Berbaloikah Bayar Lebih untuk Pemaju Ternama? Kami Semak 5 Perkara, Hanya 1 Lebih Baik
Kajian kami mendapati membeli projek baharu daripada pemaju ternama di Malaysia lebih baik dalam satu perkara sahaja: projeknya hampir tidak pernah terbengkalai. Daripada setiap 1,000 projek, kira-kira 1 projek pemaju ternama kini disenaraikan kerajaan sebagai "sakit" (jauh ketinggalan jadual) atau "terbengkalai" (kerja terhenti terus), berbanding kira-kira 24 bagi pemaju kecil.
Perkara lain yang orang sangka lebih baik, data tidak menunjukkannya: penarafan Google hampir sama, penyerahan tidak lebih tepat masa, dan kenaikan harga bergantung pada projek itu sendiri. Berapa lebih mahal pemaju ternama di kawasan yang sama, kami tidak dapat ukur dengan tepat.
Berita baiknya: perlindungan daripada projek terbengkalai ini juga ditawarkan oleh pemaju yang sudah membina banyak projek walaupun namanya tidak terkenal. Apabila melihat projek baharu, tanya "berapa projek pemaju ini sudah siapkan, dan ada yang bermasalah?" dan bukan "adakah ini nama besar?"
Apakah 5 perkara yang kami semak?
Aminah berkenan dua projek baharu di kawasan yang sama. Satu oleh pemaju yang semua orang kenal dan sedikit lebih mahal; satu lagi oleh pemaju yang dia tidak pernah dengar dan lebih murah. Jurujual berkata: "Nama besar lebih selamat." Selamat dari segi apa?
Kami pecahkan dakwaan itu kepada 5 perkara dan menguji setiap satu dengan data. "Pemaju ternama" bermaksud 47 kumpulan pemaju yang kami senaraikan bersama pengamal hartanah berpengalaman, berdasarkan sama ada pembeli mengenalinya dan reputasinya, bukan penyenaraian bursa, saiz atau harga.
| Yang anda sangka lebih baik | Dapatan kami | Data yang digunakan |
|---|---|---|
| Kurang berisiko terbengkalai | Memang lebih baik | 25,000 projek perumahan berdaftar dengan KPKT seluruh negara |
| Lebih selesa didiami | Tiada beza ditemui | Penarafan Google 148 kondo di Lembah Klang |
| Penyerahan lebih tepat masa | Tidak lebih tepat masa | Lanjutan masa yang diluluskan dalam rekod KPKT |
| Kenaikan harga jual semula lebih tinggi | Ada yang ya, ada yang tidak | Rekod transaksi kerajaan, harga pelancaran vs jual semula |
| Harga lebih berpatutan di kawasan sama | Tidak dapat diukur dengan tepat | Sama seperti di atas |
Setiap satu diterangkan di bawah. Semua angka disemak silang dengan tiga cara; yang tidak dapat diukur dengan tepat, kami nyatakan begitu dan tidak memaksa angka.
Benarkah projek pemaju ternama kurang terbengkalai?
Ya. Tetapi yang melindungi anda bukan nama, sebaliknya pengalaman membina banyak projek.
Kami ambil semua projek perumahan berdaftar dengan KPKT dan kira berapa yang kini disenaraikan sebagai sakit (jauh ketinggalan jadual dan dipantau kerajaan) atau terbengkalai (kerja terhenti, pemaju tidak mampu memulihkannya):
| Jenis pemaju | Sakit atau terbengkalai kini, setiap 1,000 projek | Daripadanya terbengkalai |
|---|---|---|
| Pemaju ternama | Kira-kira 1 | 0 |
| Sudah bina 50+ projek, bukan nama besar | Kira-kira 3 | 0 |
| Lain-lain (kebanyakannya pemaju kecil) | Kira-kira 24 | Kira-kira 9.5 |
Kenapa? Pemaju yang sudah membina berpuluh projek ada kontraktor sendiri, hubungan bank yang stabil dan aliran tunai untuk menghadapi masalah. Masalah biasanya datang daripada syarikat kecil yang membuat projek pertama atau kedua. Jadi nama yang tidak dikenali bukan tanda bahaya; rekod yang nipis yang perlu diwaspadai.
Satu perkara jujur: ini projek yang masih disenaraikan hari ini. Projek yang pernah bermasalah dan kemudian dipulihkan dipaparkan sebagai siap dan tidak dikira. Bagi status "lewat" (belum sampai sakit), pemaju ternama tidak lebih rendah (kira-kira 9 setiap 1,000 berbanding kira-kira 4 bagi pemaju besar bukan ternama).
Untuk langkah demi langkah, lihat cara menyemak rekod prestasi pemaju.
Adakah rumah pemaju ternama naik harga lebih tinggi?
