Beli Rumah Baharu? Di Kawasan Yang Sama, Yang Lebih Murah Kebanyakannya Untung Kemudian. Yang Paling Mahal Kebanyakannya Tidak.

Bayangkan dua pembeli di bandar yang sama. Ali membeli kondo baharu pada RM350,000. Ben membeli kondo baharu yang lebih besar dan mewah berdekatan pada RM900,000. Beberapa tahun kemudian kedua-duanya menjual.

Apa yang biasanya berlaku? Kondo jenis Ali lazimnya dijual kira-kira 31% lebih tinggi daripada harga belian. Kondo jenis Ben lazimnya dijual kira-kira 2% lebih rendah.

Cara kami mengira: bagi setiap kawasan, semua projek baharu disusun daripada termurah hingga termahal dan dibahagi kepada tiga kumpulan sama besar: murah, sederhana, mahal. Kemudian kami semak harga rumah yang sama di pasaran terpakai.

• Kondo dan pangsapuri. Kumpulan murah: 88 daripada 100 untung, lazimnya +31%. Kumpulan mahal: hanya 42 daripada 100 untung, lazimnya -2%.
• Rumah bertanah. Kumpulan murah: 97 daripada 100 untung, lazimnya +71%. Kumpulan mahal: 56 daripada 100 untung, lazimnya +4%.

Ini berlaku di hampir setiap kawasan: 15 daripada 16 kawasan bagi kondo, 37 daripada 38 bagi rumah bertanah.

Kenapa? Apabila anda menjual, pembeli anda perlukan pinjaman bank. Jauh lebih ramai orang layak meminjam RM400,000 berbanding RM1 juta. Lebih ramai bakal pembeli bermakna lebih mudah dijual pada harga lebih baik.

Kami memadankan jualan pertama oleh pemaju dengan jualan semula rumah yang sama. Dalam setiap daerah, kumpulan rumah disusun mengikut harga jualan pertama, lalu kumpulan termurah dibandingkan dengan kumpulan termahal. Daerah sama, tempoh sama, jenis rumah sama. Hanya paras harga berbeza.

• Bertingkat: kumpulan termurah lazimnya +31.4% (88% kumpulan rumah untung). Kumpulan termahal lazimnya -2.3% (42% untung). Kumpulan termurah menang di 15 daripada 16 daerah.
• Bertanah: kumpulan termurah lazimnya +71.4% (97% untung). Kumpulan termahal lazimnya +3.8% (56% untung). Kumpulan termurah menang di 37 daripada 38 daerah.

Rumah bersubsidi dikeluarkan dahulu. Rumah Selangorku, PR1MA dan skim seumpamanya memang dijual di bawah harga pasaran, jadi keuntungan jualan semulanya ialah subsidi, bukan pulangan pasaran. Setiap kumpulan rumah yang harga jualan pertamanya bawah 75% lazimnya jualan semula bagi daerah, tahun, jenis dan saiz yang sama telah dibuang: 466 kumpulan rumah, 11% daripada jumlah.

1. Banding dalam daerah, bukan antara negeri. "Murah" di sini bermaksud murah bagi daerah itu. Kondo RM450,000 boleh jadi kumpulan termahal di satu daerah dan kumpulan termurah di daerah lain.

2. Lihat harga bersih. Pelancaran baharu di Malaysia berharga tetap: setiap pembeli mendapat pakej yang sama. Angka untuk dibandingkan ialah harga bersih selepas pakej, iaitu harga dalam perjanjian jual beli.

3. Di paras atas, fikir siapa yang akan membeli daripada anda nanti. Kurang separuh kumpulan rumah bertingkat termahal dijual semula melebihi harga pembeli pertama. Jika anda membeli di paras tertinggi sesebuah daerah, belilah untuk didiami dan bersedia memegang lama.

4. Ini corak, bukan jaminan. Satu daripada lapan kumpulan rumah bertingkat termurah masih rugi. Semak projek itu sendiri: peratus terjual, rekod pemaju dan harga jualan semula berdekatan.