Beli rumah subsale di Malaysia: langkah demi langkah dari tawaran ke kunci
Belian subsale di Malaysia biasanya mengambil 3 hingga 4 bulan dari tawaran ditandatangani sehingga terima kunci, dan anda perlu sedia kira-kira 13-16% daripada harga dalam bentuk tunai: bayaran muka 10%, duti setem pindah milik (kadar berperingkat 1-4% mengikut jadual LHDN), dan yuran guaman untuk PJB serta pinjaman (masing-masing 1.25% bagi RM500,000 pertama di bawah Perintah Saraan Peguam Cara 2023).
Urutannya: tawaran + deposit awal (earnest deposit, 2-3%) → tandatangan PJB dalam lebih kurang 14 hari dan cukupkan 10% → mohon pinjaman → nilaian bank → kerja guaman dan duti setem → penyelesaian 3+1 bulan → milikan kosong. Berita baik untuk pembeli rumah pertama: rumah berharga RM500,000 ke bawah kini dikecualikan duti setem sepenuhnya — Belanjawan 2026 melanjutkan pengecualian ini untuk PJB yang ditandatangani sehingga 31 Disember 2027 — jadi tunai yang diperlukan turun kepada sekitar 12.5%.
Berapa tunai diperlukan untuk subsale RM500,000?
Ini kiraan ilustrasi untuk kondo subsale RM500,000 dengan pinjaman 90% (RM450,000). Duti setem mengikut jadual semasa LHDN (1% bagi RM100,000 pertama, 2% bagi RM400,000 berikutnya); yuran guaman mengikut skala Perintah Saraan Peguam Cara 2023 (1.25% bagi RM500,000 pertama).
| Perkara | Jumlah |
|---|---|
| Bayaran muka (10%, termasuk deposit awal 2-3%) | RM50,000 |
| Duti setem pindah milik (MOT) | RM9,000 — RM0 untuk pembeli rumah pertama yang layak |
| Duti setem perjanjian pinjaman (0.5% daripada RM450,000) | RM2,250 — RM0 untuk pembeli rumah pertama yang layak |
| Yuran guaman PJB (1.25%) | RM6,250 + perbelanjaan runcit |
| Yuran guaman pinjaman (1.25% daripada RM450,000) | RM5,625 + perbelanjaan runcit |
| Jumlah sebelum terima kunci | ≈RM73,125 (≈14.6%) — atau ≈RM61,875 (≈12.4%) dengan pengecualian pembeli pertama |
Di atas ini ada lagi item runcit (carian, pendaftaran, fi nilaian bank) dan selepas terima kunci, kos ubah suai serta deposit utiliti. Kiraan lanjut ada dalam senarai tunai RM500k dan kos tersembunyi beli rumah.
Apa langkah-langkahnya dari tawaran ke kunci?
- Tawaran dan deposit awal (2-3%). Anda tandatangan surat tawaran melalui ejen dan bayar 2-3% daripada harga sebagai deposit awal, dipegang oleh agensi hartanah berdaftar sebagai pemegang amanah (stakeholder). Pastikan surat tawaran ada klausa tertakluk kepada kelulusan pinjaman — klausa inilah yang membolehkan deposit dipulangkan jika pembiayaan gagal.
- Tandatangan PJB dalam ~14 hari, cukupkan 10%. Surat tawaran standard memberi lebih kurang 14 hari bekerja untuk menandatangani Perjanjian Jual Beli dan menjelaskan baki deposit 10%. Terlepas tempoh tanpa sebab, deposit awal lazimnya dilucuthak.
- Mohon pinjaman. Mohon kepada 2-3 bank serentak — kelulusan biasanya sempat dalam tempoh tawaran. Tanpa surat tawaran bank, peguam anda tidak boleh bergerak ke penyelesaian.
- Nilaian bank. Penilai panel bank menilai unit itu; bank memberi pinjaman berdasarkan yang lebih rendah antara harga dan nilaian. Kalau angkanya rendah, baca apa nak buat bila nilaian lebih rendah daripada harga sebelum tandatangan apa-apa lagi.
