Yuran ejen hartanah di Malaysia: berapa, siapa bayar, dan cara membezakan ejen berdaftar daripada ejen haram
Anda menjual, menyewakan atau membeli rumah di Malaysia dan seorang ejen memetik yuran kepada anda. Jumlah paling banyak yang ejen boleh caj ditetapkan oleh lembaga kerajaan yang melesenkan ejen hartanah, dikenali sebagai BOVAEP atau LPPEH. Untuk menjual rumah, yurannya paling banyak 3% daripada harga jualan, dengan minimum RM1,000. Untuk menyewakan rumah dengan tenansi sehingga tiga tahun, ia paling banyak 1.25 bulan sewa. Di atas kedua-dua yuran itu ada 8% cukai perkhidmatan. Penjual bayar yuran jualan dan tuan rumah bayar yuran penyewaan. Pembeli biasanya tidak bayar apa-apa, dan sesiapa yang membeli rumah baharu daripada pemaju tidak sepatutnya diminta yuran ejen langsung. Hanya ejen yang berdaftar dengan lembaga itu dan membawa tag ID bergambarnya, dipanggil REA atau REN, boleh mengenakan yuran ini; orang lain bekerja secara haram, dan anda boleh semak nombor tag dalam seminit di search.lppeh.gov.my. Angka ini ialah skala yuran rasmi lembaga seperti diterbitkan oleh firma penilaian Jordan Lee and Jaafar, disemak pada 24 September 2026. 3% itu siling, bukan harga tetap.
Berapa ejen hartanah dibenarkan mengenakan di Malaysia?
Yuran maksimum tertulis dalam undang-undang, jadi mana-mana ejen yang memetik lebih daripada itu sama ada tidak berdaftar atau meminta anda menandatangani perjanjian khas yang anda tidak perlu tandatangan. Skala dalam Jadual Ketujuh Kaedah-Kaedah Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah (seperti dipinda 2009), diterbitkan semula di halaman yuran Jordan Lee and Jaafar dan diringkaskan dalam panduan 2026 PropCashflow dan SpeedHome:
| Urus niaga | Yuran maksimum di bawah skala BOVAEP | Siapa bayar mengikut kelaziman |
|---|---|---|
| Jualan atau pembelian tanah dan bangunan | 3% daripada harga, minimum RM1,000 setiap hartanah | Penjual |
| Tenansi sehingga 3 tahun | 1.25 bulan sewa kasar | Tuan rumah |
| Tenansi melebihi 3 tahun hingga 4 tahun | 1.5 bulan sewa kasar | Tuan rumah |
| Tenansi melebihi 4 tahun hingga 5 tahun | 1.75 bulan sewa kasar | Tuan rumah |
| Tenansi dengan opsyen pembaharuan | 1.75 bulan campur 0.25 bulan bagi setiap tahun tambahan | Tuan rumah |
| Tenansi bawah 1 tahun | Dikira pro rata, tertakluk kepada minimum 1 bulan sewa (panduan SpeedHome 2026) | Tuan rumah |
Dua perkara duduk di atas skala. Cukai perkhidmatan: agensi harta tanah ialah perkhidmatan bercukai, dan 8% SST dikenakan atas yuran dan ditunjukkan berasingan pada invois (SpeedHome, NewProjek, 2026). Pembayaran: kos sebenar menyetem perjanjian tenansi atau pengiklanan boleh dikenakan sebagai tambahan jika dipersetujui secara bertulis lebih awal, tetapi "yuran pentadbiran ejen" yang kabur tanpa invois di belakangnya bukan sesuatu yang skala benarkan.
3% itu maksimum. Kebanyakan jualan selesai antara 2% dan 3%, dan untuk hartanah bernilai tinggi adalah normal bersetuju peratusan lebih rendah sebelum ejen mula bekerja. Merunding yuran bukan biadab; begitulah skala direka untuk berfungsi. Yang tidak boleh dirunding ialah arahnya: ejen tidak boleh menambah yuran untuk pembeli bagi menampung yuran lebih rendah daripada penjual.
Siapa bayar ejen: penjual, pembeli, tuan rumah atau penyewa?
