Siapa pemaju di sebalik projek ini? Cara jejak syarikat pada kontrak anda kembali kepada kumpulan sebenar di Malaysia
Anda membeli pelancaran baharu di Malaysia. Risalah menunjukkan nama kumpulan yang terkenal, tetapi syarikat pada kontrak belian anda ialah syarikat yang anda tak pernah dengar. Itu normal. Di Malaysia, kumpulan biasanya menubuhkan syarikat berasingan hanya untuk membina satu projek, dan syarikat kecil itulah yang tandatangan kontrak anda dan memegang lesen pemaju. Ia juga yang berhutang rumah siap kepada anda, bukan induk yang terkenal, melainkan induk telah menandatangani jaminan bertulis. Undang-undang membantu anda mencari siapa di belakangnya: setiap iklan mesti mencetak nombor lesen dan nombor permit iklan pemaju, di bawah peraturan pemajuan perumahan Malaysia. Dengan nombor itu, tiga semakan percuma memberitahu selebihnya. Senarai projek awam Kementerian Perumahan, dipanggil TEDUH, di teduh.kpkt.gov.my, menunjukkan lesen, permit dan sama ada projek itu berjalan lancar. Carian syarikat di Suruhanjaya Syarikat Malaysia, dikenali sebagai SSM, menunjukkan pengarah dan pemilik dengan bayaran beberapa ringgit. Jika anda langkau ini kerana induknya terkenal, anda mempercayai nama yang tiada pada kontrak anda.
Kenapa pemaju pada PJB saya syarikat yang saya tak pernah dengar?
Kerana industri ini membina satu syarikat bagi setiap projek, dengan sengaja. Kumpulan menubuhkan Sdn Bhd baharu, memindahkan tanah ke dalamnya, mendapatkan lesen untuk syarikat itu di bawah Akta Pemajuan Perumahan 1966 (Akta 118), dan syarikat itu menandatangani setiap PJB. Ia menyimpan tanah, pinjaman dan risiko setiap projek dalam kotak berasingan. Tiada apa-apa tentang itu yang menjadi tanda amaran dengan sendirinya; begitulah hampir setiap projek di Lembah Klang distrukturkan, dari nama tersenarai terbesar ke bawah.
Maksudnya untuk anda tepat dan wajar dinyatakan terus terang:
- Kontrak anda dengan SPV. Unit, tarikh akhir penyerahan 36 bulan, pembaikan kecacatan dan apa-apa pampasan lewat serah terhutang oleh Sdn Bhd itu. Nama kumpulan induk pada papan iklan ialah pemasaran, bukan pihak kepada PJB anda.
- SPV baharu tiada sejarah, memang direka begitu. Carian SSM atas SPV sahaja akan menunjukkan syarikat muda tanpa projek siap. Rekod yang anda perlukan ialah rekod kumpulan dan para pengarahnya.
- Induk tidak automatik bertanggungjawab. Melainkan wujud jaminan bertulis berasingan, induk tiada kewajipan undang-undang menyiapkan projek SPV atau membayar LAD-nya. Jika jurujual kata 'kumpulan menyokong projek ini', minta lihat dokumen yang menyatakannya.
Struktur industri dan apa yang daftar kata tentang kumpulan itu ialah dua soalan berbeza. Panduan ini tentang yang pertama; yang kedua ialah cara semak rekod pemaju.
Bagaimana saya jejak siapa sebenarnya di sebalik projek?
Mula daripada dua nombor yang dicetak pada setiap risalah yang sah. Peraturan 6 mewajibkan setiap iklan menunjukkan nombor lesen pemaju dengan tarikh sahnya, nombor permit iklan dan jualan dengan tarikh sahnya, dan nama serta alamat pemaju berlesen. Dari situ:
- Cari projek di TEDUH. Di teduh.kpkt.gov.my (atau melalui alat semakan projek kami, yang membaca daftar yang sama), cari mengikut nama projek atau pemaju. Anda dapat syarikat berlesen, nombor lesen dan permit serta tarikh luput, dan status semasa projek. Jika nombor pada risalah tidak sepadan dengan daftar, berhenti di situ.
