Duti setem perjanjian sewa di Malaysia: apa LHDN caj pada 2026, dikira untuk sewa RM2,000 sebulan
Anda menyewakan rumah di Malaysia pada RM2,000 sebulan dan perlu menyetem perjanjian sewa, iaitu membayar LHDN, pejabat cukai, satu cukai kecil yang menjadikan kontrak itu boleh diguna di mahkamah. Sejak 1 Januari 2025 peraturannya mudah: LHDN caj RM1 bagi setiap RM250 sewa setahun bila tempoh sewa setahun atau kurang, dan RM3 bagi setiap RM250 bila ia lebih setahun hingga tiga tahun (sewa lebih panjang bayar lebih bagi setiap RM250). Pada RM2,000 sebulan sewa setahun ialah RM24,000, iaitu 96 lot RM250, jadi sewa setahun kos RM96 untuk disetem dan sewa dua tahun RM288, ditambah RM10 untuk salinan kedua, dibayar dalam 30 hari melalui portal setem dalam talian LHDN. Mengikut adat, penyewa yang bayar. Perangkapnya: sehingga 2025 RM2,400 pertama sewa setahun tidak dikira, banyak kalkulator dalam talian masih buat begitu dan beri angka terlalu rendah, dan perjanjian yang tidak disetem tidak boleh diguna untuk menuntut sewa tertunggak atau deposit sehingga cukai dan penalti lewat dibayar. Sumber: skala Akta Setem 1949 seperti dipinda oleh Akta Kewangan 2024.
Bagaimana duti setem perjanjian sewa dikira pada 2026?
Sewa tahunan, dibahagikan kepada lot RM250 (dibundarkan ke atas), didarab dengan kadar yang bergantung pada tempoh sewa. Skalanya ialah Butiran 49(a) Jadual Pertama Akta Setem 1949, seperti dipinda oleh Akta Kewangan 2024 berkuat kuasa 1 Januari 2025. Dua perkara berubah pada tarikh itu: pengecualian RM2,400 setahun hilang, dan kadar untuk tempoh sewa lebih setahun naik.
| Tempoh sewa | Duti bagi setiap RM250 (atau sebahagian) sewa tahunan | RM2,000/bulan (RM24,000 setahun = 96 lot) |
|---|---|---|
| Setahun atau kurang | RM1 | RM96 |
| Lebih setahun, hingga tiga tahun | RM3 | RM288 |
| Lebih tiga tahun, hingga lima tahun | RM5 | RM480 |
| Lebih lima tahun | RM7 | RM672 |
Contoh kiraan, langkah demi langkah, untuk sewa dua tahun pada RM2,000 sebulan:
- Sewa tahunan: RM2,000 x 12 = RM24,000.
- Lot RM250: RM24,000 / 250 = 96 (jika jawapannya bukan nombor bulat, bundarkan ke atas).
- Kadar untuk tempoh dua tahun: RM3 setiap lot.
- Duti atas salinan asal: 96 x RM3 = RM288.
- Salinan pendua untuk pihak satu lagi: RM10.
Di bawah formula lama, sewa dua tahun yang sama ialah (RM24,000 tolak RM2,400) / 250 = 86.4, dibundarkan kepada 87 lot pada RM2 = RM174. Itulah angka yang banyak laman web masih tunjuk. Jika kalkulator beri anda angka RM174 atau RM87 untuk contoh ini, ia sudah lapuk.
Butiran lain: duti minimum RM10 terpakai pada salinan asal; sewa yang kadarnya meningkat sepanjang tempoh ditaksir atas purata sewa tahunan; dan dari 1 Januari 2026 perjanjian sewa dan pajakan berada di bawah rejim taksir sendiri LHDN, dikemukakan melalui e-Duti Setem dalam MyTax, dengan sijil dikeluarkan selepas bayaran dalam talian. Tempoh 30 hari bermula dari tandatangan di Malaysia. Penyeteman lewat dikenakan penalti yang meningkat mengikut berapa lewat, jadi setem dulu dan berbalah siapa bayar kemudian.
Siapa bayar duti setem, dan berapa deposit yang normal?