Kami tidak dapat tunjukkan pemaju ternama pasti naik lebih tinggi. Keputusan berbeza jauh walaupun sesama nama besar.
Menggunakan rekod transaksi kerajaan, kami bandingkan setiap projek (dilancarkan 2010-2021, dijual semula 2023-2025) dengan projek pemaju lain yang sama jenis, dilancarkan sekitar masa yang sama, dalam radius 3 km:
- Yang mengatasi: projek Desa ParkCity yang dilancarkan pada 2020 dijual semula dengan kenaikan 12% hingga 16% setahun, sedangkan projek pemaju lain berdekatan naik hanya kira-kira 0-1% setahun.
- Yang tidak: beberapa projek pemaju ternama yang dilancarkan 2019-2020 di satu lagi kawasan mewah KL dijual semula pada harga lebih kurang sama dengan harga pelancaran, setara atau lebih teruk daripada projek berdekatan.
Yang membezakan Desa ParkCity ialah satu syarikat merancang dan mengurus seluruh bandar: tasik, taman, kedai dan keselamatan. Banyak kawasan lain pula ada banyak pemaju yang membina blok masing-masing.
Tidak banyak projek pemaju ternama yang boleh dibandingkan seketat ini (beberapa puluh kelompok, banyak daripada satu bandar), jadi kami tidak boleh kata pemaju ternama biasanya naik lebih tinggi, dan tidak juga sebaliknya. Yang jelas: nilai projek itu, bukan jenamanya.
Semasa melihat projek, tanya dua perkara: berapa harga jual semula projek terdahulu pemaju ini di kawasan ini sekarang? Dan berapa lebih mahal harga ini berbanding rumah subsale yang serupa berdekatan? Bayar terlalu tinggi sukar dikejar semula.
Adakah bangunan pemaju ternama lebih selesa didiami?
Penarafan Google hampir sama. Keselesaan harian bergantung pada pengurusan, bukan jenama.
| Purata penarafan | Bangunan | |
|---|---|---|
| Kondo pemaju ternama | 4.16 bintang | 57 |
| Kondo pemaju lain | 4.15 bintang | 91 |
Ini 148 kondo kelas pertengahan atas di Lembah Klang (setiap satu sekurang-kurangnya 10 ulasan), dibandingkan dalam kawasan dan julat harga yang sama. Bezanya terlalu kecil untuk diukur.
Apa yang membuat perbezaan? Kondo yang memenangi anugerah pengurusan mendapat kira-kira 0.2 bintang lebih tinggi berbanding bangunan serupa berdekatan. Beberapa tahun selepas penyerahan, bangunan diurus oleh badan penghuni dan ejen pengurusan, dan siapa yang membinanya tidak banyak beza. Untuk memilih bangunan yang diurus baik, lihat lapan perkara yang paling dirungut penghuni kondo.
Had: hanya bangunan tinggi kelas pertengahan atas di Lembah Klang; data tidak mencukupi untuk rumah bertanah atau bangunan harga rendah.
Adakah pemaju ternama lebih kerap serah tepat masa?
Tidak. Sebelum COVID semuanya hampir sama; selepas COVID, bangunan tinggi pemaju ternama lebih banyak merekodkan lanjutan masa.
| Projek bangunan tinggi, tarikh penyerahan asal | Pemaju ternama, ada lanjutan direkodkan | Pemaju lain |
|---|---|---|
| Sebelum 2020 | Kira-kira 14 daripada 100 | Kira-kira 9 hingga 13 |
| 2020 hingga 2022 (COVID) | Kira-kira 86 | Kira-kira 63 hingga 73 |
| 2023 dan seterusnya | Kira-kira 78 | Kira-kira 58 hingga 68 |
Kenapa lebih banyak lanjutan bagi pemaju ternama selepas COVID? Mungkin menara mereka lebih besar dan kompleks, atau disebabkan lanjutan COVID untuk seluruh industri; data tidak dapat membezakannya. Lanjutan yang direkodkan juga tidak sama dengan penyerahan lewat: ada projek yang diluluskan lanjutan sebelum tarikh akhir tiba.
Kenapa penting: jika penyerahan lewat, pemaju perlu membayar anda 10% harga rumah setahun, dikira setiap hari (24 bulan untuk rumah bertanah, 36 bulan untuk strata, dikira dari hari anda bayar wang tempahan). Tetapi jika lanjutan diluluskan, tarikh akhir biasanya ditolak ke belakang secara sah, jadi pampasan hanya bermula selepas tarikh akhir yang baharu. Siapa yang meluluskan lanjutan dan bila, kedua-duanya mempengaruhi tuntutan anda. Butiran di penyerahan lewat: cara LAD dikira dan dituntut.
Kenapa pemaju dalam SPA saya bukan nama besar itu?
