8 Perkara Yang Paling Kerap Dirungut Penghuni Kondo, dan Cara Memilih Bangunan Yang Diurus Dengan Baik

Mula dengan satu cerita biasa. Wei jumpa kondo yang dia suka: jalan kaki ke LRT, harga berpatutan, unit contoh cantik. Tiga bulan selepas pindah masuk baru dia tahu, daripada empat lif, hanya dua yang berfungsi sejak sekian lama, jadi setiap pagi kena tunggu sepuluh minit. Kawan yang datang melawat ditengking pengawal. Dia mengadu kepada pejabat pengurusan dan tiada siapa menjawab. Semua ini tidak nampak pada hari dia melawat unit itu, tetapi dia hadap setiap hari selepas tinggal di situ.

Ini bukan kes terpencil. Kami ambil ulasan penghuni bagi 439 kondo, asingkan 628 ulasan yang memberi satu atau dua bintang, dan kelaskan satu demi satu. Ini kedudukannya (satu ulasan boleh merungut beberapa perkara):

Dua yang teratas kedua-duanya tentang manusia: ada atau tidak orang yang menjawab anda, dan bagaimana pengawal melayan orang. Barang yang rosak sahaja tidak cukup untuk membuat penghuni marah sampai menulis ulasan buruk. Barang yang dibiarkan rosak setahun, itu yang membuatnya.

Lebih banyak unit, lebih kecil unitnya dan lebih baharu bangunannya, lebih tinggi peluang mendapat penilaian rendah. "Penilaian rendah" di sini bermaksud penghuni menilainya di bawah 3.8 bintang daripada 5. Kondo biasa berada sekitar 4.1.

Kenapa jadi begini? Dalam bangunan 1,000 unit, beratus-ratus orang menunggu lif dan keluar dari tempat letak kereta pada masa yang sama setiap pagi, dan pengawal mengendalikan beratus-ratus pelawat dan penghantaran sehari. Tahap pengurusan yang sama, yang cukup untuk bangunan kecil, tidak terkejar apabila orangnya seramai itu. Di bangunan dengan unit kecil, hampir separuh ulasan buruk melibatkan tetamu sewa pendek: ramai orang keluar masuk, dan jiran tidak saling mengenali.

Dua dapatan yang berlawanan dengan tanggapan biasa:

• Bangunan baharu tidak lebih mudah diurus daripada bangunan lama. Bangunan yang diserahkan dalam tempoh 10 tahun lepas mendapat penilaian rendah hampir dua kali lebih kerap daripada bangunan berusia 11 hingga 20 tahun. Bangunan yang masih dinilai tinggi selepas lebih sepuluh tahun, pengurusannya sudah teruji.
• Mahal tidak bermaksud diurus dengan baik. Daripada setiap 100 kondo sederhana, sederhana tinggi dan mewah, 17, 13 dan 12 mendapat penilaian rendah. Hampir tiada beza.

Blok besar bukan bangunan yang perlu dielak. Antara blok 1,000 unit yang kami lihat, ada beberapa yang mendapat 4.2 bintang ke atas. Cuma membeli di blok besar bermaksud perlu menyemak beberapa perkara tambahan, diterangkan di bawah.

Langkah pertama: lihat dua angka, jumlah unit dan saiz unit utama. Antara bangunan dengan saiz unit utama 1,200 kaki persegi ke atas, 3 daripada setiap 10 mendapat 4.4 bintang atau lebih. Antara blok lebih 1,000 unit, kurang daripada 1 dalam 10. Ejen atau galeri jualan boleh menjawab kedua-duanya. Tanya sahaja.

Langkah kedua: baca ulasan penghuni, tetapi baca dengan cara yang betul. Cari nama bangunan di Google Maps. Empat perkara:

1. Ulasan mesti cukup banyak. Kalau kurang daripada 30, jangan percaya bilangan bintangnya. Seorang dua sudah boleh menaikkan atau menurunkannya.
2. Baca setahun kebelakangan sahaja. Syarikat pengurusan bertukar. Kami banyak terbaca "jauh lebih baik sejak pengurusan baharu ambil alih", dan juga "dulu bagus, yang sekarang teruk". Ulasan baik beberapa tahun lalu tidak menceritakan keadaan hari ini.
3. Langkau yang memuji lokasi. Di bangunan yang penilaiannya rendah, 6 daripada setiap 10 ulasan baik memuji lokasi yang mudah. Di bangunan yang dinilai tinggi, hanya 4 daripada 10. Lokasi itu memang betul, tetapi ia tidak memberitahu anda sama ada selesa tinggal di situ. Ulasan baik yang lebih di bangunan bernilai tinggi bercakap tentang suasana tenang, kehijauan dan penyelenggaraan yang baik.
4. Sengaja cari dan baca ulasan satu dan dua bintang. Lihat sama ada mereka merungut perkara yang sama. Kalau enam daripada sepuluh ulasan buruk menyebut lif, memang lif itu bermasalah.