Orang yang melantik ejen membayar ejen. Dalam amalan itu penjual dalam jualan dan tuan rumah dalam tenansi. Beberapa situasi yang mengelirukan orang:
- Pembeli subjualan. Anda tidak bayar apa-apa kepada ejen penjual, walaupun ejen itu menunjukkan unit dan menguruskan tawaran anda. Jika ejen meminta pembeli "yuran tempahan" atau "yuran perkhidmatan", minta surat pelantikan bertulis yang menjadikan mereka ejen anda; tanpanya, tiada asas untuk caj itu. Ejen pembeli tulen, dilantik oleh anda secara bertulis untuk mencari bagi pihak anda, dibayar oleh anda pada yuran yang anda setuju, dan ejen penjual tetap dibayar oleh penjual.
- Pembeli pelancaran baharu. Pemaju melantik agensi untuk menjual projek mereka dan membayar mereka di bawah pelantikan itu. Anda tidak patut bayar mana-mana ejen apa-apa untuk membeli pelancaran baharu, dan harga yang anda bayar ialah harga pakej tetap pemaju sama ada anda masuk sendiri atau datang melalui ejen. Sesiapa yang mengenakan yuran untuk "mendapatkan" unit sedang mengenakan bayaran untuk tiada apa-apa. (Untuk bagaimana kami dibayar bila anda beli melalui kami, lihat bagaimana kami dibayar.)
- Penyewa. Skala meletakkan yuran penyewaan pada tuan rumah. Di Lembah Klang adalah biasa ejen meminta penyewa dan tuan rumah membahagikannya, atau penyewa yang menjumpai ejen membayar setengah bulan; itu amalan pasaran, bukan peraturan, dan anda boleh menolak sebelum tandatangan. Kos penyeteman perjanjian tenansi ialah caj kerajaan kecil yang berasingan yang biasanya ditanggung penyewa; lihat duti setem perjanjian tenansi dan deposit.
- Dua ejen, satu urus niaga. Bila ejen penjual dan ejen pihak pembeli bekerjasama (co-broke), mereka bahagikan yuran penjual sesama mereka. Itu urusan mereka dan tidak menambah apa-apa pada bil anda.
Apa penjual dapat untuk 2 hingga 3%: nasihat harga, penyenaraian dan tayangan, saringan pembeli, rundingan, memegang deposit sungguh-sungguh sebagai pemegang amanah, dan mengiringi fail ke peguam. Untuk jualan RM600,000 yuran 2.5% ialah RM15,000 campur RM1,200 SST, sebab itu penjual patut tanya pemasaran apa sebenarnya termasuk. Kos penjual selebihnya ada dalam kos jualan dan RPGT pada 2026.
Apa itu ejen berdaftar, dan bagaimana semak nombor REN?
Hanya tiga jenis orang boleh secara sah mengambil yuran untuk mengatur jualan atau tenansi hartanah di Malaysia, dan ketiga-tiganya membawa tag BOVAEP dengan nombor padanya.
- REA (ejen harta tanah berdaftar): telah lulus peperiksaan dan ujian amali Lembaga, berdaftar terus dengan BOVAEP, dan boleh mengendalikan agensi. Awalan tag E, tag biru.
- REN (perunding harta tanah): telah menamatkan kursus perunding Lembaga dan berdaftar di bawah satu firma REA pada satu masa. Awalan tag REN, tag merah. Inilah orang yang paling kerap anda temui semasa tayangan.
- PEA (ejen harta tanah percubaan): REA dalam latihan, juga berdaftar.
Orang lain, termasuk kawan kepada kawan dengan kumpulan WhatsApp penuh penyenaraian, pelari di tempat letak kereta galeri pameran dan "perunding" tanpa tag, ialah broker haram di bawah Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta 1981. Risiko praktikalnya bukan denda Lembaga ke atas mereka; ia bahawa deposit sungguh-sungguh anda dipegang oleh seseorang tanpa kewajipan pemegang amanah, tanpa indemniti profesional dan tanpa firma di belakang mereka.
Untuk semak, dalam kira-kira seminit:
- Pergi ke search.lppeh.gov.my (daftar awam Lembaga; juga boleh dicapai dari lppeh.gov.my).
- Pilih carian perunding untuk REN, atau carian ahli untuk REA, dan masukkan nombor pada tag, nama atau nombor telefon.
- Sahkan tiga perkara sepadan: nama, nombor, dan firma yang orang itu beritahu anda mereka bekerja. Seorang REN hanya boleh dilekatkan pada satu firma pada satu masa.
- Jika orang itu tiada dalam daftar, mereka tidak berdaftar. Tiada pengecualian luar talian.
Tag sebenar ada logo Lembaga, gambar orang itu, nombor dan tarikh luput; tag diperbaharui setiap tahun. Kad perniagaan dengan "REN" dicetak padanya bukan tag.
