Bajet 2027: berapa duti setem yang dijimatkan pembeli rumah pertama?
Bajet 2027 (dibentangkan 9 Oktober 2026) mencadangkan bahawa bagi pembeli rumah pertama yang menandatangani SPA (perjanjian jual beli) antara 2027 dan 2030, rumah sehingga RM500,000 dikecualikan sepenuhnya, dan rumah RM500,000 hingga RM750,000 mendapat RM500,000 pertama dikecualikan dan baki dipotong separuh. Bagi rumah RM700,000 dengan pinjaman 90%, duti setem turun daripada kira-kira RM18,150 kepada kira-kira RM3,450.
Pembeli rumah pertama bawah RM500,000 sudah dikecualikan sepenuhnya hari ini, jadi tiada perubahan bagi mereka. Pelepasan baharu melebihi RM500,000 masih cadangan; ia berkuat kuasa selepas Parlimen meluluskan bajet dan perintah diwartakan. Sama ada peraturan baharu turut meliputi rumah subsale masih menunggu pengesahan kerajaan.
Berapa duti setem dari RM450,000 hingga RM760,000?
Pembelian rumah dikenakan dua duti setem. Pindah milik (MOT) mengikut tingkat: 1% bagi RM100,000 pertama, 2% hingga RM500,000 dan 3% dari RM500,000 hingga RM1 juta. Perjanjian pinjaman dikenakan 0.5% daripada jumlah pinjaman. Kadar penuh ada dalam panduan duti setem kami, dan anda boleh kira sendiri dengan kalkulator duti setem.
| Harga | Bukan pembeli rumah pertama | Rumah pertama, tandatangan 2026 | Rumah pertama, tandatangan 2027 hingga 2030 | Jimat mulai 2027 |
|---|---|---|---|---|
| RM450,000 | RM10,025 | RM0 | RM0 | - |
| RM500,000 | RM11,250 | RM0 | RM0 | - |
| RM550,000 | RM12,975 | RM12,975 | RM863 | RM12,112 |
| RM600,000 | RM14,700 | RM14,700 | RM1,725 | RM12,975 |
| RM650,000 | RM16,425 | RM16,425 | RM2,588 | RM13,838 |
| RM700,000 | RM18,150 | RM18,150 | RM3,450 | RM14,700 |
| RM750,000 | RM19,875 | RM19,875 | RM4,313 | RM15,562 |
| RM760,000 | RM20,220 | RM20,220 | RM20,220 | RM0 |
Lebih tinggi harga, lebih besar jimatnya, paling tinggi kira-kira RM15,560 pada RM750,000. Ini wang tunai yang perlu dibayar dalam 30 hari selepas tandatangan dan tidak boleh dimasukkan ke dalam pinjaman. Bagi rumah RM700,000, deposit 10% ialah RM70,000 dan duti setem dahulu menambah RM18,000 lagi; jumlah kedua inilah yang selalu menyekat pembeli rumah pertama. Sebahagian besarnya kini hilang.
Kenapa RM750,000 ialah satu tebing?
Mengikut kata-kata bajet, pengecualian hanya untuk rumah pertama berharga RM750,000 atau kurang. Lebih sedikit sahaja, anda hilang semuanya, bukan sekadar bahagian yang melebihi had.
| Harga | Duti setem pembeli rumah pertama (tandatangan mulai 2027) |
|---|---|
| RM750,000 | RM4,313 |
| RM751,000 | RM19,910 |
| RM760,000 | RM20,220 |
Harga lebih RM1,000 bermakna duti setem lebih kira-kira RM15,600. Apa yang boleh dibuat:
- Subsale: harga memang boleh dirunding. Turunkan harga minta RM760,000 kepada RM750,000 atau kurang, anda jimat RM10,000 harga dan kira-kira RM16,000 duti setem.
- Projek baharu: projek baharu ialah pakej harga tetap dan setiap pembeli dapat harga yang sama, jadi ini bukan soal tawar-menawar. Bandingkan dengan melihat sama ada projek yang sama ada unit RM750,000 atau kurang (tingkat lebih rendah, susun atur lebih kecil) dan masukkan duti setem dalam perbandingan. Cara membaca senarai harga: senarai harga projek baharu.
