Skim pembeli rumah pertama Malaysia 2026: apa yang anda benar-benar boleh tuntut
Untuk rumah pertama berharga RM500,000 pada 2026, keseluruhan bantuan persekutuan bernilai lebih kurang RM11,250 duti setem yang dikecualikan — pengecualian penuh ke atas surat cara pindah milik (MOT) dan perjanjian pinjaman untuk rumah pertama sehingga RM500,000, dilanjutkan di bawah Belanjawan 2026 sehingga 31 Disember 2027 — ditambah laluan pembiayaan 100–110% melalui SJKP (untuk pembeli tanpa slip gaji) atau Skim Rumah Pertamaku (untuk isi rumah bergaji sehingga RM10,000). Ahli KWSP bawah 55 tahun juga boleh mengeluarkan simpanan Akaun Sejahtera.
Tiada satu pun berbentuk wang tunai. Kebanyakan tajuk "bantuan pembeli rumah pertama" sebenarnya penjimatan duti setem — paling tinggi pun lima angka. Jadual di bawah memadankan situasi anda dengan apa yang benar-benar boleh dituntut, lengkap dengan had dan tarikh akhir yang disahkan.
Kemas kini Bajet 2027 (9 Oktober 2026): kerajaan mencadangkan pengecualian penuh dilanjutkan kepada SPA yang ditandatangani hingga 31 Disember 2030 dan menambah pelepasan bagi rumah pertama sehingga RM750,000 (RM500,000 pertama dikecualikan, baki dipotong separuh) mulai 1 Januari 2027. Masih cadangan; lihat apa maksud Bajet 2027 bagi pembeli rumah.
Skim mana yang padan dengan situasi anda?
Cari baris anda. Setiap satu disemak dengan laman rasmi skim pada September 2026.
| Situasi anda | Skim | Apa yang anda dapat | Berapa | Syarat | Sumber / di mana |
|---|---|---|---|---|---|
| Warganegara Malaysia, rumah pertama ≤ RM500,000 | Pengecualian duti setem | Pengecualian penuh duti setem MOT dan perjanjian pinjaman | Sehingga kira-kira RM11,250 pada harga RM500k | PJB ditandatangani sebelum 31 Dis 2027 | Belanjawan 2026 |
| Rumah pertama melebihi RM500,000 | - | Tiada pengecualian duti setem | Bayar kadar biasa LHDN | Bantuan memang terhad pada RM500k | - |
| Tiada slip gaji: pekerja gig, bekerja sendiri, peniaga kecil | Jaminan kerajaan SJKP | Pembiayaan | Sehingga 110% harga atau RM500,000, mana lebih rendah | Tempoh sehingga 35 tahun | sjkp.com.my; panduan pinjaman 100% SJKP kami |
| Bergaji tetap, pendapatan kasar isi rumah ≤ RM10,000 | Skim Rumah Pertamaku (SRP) | Pembiayaan rumah pertama ≤ RM500,000 | Sehingga 110% | Masih berjalan pada 2026 | Kebanyakan bank utama |
| Penjawat awam | Pembiayaan LPPSA | Kadar tetap 4% setahun | Sehingga 100%+ termasuk kos | Tempoh sehingga umur 90 tahun | LPPSA |
| Ahli KWSP bawah 55 tahun | Akaun Sejahtera (Akaun 2) | Pengeluaran untuk beza harga dan kos awal | Beza harga campur kira-kira 10% harga | - | Peraturan kwsp.gov.my |
| Pendapatan isi rumah RM750–5,000, ada tanah sendiri | Rumah Mesra Rakyat | Skim bina-dan-biaya di atas tanah sendiri | Subsidi pembinaan | Ada tanah sendiri | SPNB |
| Skim negeri | Rumah Selangorku, Residensi Wilayah (RUMAWIP), dll. | Unit harga terkawal | Diskaun pada harga, bukan tunai | Had pendapatan | Portal negeri masing-masing |
Berapa sebenarnya pengecualian duti setem menjimatkan?
RM11,250 untuk rumah pertama RM500,000 dengan pinjaman 90% — itu angka utamanya, dan itulah item terbesar di halaman ini. Ini kiraannya, menggunakan skala duti pindah milik LHDN di bawah Akta Setem 1949 (1% atas RM100k pertama, 2% atas RM400k berikutnya, 3% untuk RM500k–1J, 4% melebihi RM1J) dan duti rata 0.5% ke atas perjanjian pinjaman:
| Item | Duti biasa | Dengan pengecualian |
|---|---|---|
| Pindah milik (MOT) RM500,000 | RM9,000 | RM0 |
| Perjanjian pinjaman RM450,000 (90%) | RM2,250 | RM0 |
| Jumlah | RM11,250 | RM0 |
Syarat: warganegara Malaysia, benar-benar hartanah kediaman pertama anda, harga sehingga RM500,000, PJB ditandatangani sebelum 31 Disember 2027 (lanjutan dua tahun dalam Belanjawan 2026, dibentang Oktober 2025). Pada harga RM300,000 penjimatan lebih kecil — RM5,000 untuk MOT campur RM1,350 untuk perjanjian pinjaman 90%. Duit sebenar, tetapi ia tidak mengubah kemampuan ansuran bulanan anda — untuk itu, lihat pendapatan yang diperlukan untuk rumah RM500k dan tunai yang perlu ada pada hari pertama.