Apa yang patut anda enggan bayar, dan bila merunding itu normal?
Tolak mana-mana caj yang tiada dalam skala, tidak dipersetujui secara bertulis lebih awal, atau tidak diinvois oleh firma berdaftar. Yang biasa:
- Yuran pihak pembeli untuk pelancaran baharu. "Yuran pemprosesan", "yuran giliran", "yuran tempahan unit" yang dibayar kepada ejen dan bukan kepada pemaju. Satu-satunya wang yang pembeli pelancaran baharu bayar sebelum SPA ialah yuran tempahan kepada pemaju, dan di bawah Peraturan Pemajuan Perumahan ia boleh dikembalikan jika SPA tidak ditandatangani dalam 14 hari; bagaimana pemulangan itu berfungsi ada dalam pemulangan yuran tempahan.
- Yuran untuk "diskaun". Harga pelancaran baharu ialah harga pakej tetap; setiap pembeli dapat pakej yang sama, jadi tiada siapa boleh jual kepada anda akses kepada yang lebih baik.
- "Yuran ejen" penyewa tanpa invois. Jika anda bersetuju berkongsi yuran penyewaan, dapatkannya pada invois firma dengan SST ditunjukkan. Tunai kepada individu bukan yuran, ia tip yang anda tidak boleh dapat balik.
- Apa-apa melebihi 3% untuk jualan tanpa perjanjian bertulis berasingan yang anda benar-benar baca.
Merunding adalah normal di tiga tempat: peratusan yuran jualan (sebelum perjanjian agensi ditandatangani, bukan selepas pembeli dijumpai), sama ada tuan rumah atau penyewa menanggung yuran penyewaan, dan skop pemasaran yang penjual dapat untuk yuran itu. Ejen berdaftar menjangkakan perbualan ini. Apa yang ejen berdaftar tidak akan buat ialah turun bawah minimum skala RM1,000 atau ambil yuran daripada kedua-dua pihak urus niaga yang sama tanpa memberitahu kedua-duanya.
Soalan lazim
Berapa yuran ejen untuk menjual rumah di Malaysia?
Maksimum 3% daripada harga jualan (minimum RM1,000) di bawah skala yuran Jadual Ketujuh BOVAEP, campur 8% SST atas yuran. Kebanyakan jualan selesai pada 2% hingga 3%, dipersetujui sebelum ejen mula memasarkan. Penjual bayar.
Pembeli bayar ejen ke di Malaysia?
Biasanya tidak. Dalam subjualan penjual bayar ejen; dalam pelancaran baharu pemaju bayar agensi yang dilantiknya. Pembeli bayar ejen hanya jika mereka telah melantik ejen itu secara bertulis sebagai ejen pembeli mereka sendiri pada yuran yang dipersetujui.
Berapa yuran ejen untuk menyewakan hartanah?
Maksimum 1.25 bulan sewa kasar untuk tenansi sehingga tiga tahun, naik kepada 1.5 bulan untuk melebihi tiga hingga empat tahun dan 1.75 bulan untuk melebihi empat hingga lima tahun, campur 8% SST. Tenansi bawah setahun dikira pro rata dengan minimum sebulan. Tuan rumah bayar di bawah skala; berkongsi dengan penyewa ialah kebiasaan pasaran, bukan peraturan.
Bagaimana saya semak sama ada ejen hartanah berdaftar?
Cari daftar awam Lembaga di search.lppeh.gov.my mengikut nombor REN atau E, nama atau nombor telefon, dan sahkan firma sepadan dengan apa yang ejen beritahu anda. Jika orang itu tidak muncul, mereka tidak berdaftar dan tidak boleh mengenakan yuran secara sah.
Boleh saya runding yuran ejen?
Boleh. 3% dan 1.25 bulan itu siling. Persetujui peratusan dan skop pemasaran dalam pelantikan agensi sebelum kerja bermula; merunding semula selepas pembeli dijumpai ialah punca pertikaian.
Maklumat umum berdasarkan skala yuran Jadual Ketujuh BOVAEP (LPPEH) seperti diterbitkan semula oleh Jordan Lee and Jaafar, daftar awam Lembaga di search.lppeh.gov.my, dan panduan 2026 yang diterbitkan PropCashflow, SpeedHome dan NewProjek, setakat 24 September 2026. Ia bukan nasihat undang-undang. Yuran yang mengikat anda ialah yang dalam pelantikan agensi bertulis yang anda tandatangani; skala menetapkan maksimum, bukan harga.