- Buat carian syarikat SSM atas SPV. Portal e-Info dan MyData SSM menjual profil syarikat dengan bayaran kecil, dan profil itu menyenaraikan pengarah, pemegang saham dan alamat berdaftar. Pemegang saham korporat yang memegang saham ialah petunjuk pertama anda kepada induk; nama pengarah ialah yang kedua.
- Cari para pengarah. Portal yang sama membolehkan anda tarik syarikat lain seseorang pengarah. Begitulah SPV 'baharu' bersambung dengan kumpulan yang ada sejarah panjang, baik atau buruk.
- Semak rekod penyerahan kumpulan. Halaman rekod pemaju kami mengumpulkan projek TEDUH mengikut kumpulan pemaju dan menunjukkan bagaimana setiap satu berakhir, jadi anda nampak corak dan bukan satu projek pada satu masa.
- Jika induk tersenarai di Bursa Malaysia, baca laporan tahunannya. Kumpulan tersenarai menerbitkan anak syarikat dan projek yang dipegang setiap satu, yang mengesahkan pautan dari atas ke bawah.
Ini mengambil lebih kurang lima belas minit dan kosnya harga satu atau dua dokumen SSM. Ia usaha wajar paling murah dalam keseluruhan pembelian.
Pemaju tersenarai atau persendirian, dan apa sebenarnya maksud jaminan induk?
Tersenarai lebih telus, bukan automatik lebih selamat; jaminan hanya sebaik dokumennya.
| Soalan | Kumpulan tersenarai (Bursa Malaysia) | Kumpulan persendirian |
|---|---|---|
| Boleh saya lihat akaunnya? | Ya, diaudit dan diterbitkan setiap tahun, dengan senarai anak syarikat | Hanya apa yang SSM jual: akaun yang difailkan mungkin lewat atau minimum |
| Boleh saya lihat projek lainnya? | Dalam laporan tahunan dan di TEDUH | Hanya melalui TEDUH dan carian pengarah |
| Adakah induk wajib menyiapkan projek? | Tidak, melainkan ia telah memberi jaminan bertulis | Tidak, melainkan ia telah memberi jaminan bertulis |
| Tekanan reputasi untuk menyiapkan | Lebih tinggi: projek terbengkalai jadi berita awam | Berbeza mengikut berapa banyak nama keluarga dipertaruhkan |
Jaminan induk, apabila wujud, ialah kontrak berasingan di mana induk berjanji menyiapkan projek atau membayar jika SPV tidak mampu. Tiga perkara yang ia buat dan tidak buat: ia mengikat induk jika ditandatangani dengan betul dan menamakan projek anda; ia tidak muncul dalam PJB Jadual H berkanun, jadi kata-kata lisan 'disokong kumpulan' bukan jaminan; dan ia tidak menggantikan perlindungan yang anda sudah ada di bawah Akta 118, iaitu akaun HDA tempat bayaran anda masuk, jadual bayaran tetap dan LAD. Apa yang Akta 118 beri kepada setiap pembeli tanpa mengira saiz pemaju dihuraikan dalam apa itu HDA.
Apa yang patut saya cari dalam rekod prestasi setelah tahu kumpulannya?
Tiga perkara, mengikut urutan ini: adakah mereka serah tepat masa, adakah mana-mana projek bertukar sakit atau terbengkalai, dan bagaimana penyerahan berjalan.
- Penyerahan tepat masa. Bagi setiap projek lepas, bandingkan tempoh penyerahan PJB dengan tarikh milikan kosong sebenar. Kumpulan yang pernah lewat dua kali cenderung lewat lagi. Maksud 'tepat masa' dari segi undang-undang ada dalam tarikh siap vs milikan kosong.
