同一个人,一家银行只肯借 70%,另一家批 90%:差的 RM10 万头期,可能是一笔 CCRIS 看不到的贷款

上个月,一位经纪带客户去申请贷款。客户名下两间屋,都是住宅。

一家银行说:你这是第三笔,最多借七成。另一家银行查了他的贷款记录,只看到 1 笔房贷,批了九成。

经纪第一个反应是:「是不是有一间不是住宅,所以不算?」不是。方向错了。

国家银行 2010 年 11 月 3 日的公告规定:一个人所承借的第三笔房屋贷款最多借七成;第一、第二笔由银行自己定,一般最多借九成。公告没有写怎么数,市场上多数银行的做法,是数你还没还清的房贷笔数。

所以多数银行不是在数你有几张地契。它在数:你身上还有几笔房贷没还完。

因为第一家银行看到的,比第二家多。最常见的五种情况:

一、有一笔贷款根本不在 CCRIS 上。CCRIS 是国家银行的贷款记录库。会把资料报进去的,是银行、伊斯兰银行、发展金融机构,加上少数信用卡、汽车融资与租赁公司和政府机构;国家银行列出的政府机构只有 PTPTN 一家。公务员向 LPPSA 借的政府房贷,不会报进去;大部分合作社贷款也一样(合作社银行 Bank Rakyat 例外,它在名单上)。只看 CCRIS 的银行,就会当它不存在。

二、那笔贷款在 CCRIS 上不叫「房贷」。报告上每笔贷款都写了类型,房贷写的是「Housing Loans/Financing」。如果你把屋子拿去套现转贷,有些银行开的是别的类型,例如定期贷款或个人融资。只看类型的银行,不会把它当房贷;看抵押品的银行,一看抵押品代码是 10(房产),就算进去。

三、联名贷款。你跟配偶或家人联名的房贷,会出现在你们每个人的 CCRIS 上。多数银行会把它算成你的一笔房贷,也算进你的 DSR,不管每个月是谁在付;各银行算法不同。

四、已经批了、还没放款的贷款,或者还在审的申请。国家银行的 CCRIS 常见问题写明,报告会显示过去 12 个月里还在审和已批的申请。你同时在三家银行申请,三家都看得到。

五、银行自己定的规矩比国家银行严。国家银行只定「最多七成」。银行要更保守,完全可以,比如照你申请表上自己填的资料、薪水单上的扣款,或它自己系统里你的旧贷款来数。国家银行自己也写明,CCRIS 只是银行评估贷款时用的众多资料之一,银行也会用你在申请文件里提供的资料和 CTOS 等信用报告机构的报告。

别高兴太早。九成是照「你只有一笔」批的。如果申请表上有一栏要你申报现有贷款,你漏填了,那是你申报不实,不是银行的错。

更实际的风险是:正式发信之前,银行还会再复核。复核时被发现,成数可能被打回七成,而那时你多半已经签了买卖合约,10% 订金也付了。

最稳的做法,是在付订金之前就知道银行会数出几笔。

1. 自己先拿一份 CCRIS 报告。看清楚上面有几笔「Housing Loans/Financing」、几笔是联名的、有没有还在审的申请。怎么拿、怎么看,见 CCRIS 自查指南。
2. 把 CCRIS 以外的贷款列出来。LPPSA、合作社、外国银行、套现转贷,每一笔写清楚向谁借的、还欠多少、是不是联名。
3. 直接问银行:「你们算我有几笔?是哪几笔?」同一份资料交给两家银行,答案不一样,就问清楚差在哪一笔。如果那一笔其实已经还清,拿还清信(redemption letter)请银行重新评估。

• 还清最小的那一笔。等它在 CCRIS 上显示结清,下一笔就回到第二笔。资料最迟在下个月 10 号更新,保守一点,还清后预留一两个月再申请。
• 用没有房贷的配偶的名字买。前提是对方的收入自己就够:每个月所有贷款加起来,不能超过银行准许的收入比例,也就是 DSR(见 DSR 怎么算)。银行一要你当联名人,你的两笔就跟着进来。
• 接受七成,把现金算够。RM50 万的房子,准备 RM15 万头期,外加印花税和律师费。完整算法见 第三间房只能贷 70%。

至于「一间换成商业地契就不算」:国家银行的措施针对住宅融资,店铺、办公室的贷款不算房贷。但商业地契的服务式公寓是拿来住的,很多银行会当房贷看,各银行不同。你名下两间都是住宅,这条路本来就不存在。