Langkah ketiga: lima minit di tapak, empat perkara untuk disemak. Buat pada hari anda melawat unit:

1. Bercakap sepatah dua dengan pengawal. Cara dia melayan anda semasa mendaftar pelawat, begitulah dia akan melayan keluarga, kawan dan penghantar barang anda setiap hari.
2. Tekan butang setiap lif. Ada atau tidak notis "dalam penyelenggaraan", dan sudah berapa lama ia di situ? Bagi blok besar, kira: berapa unit berkongsi berapa lif.
3. Jalan satu pusingan di tempat letak kereta. Lampu menyala atau tidak, lantai bersih atau tidak, petak pelawat cukup atau tidak? Kalau boleh, pergi waktu petang atau malam.
4. Lihat papan notis. Ada atau tidak ringkasan akaun terkini, notis mesyuarat agung, status pembaikan? Pengurusan yang sanggup menampal akaunnya di dinding biasanya tidak takut orang melihat.

Tanya berapa banyak caj penyelenggaraan yang betul-betul dikutip, berapa baki kumpulan wang penjelas (sinking fund), dan sama ada sewa pendek dibenarkan di bangunan itu. Dua yang pertama menentukan sama ada bangunan itu ada duit untuk membaiki barang nanti. Yang ketiga menentukan siapa jiran anda.

1. Berapa banyak caj penyelenggaraan yang dikutip? Di bangunan yang ramai pemiliknya tertunggak, duit tidak pernah cukup walau berapa pun cajnya, dan selepas itu lif tiada duit untuk dibaiki. Kalau membeli unit subsale, minta penjual atau ejen tunjukkan akaun beraudit daripada mesyuarat agung tahunan pemilik yang terkini. Angkanya ada di situ.
2. Berapa baki kumpulan wang penjelas? Ini duit yang disimpan untuk pembaikan besar: tukar lif, cat semula, baiki bumbung. Di bangunan yang sudah berusia tetapi kumpulan wangnya nipis, pembaikan besar akan dikenakan sekali gus kepada sesiapa yang memiliki unit pada masa itu. Itu mungkin anda. Untuk menilai sama ada angkanya munasabah, lihat caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas.
3. Sewa pendek dibenarkan atau tidak? Satu daripada setiap empat ulasan buruk ada kaitan dengan tetamu sewa pendek. Mahkamah Persekutuan memutuskan pada 2020 bahawa badan pengurusan kondo boleh meluluskan undang-undang kecil yang melarang sewa pendek, jadi peraturannya berbeza dari bangunan ke bangunan dan anda perlu bertanya. Butirannya di adakah Airbnb sah di kondo Malaysia.

Pemilik berhak memohon kepada pejabat pengurusan untuk melihat dokumen ini, jadi penjual boleh mendapatkannya. Kalau tidak dapat ditunjukkan, itu sendiri sudah satu jawapan. Untuk senarai penuh dokumen dan tanda amaran, lihat panduan pemilik JMB dan MC.

Membeli di blok 1,000 unit? Semak tiga perkara lagi: berapa petak pelawat yang ada, berapa unit yang perlu dilayan setiap lif, dan berapa pengawal bagi setiap syif. Inilah tiga perkara yang paling banyak dirungut di blok besar, dan sebahagian besar jawapannya sudah ditentukan semasa bangunan itu direka.

Tidak, ia tidak naik lebih banyak. Tetapi ia lebih selesa didiami, dan sewanya tinggi sedikit. Duit itu membeli kehidupan harian yang lebih baik, bukan kenaikan yang lebih besar.

Ramai orang kata pengurusan yang baik boleh menaikkan nilai hartanah 20% hingga 30%. Kami semak dengan rekod jualan sebenar dan tidak menjumpainya:

• Kenaikan harga hampir sama. Sudah sepuluh tahun berturut-turut ada anugerah media untuk hartanah yang diurus terbaik (The Edge Malaysia Best Managed & Sustainable Property Awards). Berbanding kondo di kawasan yang sama, julat harga yang sama dan usia yang sama, kondo yang menang naik kurang daripada 3% lebih dalam tempoh lapan tahun. Jurangnya terlalu kecil untuk dibezakan daripada kebetulan. Membandingkan bangunan yang dinilai tinggi oleh penghuni dengan yang dinilai rendah memberi keputusan yang sama.
• Sewanya lebih tinggi, tetapi pulangannya sama. Bagi setiap tambahan satu bintang dalam penilaian penghuni, sewa sekaki persegi lebih tinggi 10% lebih sedikit. Tetapi bangunan itu juga lebih mahal dibeli, jadi apa pun penilaiannya, pulangan sewa kasar jatuh sekitar 4%.
• Harga yang lebih tinggi itu sudah ada dari awal. Kondo yang menang kini dijual lebih 40% lebih mahal sekaki persegi daripada kondo seusia di kawasan yang sama. Manfaat pengurusan yang baik sudah dikira dalam harga semasa anda membeli.

Apa maknanya untuk anda? Kalau untuk didiami sendiri, pengurusan ialah kualiti hidup harian anda, dan berbaloi dibayar lebih. Kalau membeli semata-mata untuk melabur, jangan harap kenaikan lebih besar hanya kerana perkataan "diurus dengan baik". Apa yang ia beri ialah penyewa yang tinggal lebih lama, kurang bulan kosong dan kurang aduan, bukan pulangan yang lebih tinggi.

Bagi yang mahu butiran: dari mana datanya