Membeli Hartanah Dalam Pembinaan di Malaysia: Apa Kata Data KPKT Tentang Risiko, dan Perlindungan Undang-Undang Anda
Membeli hartanah dalam pembinaan di Malaysia bermaksud menandatangani perjanjian jual beli (SPA) sebelum bangunan siap, kemudian membayar berperingkat mengikut kemajuan pembinaan. Mengikut TEDUH, daftar awam projek perumahan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), setakat 14 Oktober 2026, Kuala Lumpur dan Selangor ada 1,195 projek perumahan belum siap dengan kira-kira 399,000 unit; 199 daripadanya, kira-kira 75,000 unit, berstatus lewat, sakit (ketinggalan lebih 30% daripada jadual) atau terbengkalai, iaitu kira-kira 19 daripada setiap 100 unit dalam pembinaan. Kira-kira satu daripada tiga projek belum siap juga telah dilanjutkan tempoh serahannya.
Risikonya nyata, tetapi perlindungannya juga lengkap. Bagi projek di bawah Akta Pemajuan Perumahan, wang pembeli masuk ke akaun pemaju khas, perjanjian mengikut borang standard kerajaan, rumah bertanah mesti diserahkan dalam 24 bulan dan strata dalam 36 bulan, serahan lewat layak pampasan (LAD) 10% harga setahun, dan ada tempoh kecacatan 24 bulan selepas serahan. Menyemak status projek dan rekod pemaju di TEDUH sebelum menempah mengelakkan kebanyakan projek bermasalah.
Apa beza membeli dalam pembinaan dengan membeli rumah siap?
| Dalam pembinaan | Siap | |
|---|---|---|
| Bila anda bayar | Berperingkat ikut kemajuan; faedah sahaja atas jumlah yang dikeluarkan hingga serahan | Pinjaman penuh dikeluarkan sekali; pokok dan faedah bermula segera |
| Boleh lihat? | Tidak, hanya unit pameran dan pelan | Ya |
| Bila boleh masuk | Kira-kira 2 tahun untuk bertanah, 3 tahun untuk strata | Selepas pindah milik |
| Risiko utama | Lewat, terbengkalai, hasil siap berbeza daripada pelan | Keadaan rumah dan baik pulih tersembunyi |
| Perlindungan undang-undang | Perjanjian standard, LAD, tempoh kecacatan 24 bulan | Ikut SPA, tiada jaminan pemaju |
Kelebihan terbesar ialah bayaran awal lebih ringan: faedah sahaja semasa pembinaan, dan harga ditetapkan pada hari anda menandatangani. Prosesnya: beli projek baharu dalam 8 langkah; cara faedah semasa pembinaan: faedah progresif.
Berapa projek dalam pembinaan di KL dan Selangor yang bermasalah?
| Status KPKT | Maksud | Projek | Unit |
|---|---|---|---|
| Lancar | Kemajuan mengikut jadual | 801 | 262,207 |
| Belum Mula | Berdaftar, kerja belum bermula | 195 | 61,287 |
| Lewat | Ketinggalan jadual, belum sampai tahap Sakit | 48 | 23,935 |
| Sakit | Lewat lebih 30%, atau tempoh serahan SPA sudah tamat | 78 | 23,201 |
| Terbengkalai | Memenuhi syarat undang-undang, disahkan terbengkalai oleh Menteri | 73 | 28,063 |
| Jumlah | 1,195 | 398,693 |
Ringkasnya, daripada setiap 10 unit dalam pembinaan, kira-kira 8 dalam projek yang lancar atau belum bermula, dan kira-kira 2 dalam projek yang lewat, sakit atau terbengkalai. Bahagian itu bukan kecil, tetapi ia juga bermakna kebanyakan projek memang diserahkan.
Angka yang kurang diketahui: daripada 1,122 projek belum siap yang tidak terbengkalai, 396 (kira-kira 35%) telah dilanjutkan tempoh serahannya, kebanyakannya 7 hingga 12 bulan. Kuala Lumpur menonjol dengan 158 daripada 204 projek; Selangor 238 daripada 918. Semak sama ada tarikh serahan dalam perjanjian anda sudah termasuk lanjutan.