- Projek sakit atau terbengkalai dalam kumpulan. Daftar TEDUH KPKT merekodkan projek sebagai Sakit apabila ia lewat melebihi 30% daripada jadual atau melepasi tempoh PJB, dan sebagai Terbengkalai apabila kerja telah berhenti. Setakat 29 Ogos 2026 daftar memuatkan 24,772 projek, dengan 281 Sakit dan 179 Terbengkalai. Satu projek sakit dalam kumpulan yang selebihnya bersih ialah fakta yang berbeza daripada kumpulan dengan beberapa projek sakit. Nyatakan seperti daftar merekodkannya dan timbang: membeli projek dalam senarai sakit menerangkan maksud klasifikasi itu.
- Penyerahan dan kecacatan. Kumpulan pembeli projek terakhir yang disiapkan kumpulan itu ialah perkara paling hampir dengan ulasan produk. Tanya dalam kumpulan itu bagaimana tempoh kecacatan 24 bulan berjalan.
Siapa yang patut berundur tanpa mengira jawapannya: sesiapa yang langsung tidak jumpa nombor lesen dan permit pada risalah, atau yang nombornya tidak sepadan dengan TEDUH. Tanpa lesen sah tiada kontrak Jadual H, tiada akaun HDA dan tiada LAD, dan tiada satu pun semakan di atas boleh membantu anda.
Soalan lazim
Tanda bahaya ke kalau syarikat pemaju baru ditubuhkan tahun lepas?
Tidak dengan sendirinya. Satu SPV bagi setiap projek ialah struktur standard di Malaysia. Ia jadi kebimbangan apabila syarikat lain para pengarahnya ada projek sakit atau terbengkalai di TEDUH, atau apabila tiada induk mapan menyokongnya secara bertulis. Semak pengarah dan kumpulan, bukan SPV sahaja.
Di mana saya jumpa nombor lesen pemaju?
Pada setiap iklan dan risalah, mengikut undang-undang. Peraturan 6 Peraturan Pemajuan Perumahan 1989 mewajibkan nombor lesen dan tarikh sahnya, dan nombor permit iklan dan jualan dan tarikh sahnya. Sahkan kedua-duanya di teduh.kpkt.gov.my atau melalui alat semakan projek kami.
Berapa kos carian syarikat SSM?
Beberapa ringgit sedokumen melalui portal e-Info atau MyData SSM; panduan yang diterbitkan pada 2026 meletakkan profil syarikat dalam julat lebih kurang RM5 hingga RM25 bergantung pada dokumen. Anda perlukan akaun dan tambah nilai kecil. Profil itu menyenaraikan pengarah dan pemegang saham, itulah yang anda cari.
Kalau kumpulan induk terkenal, perlu ke saya semak lagi?
Ya. Nama terkenal itu bukan pihak kepada PJB anda, dan kumpulan besar pun pernah ada projek individu yang lewat. Sahkan SPV itu benar-benar dimiliki kumpulan yang anda sangka, kemudian lihat projek terkini kumpulan itu di TEDUH dan bukan reputasinya.
Boleh ke syarikat induk dipaksa bayar jika SPV gagal?
Hanya jika ia memberi jaminan bertulis, atau dalam situasi sempit yang diputuskan mahkamah. Perlindungan berkanun anda di bawah Akta 118 berjalan terhadap pemaju berlesen, iaitu SPV. Tanya sebelum menempah sama ada wujud jaminan induk dan dapatkan salinannya.
Fakta daftar dan saluran rasmi, berdasarkan Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989, daftar TEDUH KPKT setakat 29 Ogos 2026 dan perkhidmatan carian SSM yang diterbitkan, dibaca pada September 2026. Bukan nasihat undang-undang, dan bukan pandangan terhadap mana-mana syarikat: setiap status projek yang kami petik ialah klasifikasi KPKT sendiri seperti direkodkan. Untuk pembelian tertentu, minta peguam anda mengesahkan pemaju berlesen dan apa-apa jaminan sebelum tandatangan.