Hampir setiap projek dibina oleh anak syarikat yang ditubuhkan khas untuknya. Syarikat itulah yang menandatangani SPA anda, bukan syarikat induk.
Bagi pemaju, satu projek satu syarikat bermakna satu projek yang gagal tidak menjatuhkan seluruh kumpulan, dan urusan dengan pemilik tanah, pinjaman bank serta akaun lebih jelas. Bagi anda, ada baik dan buruknya:
| Sisi baik | Perlu berhati-hati |
|---|---|
| Masalah di projek lain kumpulan tidak boleh menyedut wang projek anda; bayaran pembeli masuk ke Akaun Pemajuan Perumahan (HDA) projek itu sendiri | Syarikat induk biasanya tidak bertanggungjawab ke atas anak syarikat, kecuali anak syarikat digunakan untuk mengelak tanggungjawab atau menyembunyikan penipuan |
| Kumpulan besar biasanya guna kontraktor dan pengurusan sendiri, jadi orang yang sama di belakangnya | Beberapa tahun selepas penyerahan, anak syarikat mungkin sudah tidak aktif; pemilik projek yang gagal juga boleh menjual semula di bawah nama syarikat baharu |
Jadi sebelum menandatangani, semak syarikat mana yang dinamakan sebagai penjual, kemudian tanya: adakah syarikat induk menjamin projek ini siap secara bertulis? Jika tiada secara bertulis, anggap tiada. KPKT pernah mencadangkan pada 2024 supaya syarikat induk menjamin projek anak syarikat, tetapi ia masih cadangan, bukan undang-undang. Untuk menjejak syarikat dalam SPA kepada kumpulannya, lihat siapa sebenarnya di sebalik projek ini.
Apa maknanya bila pemaju meletakkan namanya pada bangunan?
Ia petanda baik, bukan jaminan.
Sesetengah pemaju meletakkan nama sendiri dalam setiap projek, malah pada menara itu sendiri: Sunway (Sunway Velocity, Sunway Geo), Arte (Arte Mont Kiara, Arte Cheras), Skyline (Skyline Kuchai, Skyline Duta Ampang). Nama pada bangunan tidak boleh disorok: jika satu projek gagal, semua orang yang lalu nampak namanya dan projek seterusnya lebih sukar dijual. Pemaju yang menggunakan nama baharu bagi setiap projek boleh tukar nama selepas projek yang buruk, dan pembeli mungkin tidak tahu ia syarikat yang sama.
Namun seperti di atas, secara keseluruhan bangunan pemaju ternama tidak mendapat ulasan lebih baik. Jadi pergilah lihat bangunan yang diserahkannya beberapa tahun lalu: fasad, lif, koridor dan tempat letak kereta menunjukkan sejauh mana ia terjaga.
Bolehkah projek terbengkalai dipulihkan?
Kebanyakan projek sakit boleh dipulihkan. Projek yang benar-benar terbengkalai jarang sekali.
Kerajaan menubuhkan pasukan petugas pada 2023 untuk memulihkan projek bermasalah. Sehingga Disember 2025, kerajaan mengumumkan 1,333 projek dipulihkan, tetapi jika dipecahkan:
| Apa yang dipulihkan | Projek |
|---|---|
| Projek sakit, disiapkan | 1,201 |
| Dinaik taraf daripada sakit kepada mengikut jadual | 104 |
| Projek yang benar-benar terbengkalai, dipulihkan sepenuhnya | 28 |
Pada 2025 sahaja, 11 projek terbengkalai (2,085 rumah) dipulihkan sepenuhnya, sedangkan kira-kira 180 masih disenaraikan sebagai terbengkalai di laman web kerajaan. Jadi mula memberi perhatian sebaik projek ketinggalan jadual; jangan tunggu sehingga terbengkalai.
Perlindungan asas: kebanyakan bangunan tinggi dibayar berperingkat mengikut kemajuan pembinaan; wang pembeli mesti masuk ke akaun projek dahulu; dan anda boleh memfailkan tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, yang boleh mengawardkan sehingga RM50,000 setiap tuntutan dengan fi pemfailan RM10. Jika ia berlaku, lihat setiap langkah bila projek terbengkalai.
Bagaimana saya boleh semak sama ada pemaju pernah bermasalah?
Cara paling cepat ialah Check KPKT Status PropertySifu. Boleh guna di telefon dan siap dalam 5 minit.
- Buka propertysifu.my/semak-projek (atau tekan Check KPKT Status di bahagian atas laman utama).
- Taip nama projek atau nama pemaju.
- Anda terus nampak sama ada ia disenaraikan sebagai lewat, sakit atau terbengkalai; nama pemaju akan memaparkan semua projeknya yang disenaraikan.
