Nilaian bank lebih rendah daripada harga saya — macam mana sekarang?
Bank memberi pinjaman berdasarkan yang lebih rendah antara harga belian dan nilaian penilai panel — jadi apabila nilaian keluar di bawah harga yang anda persetujui, jurangnya keluar dari poket anda, bukan poket bank. Ilustrasi: anda setuju bayar RM500,000 dengan margin 90%, menjangka pinjaman RM450,000; nilaian keluar RM460,000, maka bank pinjamkan 90% daripada RM460,000 = RM414,000 — RM36,000 tunai tambahan yang anda perlu cari di atas bayaran muka 10%.
Pilihan anda, mengikut urutan: cuba bank lain yang penilai panelnya mungkin melihat lain, runding semula harga dengan nilaian sebagai bukti, tambah tunai sendiri, atau — kalau PJB belum ditandatangani — tarik diri. Dan dengar apa yang angka itu beritahu: nilaian dibina daripada harga transaksi sebenar berhampiran. Bila ia tidak bersetuju dengan harga anda, rekod pasaran sendiri sedang berkata anda mungkin terlebih bayar.
Berapa sebenarnya kos nilaian rendah kepada saya?
Ilustrasi dalam angka (kiraan kami, untuk aritmetik — bukan data pasaran). Harga dipersetujui RM500,000, margin pinjaman 90%:
| Nilaian = harga (RM500k) | Nilaian RM460k | |
|---|---|---|
| Bank pinjam 90% daripada… | RM500,000 | RM460,000 (angka lebih rendah) |
| Jumlah pinjaman | RM450,000 | RM414,000 |
| Bayaran muka (10% daripada harga) | RM50,000 | RM50,000 |
| Tunai tambahan menampung jurang | RM0 | RM36,000 |
| Jumlah tunai sebelum yuran | RM50,000 | RM86,000 |
Setiap ringgit kekurangan, didarab margin pinjaman anda, menjadi tunai. Itu belum termasuk duti setem dan yuran guaman — susunan kos penuh ada dalam panduan subsale langkah demi langkah.
Kenapa nilaian tidak setuju dengan harga yang saya persetujui?
Sebab kedua-duanya dibina daripada benda berbeza. Harga anda ialah apa yang seorang penjual berjaya yakinkan anda bayar hari ini. Nilaian pula dibina daripada harga transaksi sebanding (comparables) dalam bangunan atau kawasan yang sama — urus niaga yang sudah selesai, yang mengambil masa berbulan untuk masuk rekod. Dalam pasaran yang naik pantas, rekod transaksi ketinggalan di belakang harga yang diminta, jadi nilaian duduk di bawah tuntutan penjual. Ia terpakai sebaliknya juga: penjual yang minta melebihi apa yang mana-mana unit jiran benar-benar terjual akan menghasilkan jurang yang sama.
Sebab jujur yang lain: ubah suai yang didiskaunkan penilai (dapur RM80k penjual bukan bernilai RM80k kepada pembeli seterusnya), tingkat rendah atau arah kurang baik berbanding unit sebanding, atau bangunan yang transaksi terkininya memang lembap.
Apa boleh saya buat? (ikut urutan ini)
- Cuba bank lain. Setiap bank guna penilai panel sendiri, dan pendapat berbeza-beza. Ejen atau pegawai bank boleh semak nilai indikatif secara tidak rasmi dengan panel lain sebelum anda hantar permohonan — kadangkala jurang itu tertutup terus.
- Runding semula harga. Laporan nilaian ialah kad tawar-menawar paling kuat yang pernah anda pegang: penilai berlesen, bekerja daripada rekod transaksi, berkata unit itu bernilai kurang daripada yang diminta. Tunjukkan kepada penjual. Penjual yang perlu menjual akan bergerak — bank pembeli seterusnya berkemungkinan besar keluar angka yang sama.
- Tambah tunai. Kalau anda betul-betul mahu unit itu dan jurangnya kecil, menampungnya adalah pilihan sah — cuma kira dengan jujur: anda membayar melebihi apa yang rekod pasaran sokong, dan mungkin perlu menunggu lebih lama untuk melihat nilai itu semasa jualan semula.
- Tarik diri — sebelum PJB. Kalau jurang besar dan penjual tidak berganjak, tarik diri boleh jadi kemenangan. Masa menentukan kosnya: sebelum apa-apa deposit, tarik diri percuma; selepas deposit awal tetapi dengan klausa tertakluk kepada kelulusan pinjaman, kegagalan pembiayaan yang tulen biasanya jalan keluar anda dengan refund; tanpa klausa perlindungan, bersedia kehilangan 2-3% itu. Peraturan penuh ada dalam boleh dapat balik booking fee?
Cara mekanismenya berfungsi, bukan nasihat kewangan. Angka RM di atas ialah ilustrasi aritmetik, bukan data pasaran untuk mana-mana bangunan sebenar. Terma pinjaman dan susunan kata PJB anda yang mengawal kes anda.
Soalan lazim
Boleh saya cabar atau rayu nilaian bank?
Tiada saluran rasmi dengan bank yang sama — tetapi secara praktikal, ya, dengan mencuba panel bank lain. Kalau anda ada bukti transaksi terkini yang lebih tinggi dalam blok yang sama (transaksi sebenar, bukan harga iklan), salurkan kepada penilai melalui pegawai bank; penilai bekerja dengan comparables dan akan pertimbangkan yang mereka terlepas.
Nilaian rendah maknanya saya tak patut beli?
Maknanya pasaran yang berekod tidak bersetuju dengan harga anda — anggap ia maklumat. Kalau penjual laraskan kepada nilaian, urus niaga itu mungkin lebih baik daripada yang anda tandatangani. Kalau tiada apa bergerak dan jurangnya besar, bacaan jujurnya: anda membayar harga esok pada hari ini.
Siapa bayar fi nilaian?
Pembeli — ia salah satu item perbelanjaan pinjaman, dicaj mengikut skala nilai hartanah. Kalau anda banding beberapa bank, ambil perhatian: nilaian penuh lazimnya dicaj sekali bagi setiap bank yang meneruskan; semakan indikatif tidak rasmi dahulu adalah percuma dan menjimatkan kos inilah.
Masalah ini subsale sahaja ke?
Kebanyakannya. Dalam projek baharu, harga pemaju secara praktiknya menjadi penanda aras semasa belian dan bank umumnya membiayai mengikut harga PJB. Subsale-lah tempat penilai bebas berdiri antara harga persetujuan anda dan pinjaman anda — salah satu beza struktur yang kami huraikan dalam panduan perjalanan subsale.