Pindah milik hartanah kepada pasangan atau anak di Malaysia: pengecualian duti setem, RPGT, proses kasih sayang, dan kenapa hadiahkan rumah untuk beli rumah lain pada kadar rumah pertama makan diri

Ia bergantung sepenuhnya pada hubungan, dan duti dikira atas nilai pasaran JPPH, bukan atas RM10 yang anda tulis dalam borang. Ringkasan Tay & Partners, EY dan Ng Law tentang perintah pengecualian memberi kedudukan ini, tidak diubah oleh Belanjawan 2026 (sorotan Belanjawan 2026 ZIC Legal tidak menyenaraikan perubahan kepada pindah milik keluarga):

• Ibu bapa dan anak, datuk nenek dan cucu: perintah ini, P.U.(A) 178, meliputi instrumen yang disempurnakan pada atau selepas 1 April 2023.

Contoh kiraan (daripada penerangan Malaysia Housing Loan): ibu bapa menghadiahkan rumah RM2,000,000 kepada anak warganegara. Duti penuh ialah RM64,000 (RM1,000 + RM8,000 + RM15,000 + RM40,000). RM1,000,000 pertama nilai membawa duti RM24,000, dikecualikan sepenuhnya; RM1,000,000 kedua membawa RM40,000, diremit separuh. Duti kena bayar: RM20,000. Untuk rumah keluarga RM800,000 dutinya sifar. "Anak" merangkumi anak tiri dan anak angkat yang sah; pindah milik adik-beradik tidak dapat apa-apa, jadi laluan ibu bapa-ke-anak-ke-adik-beradik kadangkala digunakan, dengan kos dua set fi.

Sebelum April 2023 pelepasan ibu bapa-anak hanya remitan 50% (Perintah Duti Setem (Remitan) (No. 2) 2019). Jika seseorang memetik "50% untuk ibu bapa kepada anak", mereka membaca peraturan lama. Peringkat duti pindah milik penuh ada dalam duti setem di Malaysia 2026.

Tidak atas pindah milik itu sendiri. Panduan RPGT LHDN menyenaraikan hadiah antara suami isteri, ibu bapa dan anak, serta datuk nenek dan cucu antara transaksi di mana harga pelupusan dianggap sama dengan harga pemerolehan: pemberi "dianggap tidak menerima keuntungan dan tidak mengalami kerugian", dan sejak 1 Januari 2017 pemberi mesti warganegara Malaysia untuk ini terpakai. Kedua-dua pihak tetap memfailkan borang CKHT dalam 60 hari (CKHT 1A dan CKHT 3 oleh pemberi, CKHT 2A oleh penerima); tiada cukai, tetapi pemfailan bukan pilihan.

Bilnya ditangguhkan, bukan dibatalkan. Penerima dianggap memperoleh hartanah pada harga pemerolehan asal pemberi campur perbelanjaan dibenarkan, dan jam RPGT bermula semula pada tarikh pindah milik. Contoh Mah Weng Kwai & Associates: seorang bapa membeli pada RM500,000, menghadiahkan rumah itu ketika bernilai RM1,000,000, dan anak lelaki menjualnya pada RM800,000 dalam tahun ketiga selepas hadiah. Anak itu membayar RPGT atas untung RM300,000 (RM800,000 tolak RM500,000 bapanya) pada kadar 30% tahun 1-3, walaupun dia "rugi" RM200,000 berbanding nilai pada hari dia menerimanya. Peringkat tahun pegangan ada dalam menjual hartanah dan RPGT 2026.

Jadi hadiah bebas cukai hanya untuk pemberi, dan hanya hari ini. Jika rancangannya anak akan menjual tidak lama lagi, bandingkan dengan ibu bapa menjual pada tahun ke-6 pada 0% dan menghadiahkan wang tunai.

