Apa itu HDA (Akta 118)? Akta Pemajuan Perumahan dijelaskan untuk pembeli - siapa dilindungi, akaun HDA, Jadual G dan H, LAD dan Tribunal

Mana-mana pemajuan perumahan berlesen lebih daripada empat unit di Semenanjung Malaysia, di atas tanah kediaman atau komersial, jika unit itu dimaksudkan untuk didiami. Seksyen 3 Akta (cetakan semula Akta 118) mentakrifkan pemajuan perumahan sebagai memajukan "lebih daripada empat unit tempat kediaman", dan tempat kediaman sebagai mana-mana bangunan "yang keseluruhannya atau sebahagian besarnya dibina, disesuaikan atau dimaksudkan untuk kediaman manusia atau sebahagiannya untuk kediaman manusia dan sebahagiannya untuk premis perniagaan". Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) (Pindaan) 2007, berkuat kuasa 12 April 2007, membuang syarat lama bahawa tanah itu mesti dizonkan kediaman - jadi pangsapuri servis berhakmilik komersial yang dibina untuk didiami ialah tempat kediaman (Soal Jawab Majlis Peguam Malaysia mengenai pindaan 2007).

Di luar Akta: pemajuan empat unit atau kurang; Sabah dan Sarawak (ordinan sendiri); dan unit komersial yang benar-benar pejabat atau kedai - produk SOHO, SOVO dan SOFO yang dipasarkan sebagai "seakan kediaman". Sama ada sesebuah menara termasuk bergantung pada apa yang hakmilik dan kelulusannya nyatakan, bukan pemasarannya. Pangsapuri servis vs kondo dan SOHO, SOVO, SOFO vs kondo membincangkan jenis produk.

Pelesenan ada gigi. Seksyen 6 mewajibkan pemohon syarikat mempunyai modal berbayar RM250,000 dan mendepositkan 3% daripada anggaran kos pembinaan kepada Pengawal Perumahan; Seksyen 18 menjadikan pemajuan tanpa lesen satu kesalahan dengan denda RM250,000 hingga RM500,000, penjara sehingga lima tahun, atau kedua-duanya; dan Seksyen 18A (ditambah oleh pindaan 2012, berkuat kuasa 1 Jun 2015) menjadikan pengabaian projek satu kesalahan dengan julat denda yang sama dan penjara sehingga tiga tahun. Setiap projek berlesen ada dalam daftar TEDUH KPKT - semak mana-mana nama dalam semak projek percuma kami.

Lima perlindungan berkanun, setiap satu boleh dijejak ke seksyen atau jadual:

• Akaun Pemajuan Perumahan - Pemaju mesti membuka akaun HDA bagi setiap projek (setiap fasa jika berfasa) dan membayar wang belian anda ke dalamnya; pengeluaran terhad kepada apa yang peraturan benarkan. Ansuran anda membiayai bangunan anda, bukan hutang lain pemaju.
• PJB berkanun - Jadual G (bertanah) dan H (strata) Peraturan 1989; I dan J untuk bina-kemudian-jual. Terma kontrak ditetapkan - pemaju tidak boleh menulis semula tempoh serahan, peringkat bayaran atau tempoh kecacatan untuk kepentingannya.
• Tempoh serahan - Dikira dari tarikh PJB - atau dari tarikh yuran tempahan jika ia dikutip (Mahkamah Persekutuan, PJD Regency, 2021).
• LAD jika lewat - Lewat: ganti rugi jumlah tertentu pada 10% setahun daripada harga belian, hari demi hari. Cara menuntut ada dalam tuntutan LAD.
• Liabiliti kecacatan - Kecacatan yang muncul dalam 24 bulan selepas milikan kosong mesti dibaiki oleh pemaju atas kosnya.