Skim pembiayaan kerajaan mana yang masih berjalan pada 2026?
Keempat-empat yang utama masih hidup — tiada skim persekutuan yang dihentikan senyap-senyap.
- SJKP (Skim Jaminan Kredit Perumahan). Kerajaan menjamin pinjaman anda supaya bank boleh meluluskan pemohon tanpa slip gaji — pendapatan tetap atau tidak tetap, warganegara Malaysia, 18 tahun ke atas, rumah pertama; unit baharu, subsale atau lelong pun boleh. Pembiayaan sehingga 110% harga atau RM500,000 (mana lebih rendah), tempoh sehingga 35 tahun, jumlah bayaran balik semua pinjaman tidak melebihi 65% pendapatan kasar (sjkp.com.my). Varian SJKP MADANI pergi sehingga 120% nilai atau RM360,000, termasuk kos ubah suai (portal Manfaat MOF). Mekanisme penuh dalam panduan SJKP kami.
- Skim Rumah Pertamaku (SRP). Masih berjalan pada 2026 — tidak dihentikan. Pembiayaan sehingga 110% untuk rumah pertama ≤ RM500,000, had pendapatan kasar RM5,000 seorang atau RM10,000 bersama (maksimum RM5,000 setiap pemohon), ditawarkan di kebanyakan bank utama termasuk Maybank, CIMB, RHB dan Public Bank.
- LPPSA untuk penjawat awam: kadar tetap 4% setahun, pembiayaan sehingga 100%+ termasuk yuran guaman dan duti setem, tempoh boleh sampai umur 90 tahun. Kalau anda penjawat awam, laluan ini hampir selalu mengalahkan pinjaman komersial.
- Akaun Sejahtera KWSP (Akaun 2). Bukan skim, tetapi duit anda sendiri: ahli bawah 55 tahun boleh mengeluarkan beza antara harga dengan pembiayaan, campur lebih kurang 10% harga untuk kos — atau keseluruhan baki Akaun Sejahtera, mana lebih rendah — untuk maksimum dua hartanah kediaman (kwsp.gov.my).
Sekadar catatan ringkas: Rumah Mesra Rakyat (SPNB) membiayai pembinaan rumah di atas tanah sendiri untuk isi rumah berpendapatan RM750–5,000, dengan subsidi pembinaan; skim negeri seperti Rumah Selangorku dan RUMAWIP menjual unit harga terkawal kepada pemohon yang layak. Selepas pilih laluan, urusan dokumen ada dalam panduan permohonan pinjaman perumahan kami.
Terma, had dan tarikh akhir skim seperti yang diterbitkan di laman rasmi pada September 2026, dikira dalam ringgit. Ini bukan nasihat kewangan — kelulusan bank bergantung pada fail anda, dan terma skim boleh berubah pada Belanjawan akan datang.
Soalan lazim
Skim Rumah Pertamaku masih ada ke?
Masih. Setakat September 2026, SRP masih ditawarkan melalui bank-bank utama — pembiayaan sehingga 110% untuk rumah pertama ≤ RM500,000, had pendapatan isi rumah RM10,000. Ia tidak digantikan oleh SJKP: SJKP untuk pemohon tanpa slip gaji tetap, SRP untuk yang bergaji.
Boleh ke gabungkan pengecualian duti setem dengan pembiayaan SJKP atau SRP?
Boleh. Pengecualian melekat pada dokumen (pindah milik dan perjanjian pinjaman) mana-mana pembelian pertama yang layak sehingga RM500,000 — tidak kira laluan pembiayaan yang anda pilih.
Saya terima pendapatan tunai, tiada slip gaji. Masih boleh dapat pinjaman ke?
Itulah jurang yang SJKP wujud untuk tutup: kerajaan menjamin pinjaman supaya bank boleh lulus pendapatan tidak tetap. Rekod kredit tetap disemak — mengikut sjkp.com.my, tiada tunggakan melebihi dua bulan dalam tempoh setahun lepas. Panduan SJKP kami menerangkan langkah demi langkah.
Berapa pendapatan diperlukan untuk rumah RM500,000?
Sebagai ilustrasi pada kadar semasa, pendapatan kasar isi rumah sekitar RM8,000–10,000 lulus dengan selesa. Kiraan penuh — ansuran, DSR, jadual mengikut harga — ada dalam panduan pendapatan kami.