1. Lantik peguam pindah milik dan buat carian hakmilik. Sahkan pemilik berdaftar, jenis hakmilik dan sebarang gadaian, kaveat atau sekatan kepentingan.
2. Penilaian. Peguam menghantar pindah milik untuk JPPH (Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta) menetapkan nilai pasaran yang duti ditaksir atasnya; anda tidak boleh pilih angkanya.
3. Sediakan dan tandatangani instrumen. Borang 14A (Memorandum Pindah Milik) untuk hakmilik individu atau strata, menyatakan "natural love and affection" sebagai balasan, dengan sijil kelahiran atau perkahwinan membuktikan hubungan. Jika belum ada hakmilik individu, ia Surat Ikatan Penyerahan Hak campur kebenaran pemaju.
4. Penyeteman. Duti ditaksir dan pengecualian dituntut melalui e-Duti Setem di MyTax; dalam 30 hari selepas disempurnakan seperti mana-mana instrumen.
5. Kebenaran negeri jika hakmilik pajakan atau membawa sekatan kepentingan (kebanyakan kondo pajakan Selangor dan KL ada). Ini langkah paling perlahan; panduan Global Law Experts meletakkan keseluruhan proses pada tiga hingga enam bulan.
6. Bank: tebus atau biayai semula. Jika hartanah digadai, bank tidak akan melepaskan hakmilik untuk pindah milik yang tidak diluluskannya. Sama ada pinjaman diselesaikan (dan penalti tempoh kunci dibayar jika dalam tempoh kunci), atau penerima mengambil pinjaman baharu atas nama sendiri dan yang lama ditebus semasa penyempurnaan. Penerima mesti layak atas pendapatan dan DSR sendiri.
7. Daftar di pejabat tanah, kemudian maklumkan majlis dengan Borang I dalam tiga bulan (seksyen 160, Akta Kerajaan Tempatan 1976) supaya bil cukai taksiran mengikut pemilik baharu.

Kos untuk dibajetkan: fi guaman pada skala Perintah Saraan Peguam Cara 2023, dikenakan atas nilai pasaran (1.25% atas RM500,000 pertama, 1% atas RM7,000,000 seterusnya, minimum RM500), jadi kira-kira RM9,250 untuk rumah RM800,000; campur pengeluaran, fi penilaian JPPH, fi kebenaran negeri untuk pajakan, dan sebarang kos pembiayaan semula (fi guaman pinjaman baharu dan duti setem pinjaman 0.5%) jika bank terlibat. Untuk pindah milik pajakan, semak baki tempoh dahulu; baki yang pendek menjejaskan nilai dan pinjaman masa depan anak, lihat kos lanjutan pajakan.

Kerana rancangan itu mengalihkan masalah, bukan menghapuskannya, dan biasanya kosnya lebih daripada yang dijimatkan. Empat cara ia tersalah:

• Anak kehilangan pengecualian rumah pertamanya sendiri selama-lamanya. Pengecualian duti setem rumah pertama RM500,000 (dilanjutkan hingga hujung 2027) memerlukan pembeli tidak pernah memiliki hartanah kediaman, termasuk melalui hadiah atau warisan. Anak yang menerima rumah keluarga pada usia 25 membayar duti penuh atas pembelian pertamanya sendiri kemudian; peraturan penuh ada dalam skim pembeli rumah pertama.
• Ibu bapa juga tidak menjadi pembeli rumah pertama. Pengecualian itu untuk orang yang tidak pernah memiliki; pernah memiliki dan memberikannya masih dikira pernah memiliki. Apa yang pindah milik boleh buat ialah mengurangkan bilangan pinjaman perumahan tertunggak ibu bapa, tetapi hanya jika pinjaman atas rumah yang dihadiahkan diselesaikan atau dibiayai semula keluar dari nama ibu bapa.
• Had pinjaman 70% dikira setiap peminjam, atas pinjaman perumahan tertunggak. Memindahkan hakmilik kepada anak yang kemudian memerlukan pinjaman memberi anak satu kemudahan, dan jika ibu bapa menjadi penjamin atau peminjam bersama, pendedahan kekal atas rekod ibu bapa. Mekaniknya ada dalam peraturan pinjaman 70% hartanah ketiga.
• RPGT diwarisi. Anak mengambil harga belian lama ibu bapa dan jam baharu; jualan dalam lima tahun dicukai pada 15% hingga 30% atas untung berdekad-dekad. Menjual atas nama ibu bapa selepas tahun ke-6 ialah 0%.

Bila pindah milik masuk akal: rancangan pewarisan tulen untuk rumah yang sudah dibayar penuh dan lama dipegang; meletakkan pasangan atas hakmilik; atau menyatukan hartanah yang dipegang bersama. Walaupun begitu, bandingkan dengan meninggalkannya melalui wasiat, yang kami bincangkan dalam mewarisi hartanah dan probet, dan baca pembelian hartanah nama bersama sebelum menambah nama dan bukannya menukar satu.