Perangkap pemaju hartanah di Malaysia: sembilan helah galeri jualan yang pembeli selalu terjebak, dan peraturan yang mengalahkan setiap satu
Kebanyakan perangkap pemaju hartanah berfungsi dengan menukar angka mana yang anda tengok. Helah rebat meletakkan harga PJB tinggi dan memulangkan sebahagian, supaya anda meminjam atas harga yang unit itu tidak bernilai - sebab itu Bank Negara mewajibkan bank mengira pinjaman atas harga bersih selepas rebat dan diskaun, bukan angka kasar PJB. Pulangan sewa terjamin memasukkan 'jaminan' itu ke dalam harga unit dan berada di luar Akta 118 sepenuhnya. Yuran tempahan dilarang oleh peraturan 11(2) Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan 1989 dan boleh dituntut balik. Tekanan 'unit terakhir' ialah lakonan; daftar KPKT, bukan carta jualan, memberitahu bagaimana projek itu sebenarnya terjual.
Sembilan helah di bawah masing-masing datang dengan peraturan yang mengalahkannya. Satu tabiat yang mengalahkan kesemua sembilan: jangan sekali-kali tandatangan pada hari itu, dan masukkan nama projek ke dalam semakan projek KPKT percuma kami dahulu - lesen, tarikh luput permit, status dan rekod kumpulan pemaju, dalam satu carian.
Bagaimana rebat, yuran 'percuma' dan pulangan tunai menaikkan harga yang anda pinjam?
Helah 1 - rebat. Galeri menyebut RM550,000 pada PJB dan menawarkan 'rebat' 10%, jadi harga 'bersih' anda RM495,000 dan bank diminta memberi pinjaman 90% daripada RM550,000. Itu pinjaman RM495,000 atas unit yang harga sebenarnya - apa yang anda dan setiap pembeli lain sebenarnya bayar - ialah RM495,000: pembiayaan 100% secara berkesan, dengan 10% hutang tambahan atas nama anda. Bank Negara menutup ini pada 2013 dengan mewajibkan nisbah pinjaman-kepada-nilai dikira atas harga jualan bersih selepas semua diskaun, rebat dan insentif pemaju (seperti diringkaskan dalam panduan Loanstreet mengenai peraturan pinjaman 2013-2014). Bank yang mengikut peraturan memberi pinjaman 90% daripada RM495,000; pakej yang diam-diam bergantung pada angka kasar ialah pakej yang boleh ditandai semasa penilaian kemudian.
Kerosakannya muncul semasa jualan semula. Penilai tiga tahun kemudian melihat harga urus niaga RM550,000 dalam rekod untuk unit yang bertukar tangan pada RM495,000 secara substansi, dan harga atas kertas seluruh blok sama-sama melambung. Itulah jurang penilaian yang dijelaskan dalam bila penilaian lebih rendah daripada harga.
Helah 2 - yuran guaman dan duti setem 'percuma'. Tiada yang percuma; yuran guaman PJB, yuran dokumentasi pinjaman dan duti setem MOT sudah dimasukkan dalam harga. Itu tidak mengapa jika anda memang akan membayarnya - tetapi pakej 'percuma' biasanya datang dengan harga tajuk lebih tinggi daripada unit yang sama tanpanya, yang menyuburkan masalah PJB melambung yang sama. Minta harga tanpa pakej, secara bertulis. Kos tersembunyi menyenaraikan apa yang pakej itu sebenarnya liputi.
Helah 3 - pulangan tunai dan 'dibayar untuk membeli'. Rebat yang cukup besar untuk memberi anda tunai semasa tandatangan ialah mekanisme yang sama dibawa lebih jauh: anda pulang dengan wang dan pinjaman lebih besar daripada unit. Peraturan pinjaman ketiga Bank Negara (had 70% bagi pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya, berkuat kuasa sejak November 2010) wujud sebahagiannya kerana pelabur melakukan ini secara besar-besaran.
Apa yang salah dengan pulangan sewa terjamin dan tekanan 'unit terakhir'?