Mengikut amalan Lembah Klang penyewa bayar duti setem perjanjian, dan penyewa serahkan wang tiga setengah bulan sebelum pindah masuk. Tiada satu pun daripada ini ditetapkan undang-undang; ia adat pasaran yang ditulis dalam perjanjian, jadi jika perjanjian kata lain, perjanjian yang menang.
| Perkara | Amalan pasaran | Asas |
|---|---|---|
| Duti setem atas salinan asal | Penyewa bayar | Adat; Akta Setem meletakkan liabiliti pada penyewa untuk instrumen utama, menurut panduan StashAway 2026 |
| Salinan pendua (RM10) | Tuan rumah, atau dikongsi | Adat |
| Deposit keselamatan | Dua bulan sewa (sebulan untuk sewa kurang setahun adalah lazim) | Adat; dikembalikan di akhir tempoh tolak potongan yang dipersetujui |
| Deposit utiliti | Setengah bulan sewa | Adat; menampung bil elektrik, air dan pembetungan yang belum dibayar semasa keluar |
| Sewa pendahuluan | Sebulan | Sewa bulan pertama, bukan deposit |
| Deposit kad akses | Ditetapkan bangunan, sering RM50 hingga RM200 sekad | Peraturan pengurusan, bukan tuan rumah |
| Yuran ejen | Dibayar oleh pihak yang melantik ejen, lazimnya tuan rumah, dihadkan oleh skala BOVAEP | Bukan bil penyewa melainkan penyewa yang melantik ejen |
Pada RM2,000 sebulan itu RM4,000 deposit keselamatan campur RM1,000 utiliti campur RM2,000 sewa pendahuluan, RM7,000 semasa tandatangan, ditambah duti setem RM96 untuk tempoh setahun (norma deposit digambarkan dengan cara yang sama oleh panduan sewa Malaysia4U dan panduan tuan rumah PropCashflow 2026). Deposit ialah perlindungan tuan rumah dan risiko terbesar penyewa: ia boleh dikembalikan pada prinsipnya, dan pertikaian tentang potongan ialah pergaduhan sewa paling lazim di Malaysia kerana tiada skim perlindungan deposit dan tiada tribunal sewa. Ambil gambar unit bersama pada hari pindah masuk dan lampirkan inventori pada perjanjian.
Siapa yang tidak patut terima deposit lebih tinggi: penyewa yang diminta tiga bulan atau lebih deposit keselamatan untuk unit kediaman biasa. Tiada undang-undang melarangnya, tetapi ia melebihi pasaran dan biasanya menandakan tuan rumah yang pernah bermasalah memulangkan deposit. Untuk tuan rumah, sisi cukai sewa yang anda kutip ada dalam cukai pendapatan sewa, dan rupa sewa yang realistik berbanding harga belian ada dalam hasil sewa dijelaskan.
Apa yang perjanjian sewa di Malaysia mesti kata?
Segala-galanya, kerana tiada Akta Penyewaan Kediaman untuk mengisi kekosongan. Penyewaan di Malaysia ialah kontrak biasa di bawah Akta Kontrak 1950, ditambah peraturan Kanun Tanah Negara tentang penyewaan tiga tahun atau kurang, ditambah undang-undang kes. Apa sahaja yang perjanjian tidak kata, tiada siapa putuskan untuk anda kecuali mahkamah. Klausa yang penting:
- Pihak-pihak dan hartanah, dengan nombor IC atau pasport, alamat penuh dan nombor petak atau unit.
- Tempoh, tarikh mula dan pilihan pembaharuan, termasuk sewa untuk tempoh pembaharuan atau cara ia akan ditetapkan.
- Sewa, tarikh akhir, kaedah bayaran dan faedah bayaran lewat.
- Deposit keselamatan dan utiliti: jumlah, apa yang boleh dipotong, dan tarikh akhir pemulangan selepas keluar (14 hingga 30 hari ialah amalan biasa).
- Siapa bayar duti setem, dan siapa bayar ejen.
- Pembaikan: tuan rumah untuk struktur, pendawaian, paip dan kelengkapan terbina; penyewa untuk pembaikan kecil di bawah jumlah yang dinyatakan dan untuk kerosakan yang disebabkan penyewa. Namakan jumlahnya.
- Kegunaan dan penghuni yang dibenarkan, sewa kecil dan sewa jangka pendek (sewaan gaya Airbnb ialah soalan berasingan, dibincangkan dalam peraturan sewa jangka pendek untuk kondo), haiwan peliharaan, ubah suai.
- Penamatan dan keluar awal: tempoh notis (dua bulan adalah lazim), apa jadi pada deposit jika ditamatkan awal, dan klausa diplomatik jika penyewa ekspatriat.