Apa perlindungan pembeli rumah dalam pembinaan?
| Perlindungan | Apa fungsinya | Butiran |
|---|---|---|
| Akaun pemaju khas | Wang pembeli masuk ke akaun pemajuan perumahan yang hanya boleh digunakan untuk projek itu | Akta 118 |
| SPA standard | Jadual G untuk bertanah, Jadual H untuk strata, dengan harga dan peringkat bayaran ditetapkan | peringkat bayaran Jadual H |
| Tarikh akhir serahan | 24 bulan untuk bertanah, 36 bulan untuk strata, dari tarikh SPA | tarikh siap lwn serahan |
| Pampasan serahan lewat (LAD) | Dikira harian pada 10% harga setahun | cara tuntut LAD |
| Tempoh kecacatan | 24 bulan selepas serahan, pemaju baiki kecacatan percuma | semakan kecacatan dan DLP |
| Tribunal | Pertikaian hingga RM50,000, fi RM10, tanpa peguam | Akta 118 |
Enam perkara perlu disemak sebelum menempah
- Status KPKT projek. Cari di TEDUH: Lancar, Lewat atau Sakit, dan kemajuan yang direkodkan. Cara: apa itu TEDUH.
- Rekod pemaju. Adakah projek lamanya siap tepat masa, dan pernahkah masuk senarai bermasalah? Lihat cara semak rekod pemaju.
- Kesahan lesen dan permit. Tarikh lesen pemaju (APDL) dan permit iklan dan jualan ada dalam rekod TEDUH.
- Adakah perjanjian Jadual G atau H? Jika tidak, kebanyakan perlindungan di atas tidak terpakai.
- Bolehkah yuran tempahan dikembalikan? Bila wang yang dibayar sebelum SPA boleh dituntut balik: pemulangan yuran tempahan.
- Adakah tempoh serahan pernah dilanjutkan? Tanya tarikh serahan dalam perjanjian dan sama ada KPKT meluluskan lanjutan.
Status Sakit tidak bermakna anda tidak boleh membeli, tetapi ketahui apa yang anda beli. Lihat membeli projek dalam senarai Sakit.
Pandangan kami: risiko hartanah dalam pembinaan terletak pada memilih, bukan pada membeli atau tidak
Kira-kira 19 daripada setiap 100 unit dalam pembinaan berada dalam projek bermasalah. Itu wajar diberi perhatian, tetapi ia lebih menunjukkan masalah tertumpu pada sebilangan kecil projek dan pemaju. Di kawasan dan julat harga yang sama, selalunya ada projek lancar dan projek ketinggalan bersebelahan; bezanya ialah sama ada anda menyemak sebelum membeli.
Jadi nasihat kami bukan "elak beli dalam pembinaan", tetapi: pilih projek yang lancar daripada pemaju berekod bersih, tandatangani perjanjian Jadual G atau H, dan simpan setiap resit bayaran dan notis kemajuan. Buat begitu, dan bayaran awal yang ringan serta harga yang dikunci benar-benar memihak kepada anda.
Soalan lazim
Apa maksud beli off-plan?
Off-plan ialah hartanah dalam pembinaan: anda menandatangani SPA sebelum bangunan siap, malah sebelum bermula, membayar berperingkat ketika dibina, dan dapat kunci apabila siap.
Berapa yang dibayar semasa pembinaan?
Bank mengeluarkan pinjaman berperingkat, dan semasa pembinaan anda membayar faedah atas jumlah yang dikeluarkan sahaja, jadi bayaran bulanan awal lebih rendah; pokok dan faedah bermula selepas serahan.
Apa pampasan jika projek lewat?
Bagi projek di bawah Akta Pemajuan Perumahan, selepas tarikh serahan dalam perjanjian berlalu, pemaju membayar LAD 10% harga setahun, dikira harian. Tuntutan hingga RM50,000 boleh dibawa ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah.
Bagaimana tahu projek bermasalah?
Cari nama projek dalam daftar TEDUH KPKT dan semak sama ada statusnya Lancar, Lewat, Sakit atau Terbengkalai, serta kemajuan yang direkodkan.
Adakah rumah dalam pembinaan lebih murah daripada rumah siap?
Tidak semestinya. Harga dikunci semasa menandatangani dan anda membayar faedah sahaja semasa pembinaan, tetapi rumah subsale siap di kawasan sama kadang-kadang lebih murah sekaki persegi; bandingkan projek demi projek.
Status projek dan bilangan unit daripada daftar TEDUH KPKT (Kuala Lumpur dan Selangor, salinan kami setakat 14 Oktober 2026), projek perumahan belum siap sahaja; unit ialah unit yang diluluskan, bukan unit terjual. Lanjutan ialah tanda "tempoh serahan dipinda" dan bulan lanjutan yang diluluskan dalam TEDUH. Perlindungan undang-undang hanya untuk projek di bawah Akta Pemajuan Perumahan. Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang. Disusun oleh Affirm Plus Research.
Hantar nama projek kepada kami. Kami semak status KPKT, rekod serahan pemaju dan sama ada tempoh serahan pernah dilanjutkan, dan beritahu apa perlu diberi perhatian.