- Penilaian subsale: perintah semasa menggunakan nilai pasaran hartanah, bukan harga yang dipersetujui. Selepas peguam menghantar pindah milik untuk disetem, Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) menetapkan nilai pasaran; jika ia melebihi had, tiada pengecualian walaupun harga anda di bawahnya. Setuju RM748,000 bagi unit yang dinilai RM760,000, itulah cara pembeli hilang pengecualian. Lihat panduan penilaian kami.
Jalur baharu ini terutamanya membantu pembeli projek baharu di Lembah Klang
Di peringkat nasional, kebanyakan rumah memang dijual bawah RM500,000, jadi jalur baharu ini tidak mencapai ramai pembeli. Kuala Lumpur dan Selangor berbeza:
| Tempat | Bawah RM500,000 | RM500,000 hingga 700,000 | RM700,000 hingga 800,000 | Melebihi RM800,000 |
|---|---|---|---|---|
| Malaysia (2025) | 77% | 10% | 3% | 10% |
| Kuala Lumpur (2024) | 54% | 14% | 4% | 28% |
| Selangor (2024) | 63% | 15% | 5% | 18% |
Sekarang projek baharu. 248 projek yang sedang dijual di PropertySifu (kebanyakannya di Lembah Klang) bermula pada:
| Harga permulaan | Projek | Bahagian |
|---|---|---|
| Bawah RM500,000 | 71 | 29% |
| RM500,000 hingga 750,000 | 92 | 37% |
| Melebihi RM750,000 | 85 | 34% |
Maksudnya, harga paling biasa bagi pembeli rumah pertama projek baharu di Lembah Klang terletak betul-betul dalam jalur baharu ini. Dahulu RM500,000 ialah dinding: untuk dapat pengecualian ramai pembeli terpaksa pindah lebih jauh atau beli lebih kecil. Kini ada pengecualian separa sehingga RM750,000, jadi pilihan bertambah dengan ketara.
Pandangan kami: harga subsale akan berkumpul di bawah RM750,000; projek baharu jauh kurang
Melebihi RM500,000 tiada pengecualian duti setem. Sejauh mana had ini menggerakkan harga? Kami melihat subsale dan rumah baharu secara berasingan:
| Harga | Subsale (jualan, 2022 hingga 2024) | Projek baharu (unit terjual, projek dilancar mulai 2018) |
|---|---|---|
| RM490,000 hingga RM500,000 | 3,088 | 9,478 |
| RM500,000 hingga RM510,000 | 371 | 6,770 |
| RM590,000 hingga RM600,000 | 1,706 | 6,385 |
| RM600,000 hingga RM610,000 | 331 | 5,662 |
Subsale: jalur tepat di bawah RM500,000 ada lebih 8 kali jualan jalur tepat di atasnya. Harga jual semula memang suka angka bulat (kira-kira 5 kali pada RM600,000), tetapi RM500,000 jelas menonjol. Projek baharu: cuma 1.4 kali, berbanding kira-kira 1.1 pada had bulat lain. Pemaju meletakkan harga mengikut tingkat dan susun atur, dan jarang melaraskan unit untuk had ini.
Jadi dengan had kedua pada RM750,000 mulai 2027, kami jangka rumah subsale sekitar RM750,000 akan diletakkan harga tepat di bawahnya, dan pembeli subsale ada alasan untuk berunding. Harga projek baharu mungkin tidak banyak berubah kerananya; bandingkan projek baharu dengan harga sekaki persegi, lokasi dan pegangan dahulu, dan anggap penjimatan duti setem sebagai bonus.