- Kerja guaman dan duti setem. Peguam anda uruskan carian hakmilik, kebenaran negeri (untuk pegangan pajakan), pindah milik (MOT) dan penyeteman — duti setem pindah milik perlu dibayar dalam 30 hari selepas tandatangan mengikut peraturan LHDN, pada kadar berperingkat 1-4% di atas.
- Penyelesaian: 3+1 bulan. Subsale berjalan atas kontrak, bukan Jadual G/H — PJB standard pasaran memberi 3 bulan untuk menjelaskan baki 90%, dengan lanjutan automatik 1 bulan yang dikenakan faedah atas jumlah tertunggak. Unit pegangan pajakan yang perlukan kebenaran negeri biasanya diberi tempoh lebih panjang.
- Milikan kosong dan serahan. Selepas bayaran penuh, anda terima kunci. Periksa sebelum terima: uji air dan elektrik, semak kebocoran, pastikan perabot dan kelengkapan yang disenaraikan dalam inventori PJB benar-benar ada — tidak seperti projek baharu, tiada tempoh liabiliti kecacatan; apa yang anda terima, itulah yang anda dapat.
Apa bezanya dengan beli terus daripada pemaju?
Dua dunia berbeza. Jualan pemaju berjalan atas kontrak berkanun Jadual G/H di bawah Akta 118: jadual bayaran terkawal, wang masuk akaun HDA, dan ganti rugi LAD jika serahan lewat. Subsale berjalan atas undang-undang kontrak biasa: terma ialah apa yang anda dan penjual tandatangani, tempohnya 3+1 bulan seperti di atas, dan perlindungan datang daripada draf peguam anda, bukan statut. Urutan penuh laluan pemaju ada dalam panduan kembar kami, beli hartanah baharu langkah demi langkah.
Pertukarannya: subsale tidak perlu tunggu bertahun-tahun untuk siap dan tiada risiko terbengkalai — apa yang anda lihat, itulah yang anda beli; tetapi tunai pendahuluan lebih tinggi, kerana pemaju lazim menyerap yuran guaman dan memberi rebat manakala penjual subsale tidak.
Angka yang disahkan dan urutan standard pasaran, bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Kadar dipetik daripada jadual duti setem LHDN dan Perintah Saraan Peguam Cara 2023 setakat September 2026; terma PJB anda yang mengawal urus niaga anda — minta peguam anda sendiri semak.
Soalan lazim
Boleh guna simpanan KWSP untuk belian subsale?
Boleh. Pengeluaran perumahan KWSP (daripada Akaun Sejahtera, dahulunya Akaun 2) terpakai untuk subsale juga — mengikut syarat yang diterbitkan KWSP: umur bawah 55 tahun, PJB tidak melebihi 3 tahun, dan meliputi sehingga dua hartanah kediaman (yang pertama mesti dilupuskan sebelum pengeluaran kedua). Kebanyakan pembeli menggunakannya untuk menampung semula bayaran muka selepas penyelesaian, bukan membayarnya di awal.
Projek baharu atau subsale untuk rumah pertama?
Kalau tunai anda terhad, pakej pendahuluan rendah projek baharu sukar ditandingi; kalau anda perlu masuk sekarang dan mahu nampak sendiri apa yang dibeli, subsale menang. Perbandingan harga, aliran tunai dan risiko ada dalam projek baharu vs kondo subsale.
Kalau pinjaman ditolak selepas bayar deposit awal, macam mana?
Jika surat tawaran anda ada klausa tertakluk kepada kelulusan pinjaman dan anda memang berusaha tetapi gagal mendapat pembiayaan, terma standard ialah deposit awal dipulangkan. Tanpa klausa itu, penjual lazimnya berhak melucuthakkannya — sebab itu klausa masuk dahulu sebelum wang keluar.
Pembeli kena bayar apa-apa kepada ejen?
Dalam subsale standard, fi agensi dibayar oleh penjual yang melantik ejen itu. Pembeli membayar peguam sendiri, duti setem dan kos pinjaman — jadual di atas ialah bahagian pembeli.