Untuk menyemak rekod asal kerajaan sendiri, buka laman web TEDUH KPKT di komputer, pergi ke "Semakan Status Kemajuan Projek", cari nama dan baca lajur "Status Projek Keseluruhan". Maksud perkataannya: Lancar = mengikut jadual, Lewat = ketinggalan jadual, Sakit = sakit, Terbengkalai = terbengkalai, Siap Dengan CCC/CFO = siap.
Tip: pemaju sering menggunakan syarikat berbeza bagi setiap projek, jadi satu nama syarikat mungkin tidak menunjukkan semuanya. Setiap halaman projek PropertySifu ada bahagian Developer track record yang menghubungkan syarikat dalam kumpulan yang sama.
Apakah 5 perkara yang perlu ditanya tentang pemaju?
| Tanya | Kenapa |
|---|---|
| Siapa syarikat induk? Berapa projek sudah dibina? | Pemaju yang banyak projek jarang ada projek sakit atau terbengkalai yang disenaraikan |
| Adakah rekod kerajaan menunjukkan masalah? | 5 minit untuk semak; tidak perlu bergantung pada kata jurujual |
| Berapa harga jual semula projek terdahulunya di kawasan ini sekarang? | Nilai projek itu, bukan jenamanya |
| Bagaimana pengurusan bangunan lamanya hari ini? | Keselesaan bergantung pada pengurusan, bukan nama |
| Bila tarikh penyerahan? Bagaimana pampasan lewat dibayar? Ada mohon lanjutan? | Pemaju ternama tidak lebih tepat masa |
Soalan lazim
Adakah membeli daripada pemaju ternama lebih selamat?
Dari segi projek terbengkalai, ya. Projek yang kini disenaraikan sebagai sakit atau terbengkalai kira-kira 1 setiap 1,000 bagi pemaju ternama dan kira-kira 24 setiap 1,000 bagi pemaju kecil. Tetapi pemaju bukan ternama yang sudah membina 50+ projek hampir sama rendah (kira-kira 3), jadi yang benar-benar penting ialah berapa banyak projek yang sudah disiapkan pemaju itu.
Adakah rumah pemaju ternama dijual semula dengan harga lebih tinggi?
Tidak semestinya. Sesama pemaju ternama, ada projek yang naik dua angka setahun dan ada yang dijual semula lebih kurang pada harga pelancaran. Tidak banyak projek pemaju ternama yang boleh dibandingkan secara ketat, jadi kami tidak membuat kesimpulan ya atau tidak; ia bergantung pada projek itu dan berapa lebih mahal anda bayar berbanding rumah berdekatan.
Adakah kondo pemaju ternama lebih selesa didiami?
Penarafan Google bagi 148 kondo kelas pertengahan atas di Lembah Klang ialah 4.16 bintang bagi pemaju ternama dan 4.15 bagi yang lain, hampir sama. Bangunan yang memenangi anugerah pengurusan mendapat penarafan lebih tinggi, jadi lihat bagaimana bangunan itu diurus sekarang.
SPA saya menamakan syarikat lain, bukan nama besar dalam iklan. Normalkah?
Ya. Hampir setiap projek dibina oleh anak syarikat kumpulan. Ambil perhatian bahawa syarikat induk biasanya tidak bertanggungjawab ke atas anak syarikat, jadi tanya sama ada syarikat induk menjamin projek siap secara bertulis; jika tiada secara bertulis, anggap tiada jaminan.
Bagaimana saya semak sama ada pemaju pernah ada projek terbengkalai?
Taip nama projek atau pemaju dalam Check KPKT Status PropertySifu (propertysifu.my/semak-projek) untuk lihat sama ada ia disenaraikan sebagai lewat, sakit atau terbengkalai. Anda juga boleh menyemak rekod asal di laman web TEDUH KPKT menggunakan komputer.
Ini kajian statistik oleh Affirm Plus Research menggunakan: daftar TEDUH KPKT (status setakat Oktober 2026), rekod transaksi kerajaan (dilancarkan 2010-2021, dijual semula 2023-2025), penarafan Google awam bagi kondo Lembah Klang (untuk statistik sahaja; penarafan individu tidak dipaparkan), dan angka pemulihan kerajaan. Angka disemak silang dengan tiga kaedah bebas. Had: angka sakit dan terbengkalai ialah projek yang masih disenaraikan pada masa itu; sampel kenaikan harga dan perbezaan harga kawasan sama terlalu kecil untuk kesimpulan; penarafan hanya meliputi bangunan tinggi kelas pertengahan atas di Lembah Klang. Senarai pemaju ternama ialah senarai kami, bukan klasifikasi rasmi. Ini menggambarkan pemaju sebagai satu kumpulan, bukan mana-mana syarikat tertentu, dan bukan nasihat pelaburan atau undang-undang.