Bayaran berperingkat - bayaran peringkat mengikut pembinaan yang diperakui:

• Semasa tandatangan: 10%
• Peringkat pembinaan: 10% bawah paras tanah, 15% rangka struktur, 10% dinding, 10% bumbung dan pendawaian, 10% kemasan, 5% pembetungan, 2.5% longkang, 2.5% jalan
• Semasa milikan kosong: 17.5%
• Semasa pindah milik hakmilik strata: 2.5%
• Dipegang peguam pemaju sebagai pemegang taruhan: 5% - dilepaskan 2.5% pada 8 bulan dan 2.5% pada 24 bulan selepas milikan kosong

Dua lagi yang penting bila ada masalah. Seksyen 8A membenarkan anda menamatkan PJB jika pemaju berhenti kerja selama enam bulan berterusan selepas tandatangan, dengan syarat bank anda bersetuju dan Pengawal memperakui pemberhentian itu. Dan peraturan 11(2) melarang sesiapa mengutip apa-apa bayaran "dengan apa jua nama" kecuali seperti ditetapkan kontrak berkanun - sebab itu yuran tempahan sebelum PJB tidak sah dan boleh dituntut balik: lihat bayaran balik yuran tempahan.

Forum yang pantas dan murah untuk tuntutan terhadap pemaju sehingga RM50,000, tanpa perlu peguam. Seksyen 16M Akta 118 memberi Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah bidang kuasa jika award yang dipohon "tidak melebihi lima puluh ribu ringgit"; Seksyen 16O membenarkan kedua-dua pihak bersetuju secara bertulis untuk melanjutkan had itu. Tuntutan mesti berpunca daripada PJB (Seksyen 16N), dan sejak pindaan 2012 Tribunal juga boleh mendengar tuntutan terhadap pemaju tidak berlesen. Pemfailan berharga RM10 (panduan firma guaman MahWengKwai), dan tuntutan mesti difailkan dalam 12 bulan dari perakuan siap dan pematuhan, tamat tempoh liabiliti kecacatan, atau tarikh penamatan PJB, yang mana berkenaan.

Tuntutan Tribunal yang biasa: LAD untuk lewat serah, kecacatan tidak dibaiki dalam tempoh 24 bulan, bayaran balik yuran tempahan tidak sah, dan kegagalan pemaju menyerahkan apa yang perihalan bangunan PJB janjikan. Melebihi RM50,000 - yang mana kelewatan 12 bulan bagi rumah RM600,000 sudah pun melebihinya - anda ke mahkamah, atau bersetuju dengan pemaju supaya Tribunal mendengar jumlah lebih besar itu. Pembeli rumah di bawah Akta termasuk pembeli berikutnya, jadi pembeli subsale unit yang baru siap juga boleh menuntut dalam tempoh itu.

Ia bermakna setiap perlindungan di atas digantikan dengan apa sahaja yang pemaju tulis dalam kontraknya sendiri. Seperti firma guaman Lui dan Bhullar meringkaskan perbezaannya: jualan HDA menggunakan borang Jadual G/H/I/J yang ditetapkan dan tempoh serahan yang Pengawal Perumahan tidak boleh ketepikan; jualan bukan HDA ialah kontrak komersial biasa di mana "pemaju boleh sesuka hati memilih mana-mana tempoh serahan", boleh menyerahkan atas perakuan siap separa dan bukan CCC penuh, dan berhutang LAD hanya jika kontraknya sendiri menyatakan begitu.

Senarai semak praktikal sebelum menempah apa-apa yang dipasarkan sebagai residensi servis, SOHO, SOVO atau "kediaman berhakmilik komersial":

1. Minta nombor APDL dan semak di TEDUH. Projek HDA ada satu; bukan HDA tiada.
2. Tanya Jadual mana yang PJB ikut. "Jadual H" ialah jawapan yang anda mahu. "PJB kami sendiri" bermakna bukan HDA.
3. Tanya ke mana wang anda pergi. Akaun HDA, atau akaun am pemaju.
4. Baca klausa serahan dan LAD dalam kontrak bukan HDA sebelum tandatangan - itu sahaja yang anda akan ada.
5. Bajetkan kadar komersial untuk utiliti dan cukai taksiran jika hakmiliknya komersial, HDA atau tidak.

Bukan HDA tidak secara automatik pembelian yang buruk - banyak pangsapuri servis dan SOHO siap tepat pada masanya. Ia pembelian dengan kurang undang-undang di belakangnya, dan harganya sepatutnya mencerminkan itu.