Siapa dikira pembeli rumah pertama? Subsale, apartmen servis dan nama bersama
Syarat semasa (P.U.(A) 53/2021 dan 54/2021, dipinda oleh P.U.(A) 448 dan 449 tahun 2025) ringkas sahaja, dan bajet tidak menyebut sebarang perubahan:
| Syarat | Kata-kata semasa | Di mana pembeli tersilap |
|---|---|---|
| Siapa | Warganegara Malaysia membeli atas nama individu | Penduduk tetap, warga asing dan syarikat tidak layak |
| Pemilikan dahulu | Tidak pernah memiliki sebarang harta kediaman, termasuk melalui warisan atau hadiah, sendiri atau bersama | Mewarisi bahagian kecil rumah ibu bapa menamatkan kelayakan, walaupun bahagian itu sudah dijual |
| Berapa unit | Satu unit kediaman sahaja | Sekali guna, terus habis |
| Tarikh tandatangan | Kini hingga 31 Disember 2027; bajet mencadangkan 2027 hingga 2030 | Tarikh SPA yang dikira |
| Ujian harga | Nilai pasaran, ditetapkan oleh JPPH | Subsale yang dinilai melebihi had hilang pengecualian |
Adakah subsale layak? Di bawah peraturan semasa, ya: tiada syarat "dibeli daripada pemaju", dan akuan berkanun LHDN cuma meminta nama penjual dan nombor hakmilik. Sama ada peraturan baharu mulai 2027 meliputi subsale masih menunggu pengesahan kerajaan: ucapan bajet tidak menyebutnya, dan Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) telah meminta kerajaan menjelaskannya. Kami akan kemas kini halaman ini sebaik ia disahkan. Proses subsale ada dalam panduan langkah demi langkah subsale kami.
Adakah apartmen servis dan SOHO layak? Ini konflik yang belum selesai. Akta Kewangan 2025 mentakrifkan "harta kediaman" termasuk apartmen servis dan SOHO, tetapi perenggan 4 akuan berkanun LHDN bagi pengecualian meminta anda mengaku unit itu bukan SOHO, SOFO, SOVO atau apartmen servis. Pekeliling Majlis Peguam April 2026 menyatakan undang-undang patut diguna pakai dan telah menulis kepada LHDN untuk meminda borang itu. Sehingga LHDN menjawab, pembeli rumah pertama apartmen servis atas hakmilik komersial jangan masukkan pengecualian ini dalam bajet; anggap ia bonus jika dapat. Beza kedua-duanya: apartmen servis berbanding kondo.
Beli atas nama bersama? Pembeli bersama yang memenuhi syarat rumah pertama mendapat pengecualian bagi bahagiannya; pembeli bersama yang tidak layak membayar bagi bahagiannya. Jadi pasangan yang salah seorang sudah memiliki rumah masih boleh dapat kira-kira separuh pengecualian bagi pembelian bersama. Perkara lain sebelum membeli bersama: panduan pembelian nama bersama.
Apa lagi dalam bajet yang penting bagi pembeli rumah?
| Langkah | Apa itu | Siapa yang dibantu |
|---|---|---|
| Jaminan pinjaman SJKP | Sehingga RM20 bilion jaminan untuk dijangka 80,000 pembeli rumah pertama, 2027 hingga 2030 | Pekerja sendiri tanpa gaji tetap; lihat pinjaman perumahan bekerja sendiri |
| Pembiayaan BSN dan Agrobank | RM270 juta untuk pekerja gig memulakan perniagaan atau membeli rumah pertama | Penghantar makanan, pemandu e-hailing dan pekerja gig lain |
| Duti setem projek terbengkalai | Pengecualian penuh perjanjian pinjaman dan pindah milik bagi kontraktor atau pemaju penyelamat dan pembeli asal, 2027 hingga 2030 | Pembeli yang tersangkut dalam projek terbengkalai; lihat langkah projek terbengkalai |
| Perumahan awam | Kira-kira RM1 bilion untuk Rumah Mesra Rakyat dan Residensi Rakyat; pendaftaran fasa 1 Bandar MADANI Bukit Jalil dibuka 12 Oktober; sekurang-kurangnya 2,500 unit Rumah MADANI di Belfield | Pembeli dalam had pendapatan; lihat perbandingan skim rumah mampu milik |
| Cukai pendapatan | Pelepasan individu naik dari RM9,000 ke RM12,000; dua jalur cukai pertengahan turun 1 mata peratusan | Gaji bersih naik sedikit, jadi kelulusan pinjaman naik sedikit |
| Gaji minimum | Dari RM1,700 ke RM2,000 mulai Jun 2027 | Pembeli rumah pertama berpendapatan rendah |
Apa yang tiada: tiada perubahan cukai keuntungan harta tanah (RPGT), tiada peraturan baharu untuk pembeli asing (Bajet 2026 menaikkan duti setem pindah milik warga asing kepada 8%; bajet ini tidak mengubahnya), tiada Kempen Pemilikan Rumah (HOC), dan tiada apa-apa untuk pembeli rumah pertama melebihi RM750,000. Persatuan pemaju REHDA meminta pengecualian penuh sehingga RM1 juta; ia tidak diberikan.
