hari sebelum mesyuarat tidak layak mengundi. Tunggakan yang sama juga menghalang anda bertanding untuk jawatankuasa.
Berapa had tuntutan Tribunal Pengurusan Strata?
RM250,000, di bawah seksyen 105 Akta Pengurusan Strata 2013. Tuntutan melebihi itu pergi ke mahkamah. Pemfailan murah dan peguam secara amnya tidak dibenarkan, yang menjadikannya boleh diakses oleh pemilik individu.
Siapa Pesuruhjaya Bangunan dan di mana nak cari mereka?
Pegawai yang dilantik oleh pihak berkuasa negeri di bawah seksyen 4 Akta, bertempat di pihak berkuasa tempatan kawasan anda: DBKL untuk Kuala Lumpur, dan MBPJ, MBSA, MBSJ, MPAJ atau majlis berkaitan di Selangor. COB menerima pemfailan JMB dan MC, mendaftar undang-undang kecil dan menyiasat aduan.
Bangunan saya berusia 8 tahun dan masih ada JMB. Adakah itu masalah?
Ia bermakna hakmilik strata belum dikeluarkan, atau telah dikeluarkan tetapi belum dipindah milik kepada cukup pembeli untuk mencetuskan MC. Tanya pengurusan dan pemaju yang mana satu. Tiada hakmilik bermakna bank anda tiada hakmilik untuk dipegang, dan hakmilik yang tertangguh ialah titik geseran jualan semula yang lazim.
Maklumat umum berdasarkan Akta Pengurusan Strata 2013, Jadual Kedua dan Keempatnya serta Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015, bukan nasihat undang-undang. Tarikh akhir dan prosedur berbeza mengikut fakta setiap bangunan; untuk pertikaian sebenar, rujuk peguam strata atau Pesuruhjaya Bangunan tempatan anda.