Helah 4 - Pulangan Sewa Terjamin (GRR). Pemaju menjanjikan, katakan, 6% setahun selama tiga tahun. Tiga perkara yang risalah tidak sebut (The Edge Malaysia, "The flip side of guaranteed rental returns"; Focus Malaysia mengenai GRR): jaminan itu dimasukkan dalam harga unit, jadi anda membayar terlebih dahulu sewa anda sendiri; perjanjian GRR ialah kontrak berasingan yang, dalam kata-kata setiausaha agung Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan, "tidak termasuk di bawah bidang kuasa peraturan sedia ada yang mengawal pemaju hartanah" - jadi keingkaran pergi ke mahkamah sivil, bukan Tribunal Perumahan; dan apabila jaminan tamat, setiap unit dalam blok memasuki pasaran sewa serentak. Jaminan sering diberi oleh anak syarikat bermodal nipis, dan sesetengah kontrak membenarkan penjamin menamatkan dengan notis dua bulan. Anggap GRR sebagai diskaun yang anda bayar, dan nilaikan unit tanpanya.
Helah 5 - 'habis dijual, tinggal tiga unit'. Carta jualan dengan pelekat merah ialah pemasaran. Semakannya luaran: semakan projek kami memaparkan unit terjual berbanding jumlah daripada daftar KPKT, dan projek yang benar-benar 90% terjual jarang perlu menelefon anda dua kali.
Helah 6 - yuran tempahan. 'RM5,000 untuk kunci unit sementara anda fikir' dilarang: peraturan 11(2) Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 melarang sesiapa, pemaju atau ejen atau 'pemegang taruhan', mengutip apa-apa bayaran sebelum PJB kecuali seperti ditetapkan kontrak berkanun. Wang yang dikutip juga boleh dituntut balik, dan Mahkamah Persekutuan dalam PJD Regency (2021) memutuskan tarikh akhir serahan dan LAD berjalan dari tarikh anda membayarnya. Butiran dalam bayaran balik yuran tempahan.
Lakaran, 'dekat MRT', kelab pelabur dan hakmilik komersial - apa nak semak
Helah 7 - lakaran dan dakwaan jarak. Unit pameran ada perabot pereka dalaman, siling yang unit sebenar tiada, dan pemandangan yang dilakar dari tingkat yang tidak dijual. Risalah kata '5 minit ke MRT'. Tanya: lima minit dengan apa, dari pintu mana, ke stesen mana? Halaman projek kami memaparkan meter terukur ke stesen terdekat di mana kami ada datanya - Astrum Ampang 100 m dari LRT Jelatek dan Ambience Residences 800 m dari MRT Taman Naga Emas kedua-duanya 'dekat MRT' dalam risalah dan perjalanan kaki yang sangat berbeza. Baca perihalan bangunan dalam Jadual Keempat PJB, bukan lakaran: di bawah Jadual H perihalan itulah yang pemaju terikat secara kontrak untuk serahkan. Mitos pelaburan TOD membincangkan dakwaan premium stesen.
Helah 8 - kelab pelabur dan pembelian pukal. 'Sertai kumpulan kami, beli lima unit pada harga istimewa, kami uruskan.' Harga unit didiskaun kerana pemaju perlukan jualan; pendedahan pinjaman milik anda, didarab. Had 70% Bank Negara bagi pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya jatuh pada unit ketiga. Dan bangunan di mana berpuluh unit dipegang oleh satu kelab ialah bangunan yang pasaran sewanya runtuh bersama. Baca peraturan pinjaman 70% hartanah ketiga sebelum kata ya.
Helah 9 - hakmilik komersial dijual sebagai rumah. SOHO 'gaya kediaman' atau suite servis atas hakmilik komersial: tarif utiliti dan cukai taksiran lebih tinggi, dan - jika diluluskan sebagai pejabat bukan perumahan - di luar Akta 118, bermakna tiada akaun HDA, tiada Jadual H, tiada LAD berkanun dan tiada Tribunal Perumahan. Pindaan 2007 membawa pangsapuri servis yang dibina untuk didiami ke dalam Akta, jadi soalannya ialah apa yang kelulusan nyatakan. Apa itu HDA ada ujiannya; pangsapuri servis vs kondo ada perbandingan kos berjalan.