Langkah bajet diambil daripada laporan ucapan bajet 9 Oktober 2026 (Bernama, The Star, The Edge, EdgeProp). Syarat semasa daripada P.U.(A) 53/2021, 54/2021, 448/2025 dan 449/2025 serta Pekeliling Majlis Peguam No 128/2026 bertarikh 16 April 2026. Duti setem ialah kiraan kami pada kadar LHDN semasa dengan pinjaman 90%. Bahagian jalur harga daripada data awam NAPIC; harga permulaan daripada projek yang dijual di PropertySifu. Peraturan mulai 2027 masih cadangan dan warta yang menentukan; kami akan kemas kini halaman ini. Maklumat umum, bukan nasihat undang-undang atau cukai.
Soalan lazim
Adakah pengecualian duti setem rumah pertama Bajet 2027 meliputi rumah subsale?
Di bawah peraturan semasa, rumah baharu dan subsale sama-sama layak; tiada syarat membeli daripada pemaju. Sama ada peraturan baharu mulai 2027 meliputi subsale tidak dinyatakan dalam bajet dan masih menunggu pengesahan kerajaan; kami akan kemas kini halaman ini sebaik ia disahkan.
Saya tandatangan SPA RM600,000 pada Disember 2026. Dapat pengecualian baharu?
Tidak. Jalur RM500,000 hingga RM750,000 hanya untuk SPA yang ditandatangani pada atau selepas 1 Januari 2027. Jika ditandatangani pada 2026, pembeli rumah pertama melebihi RM500,000 tidak dapat apa-apa di bawah peraturan semasa dan membayar kira-kira RM14,700 bagi rumah RM600,000.
Saya tempah pada 2026 tetapi tandatangan SPA pada 2027. Tahun mana dikira?
Tarikh SPA ditandatangani. Bajet merujuk perjanjian jual beli yang ditandatangani dari 1 Januari 2027 hingga 31 Disember 2030; tarikh tempahan tidak dikira.
Rumah saya RM780,000. Dapat pengecualian bagi RM750,000 pertama?
Tidak, mengikut kata-kata bajet. Pengecualian hanya untuk rumah RM750,000 atau kurang; melebihinya anda hilang semua, bukan sekadar bahagian yang melebihi had.
Saya mewarisi bahagian rumah ibu bapa dan sudah menjualnya. Masih pembeli rumah pertama?
Tidak. Perintah menyatakan anda tidak pernah memiliki sebarang harta kediaman, termasuk melalui warisan atau hadiah; menjualnya kemudian tidak mengubah keadaan.
Penduduk tetap boleh guna?
Tidak, ia untuk warganegara Malaysia sahaja. Penduduk tetap membayar kadar duti setem warganegara tetapi tiada pengecualian rumah pertama.
Sudahkah bajet diluluskan?
Belum. Ia dibentangkan pada 9 Oktober 2026 dan Parlimen membahaskannya hingga lewat November; pengecualian duti setem kemudian perlu diwartakan untuk berkuat kuasa.
Beritahu kami harganya, sama ada baharu atau subsale, dan sama ada anda pernah mewarisi atau memiliki rumah bersama. Kami kira duti setem anda dan semak projek atau unit itu untuk masalah. (Percuma, tiada komitmen.)