- Hak masuk tuan rumah dengan notis munasabah, dan apa jadi jika tuan rumah jual semasa tempoh.
- Inventori dan laporan keadaan ditandatangani kedua-dua pihak, dengan gambar.
Pengusiran bukan tindakan sendiri. Tuan rumah tidak boleh tukar kunci, potong elektrik atau alihkan barang penyewa; di bawah undang-undang Malaysia itu jalan kepada tuntutan terhadap tuan rumah, bukan remedi. Mendapatkan semula milikan daripada penyewa yang tidak bayar bermakna notis, kemudian tindakan mahkamah, kemudian bailif, dan panduan yang kami rujuk menggambarkan garis masa dalam bulan, bukan minggu. Perjanjian patut memudahkan jejak kertas: klausa ingkar yang jelas dan alamat notis yang dinyatakan.
Tentang Akta Penyewaan Kediaman: Malaysia belum ada setakat September 2026. Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan telah berkata selama beberapa tahun bahawa Rang Undang-Undang Penyewaan Kediaman sedang disediakan; pada 4 Ogos 2026 Timbalan Menteri Datuk Aiman Athirah Sabu memberitahu The Star rang undang-undang itu sedang dimuktamadkan untuk mengimbangi hak penyewa dan tuan rumah dan memberi cara lebih cepat dan murah menyelesaikan pertikaian, dan bahawa kerajaan tidak akan mengenakan kawalan sewa. Ia belum dibentangkan di Parlimen. Sehingga itu, kontrak yang anda tandatangan ialah satu-satunya buku peraturan.
Soalan lazim
Berapa duti setem untuk perjanjian sewa RM2,000 sebulan?
RM96 untuk sewa setahun dan RM288 untuk sewa dua tahun, ditambah RM10 untuk salinan pendua. Itu sewa tahunan RM24,000 dibahagikan kepada 96 lot RM250, pada RM1 setiap lot untuk setahun atau RM3 setiap lot untuk satu hingga tiga tahun, di bawah skala Akta Setem yang berkuat kuasa sejak 1 Januari 2025.
Adakah pengecualian RM2,400 masih ditolak daripada sewa tahunan?
Tidak. Akta Kewangan 2024 memansuhkannya berkuat kuasa 1 Januari 2025. Duti kini dikenakan atas sewa tahunan penuh dari ringgit pertama, dengan minimum RM10. Kalkulator yang masih menolak RM2,400 menggunakan formula sebelum 2025.
Siapa bayar duti setem perjanjian sewa, tuan rumah atau penyewa?
Mengikut amalan pasaran penyewa bayar duti atas perjanjian asal dan tuan rumah bayar salinan pendua RM10. Ia boleh dirunding dan patut ditulis dalam perjanjian. Sesiapa pun yang bayar, perjanjian mesti disetem dalam 30 hari dari tandatangan.
Apa jadi jika perjanjian sewa tidak disetem?
Ia masih kontrak yang sah antara anda, tetapi tidak boleh dikemukakan sebagai bukti di mahkamah, contohnya untuk menuntut sewa tertunggak atau deposit, sehingga duti dan penalti setem lewat dibayar. Menyetem lewat sentiasa boleh; cuma kosnya lebih.
Berapa deposit yang tuan rumah boleh minta di Malaysia?
Tiada had undang-undang. Amalan pasaran ialah dua bulan deposit keselamatan campur setengah bulan untuk utiliti, dengan sebulan sewa pendahuluan. Apa-apa melebihi itu luar biasa untuk penyewaan kediaman biasa dan patut dipersoalkan.
Adakah sudah ada Akta Penyewaan Kediaman di Malaysia?
Belum setakat September 2026. Kementerian memberitahu The Star pada 4 Ogos 2026 bahawa Rang Undang-Undang Penyewaan Kediaman sedang dimuktamadkan; ia belum dibentangkan. Penyewaan masih ditadbir oleh Akta Kontrak 1950, Kanun Tanah Negara dan terma perjanjian anda.
Maklumat umum berdasarkan skala Akta Setem 1949 seperti dipinda oleh Akta Kewangan 2024, proses e-Duti Setem LHDN dan panduan pasaran yang diterbitkan, bukan nasihat undang-undang atau cukai. Kadar dan peraturan pemfailan boleh berubah dalam Bajet; semak portal LHDN untuk skala pada hari anda menyetem, dan minta peguam semak perjanjian untuk apa-apa selain sewaan kediaman standard.