Helah mana yang hanya muncul selepas anda bayar?
Yuran penyelenggaraan direndahkan. Galeri menyebut RM0.20 sekaki persegi. Pemaju menetapkan kadar awal dan mengawal bangunan sehingga badan pengurusan bersama ditubuhkan, dan kadar serendah itu ialah cara lif mati menjelang tahun kedua belas - JMB sama ada menaikkannya secara mendadak atau bangunan itu merosot. Minta bajet unjuran, bukan psf; bandingkan dengan julat Lembah Klang dalam yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas.
Tidak berlesen atau lesen luput. Helah terbesar bukan helah pun - ia projek yang tidak pernah dilesenkan, atau permit iklan dan jualannya luput sebelum PJB anda. Peraturan 6(1) mewajibkan setiap iklan memaparkan nombor lesen dan permit berserta tarikh sahnya; Seksyen 18 Akta 118 menjadikan pemajuan tanpa lesen satu kesalahan dengan denda RM250,000 hingga RM500,000 dan penjara sehingga lima tahun. APDL yang tiada pada risalah ialah satu penemuan. Daftar itu awam: cara semak rekod pemaju ialah versi 15 minit, dan semakan projek kami melakukannya dalam satu carian.
Satu nota struktur. Kakitangan jualan dibayar atas tandatangan, sebab itu setiap helah di atas disasarkan pada hari anda melawat. Tiada apa dalam pembelian pelancaran baharu yang hilang dengan pulang ke rumah dahulu.
Soalan lazim
Rebat pemaju haram ke?
Tidak. Rebat dan diskaun sah. Apa yang Bank Negara kawal ialah bank: sejak 2013 pinjaman mesti dikira atas harga bersih selepas rebat, bukan harga kasar PJB. Risiko kepada anda ialah pinjaman dan harga atas kertas yang melebihkan nilai sebenar unit.
Pulangan Sewa Terjamin selamat ke?
Ia kontrak persendirian di luar Akta 118 dan di luar peraturan KPKT ke atas pemaju. Jika penjamin berhenti membayar, remedi anda ialah saman sivil terhadap syarikat mana yang menandatangani - selalunya anak syarikat. Nilaikan unit seolah-olah GRR tidak wujud.
Boleh ke dapat balik yuran tempahan jika saya tukar fikiran?
Untuk jualan pemaju baharu, boleh: mengutipnya sebelum PJB dilarang oleh peraturan 11(2), jadi ia boleh dibayar balik. Buat permintaan secara bertulis; Tribunal Perumahan mendengar tuntutan ini. Deposit sungguh-sungguh subsale berbeza - lihat bayaran balik yuran tempahan.
Berapa deposit maksimum yang pemaju boleh ambil secara sah?
10% daripada harga belian, semasa menandatangani PJB, di bawah Jadual Ketiga kepada Jadual H (dan Jadual G). Apa-apa sebelum PJB, atau melebihi 10% semasa tandatangan, berada di luar kontrak berkanun.
Macam mana nak semak pemaju berlesen atau tidak?
Setiap projek berlesen dan permit iklan dan jualannya ada dalam daftar TEDUH KPKT (teduh.kpkt.gov.my), percuma dan tanpa log masuk. Semakan projek kami mencarinya dan merujuk silang projek lain kumpulan pemaju.
Peraturan yang dipetik daripada Akta 118, Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 seperti dipinda, langkah pinjaman Bank Negara seperti diringkaskan oleh panduan yang diterbitkan, dan ulasan firma guaman dan akhbar yang dibaca pada September 2026. Maklumat umum, bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Amalan jualan yang diterangkan ialah corak industri, bukan tuduhan terhadap mana-mana syarikat bernama.