Di Malaysia, jika anda sudah ada dua pinjaman rumah yang belum habis dibayar, bank hanya boleh beri maksimum 70% harga untuk pinjaman ketiga. Itu peraturan Bank Negara Malaysia untuk pembiayaan rumah kediaman. Kebanyakan bank kira pinjaman rumah yang masih berjalan, bukan berapa rumah anda miliki. Jadi orang yang sama boleh dapat 70% di satu bank dan 90% di bank lain: bezanya cuma berapa pinjaman yang setiap bank kira.
Salah kira satu pinjaman, deposit bertambah RM100,000. Rumah RM500,000, pinjaman 90% perlu deposit RM50,000; pinjaman 70% perlu RM150,000. Beza RM100,000 itu lebih kurang dua buah Myvi baharu.
Rekod yang bank semak bukan semua hutang anda. Bank biasanya semak CCRIS, pangkalan data pinjaman Bank Negara. Satu-satunya agensi kerajaan yang melapor ke dalamnya ialah PTPTN. Pinjaman perumahan LPPSA penjawat awam tidak dilaporkan, begitu juga kebanyakan pinjaman koperasi.
Bank mana betul? Mungkin dua-dua. Bank Negara hanya tetapkan had; ia tak pernah suruh bank tengok CCRIS sahaja. Bank yang nampak lebih cuma terkira pinjaman yang bank satu lagi terlepas.
Dua-dua rumah kediaman. Kenapa satu bank kata ini pinjaman ketiga?
Bulan lepas seorang ejen bawa pelanggan memohon pinjaman. Pelanggan ada dua rumah, dua-dua rumah kediaman.
Satu bank kata: ini pinjaman ketiga, maksimum 70%. Bank lain tarik rekod pinjamannya, nampak satu pinjaman rumah sahaja, dan luluskan 90%.
Reaksi pertama ejen: "Mungkin satu rumah bukan kediaman, jadi tak dikira?" Bukan. Arah salah.
Anda sangka bank kira rumah. Sebenarnya bank kira pinjaman rumah yang masih berjalan
Kenyataan Bank Negara 3 November 2010 menetapkan: maksimum 70% untuk kemudahan pembiayaan rumah ketiga yang diambil oleh peminjam; yang pertama dan kedua ikut polisi bank sendiri, biasanya sehingga 90%. Kenyataan itu tidak menyebut cara mengira; kebanyakan bank kira pinjaman rumah yang belum habis dibayar.
Jadi kebanyakan bank bukan kira geran anda. Bank kira berapa pinjaman rumah yang anda belum habis bayar.
| Situasi anda | Anda sangka | Cara bank sebenarnya kira |
|---|---|---|
| Dua-dua rumah sudah habis bayar | Rumah ketiga, jadi 70% sahaja | 0 pinjaman berjalan; ini yang pertama |
| Satu beli tunai, satu ada pinjaman | Rumah ketiga, jadi 70% sahaja | 1 pinjaman berjalan; ini yang kedua |
| Satu pinjaman sendiri, satu bersama adik-beradik | Adik yang bayar, jadi bukan saya punya | 2 pinjaman; kebanyakan bank kira pinjaman bersama sebagai milik anda juga |
| Dua-dua ada pinjaman | 70% sahaja | 2 pinjaman; ini yang ketiga, maksimum 70% |
Orang yang sama, kenapa dua bank dapat jawapan berbeza?
Sebab bank pertama nampak lebih banyak daripada bank kedua. Lima sebab paling biasa:
1. Ada pinjaman yang langsung tiada dalam CCRIS. CCRIS ialah pangkalan data pinjaman Bank Negara. Yang melapor ialah bank, bank Islam dan institusi kewangan pembangunan, serta beberapa syarikat kad, pembiayaan kereta dan pajakan, dan agensi kerajaan; dalam senarai Bank Negara agensi kerajaan cuma PTPTN. Pinjaman perumahan LPPSA penjawat awam tidak dilaporkan, begitu juga kebanyakan pinjaman koperasi (Bank Rakyat, bank koperasi, ada dalam senarai). Bank yang tengok CCRIS sahaja akan anggap ia tak wujud.
2. Pinjaman ada dalam CCRIS tetapi bukan sebagai "pinjaman rumah". Setiap kemudahan dalam laporan ada jenisnya; pinjaman rumah tertulis "Housing Loans/Financing". Jika anda buat pembiayaan semula tunai atas rumah, sesetengah bank catat sebagai jenis lain, seperti pinjaman bertempoh atau pembiayaan peribadi. Bank yang baca jenis tak akan kira; bank yang baca cagaran, kod 10 (hartanah), akan kira.
3. Pinjaman bersama. Pinjaman rumah bersama pasangan atau keluarga muncul dalam CCRIS setiap peminjam. Kebanyakan bank kira ia sebagai satu pinjaman rumah anda dan dalam DSR anda, tak kira siapa bayar ansuran; amalan bank berbeza.
4. Pinjaman diluluskan tapi belum dikeluarkan, atau permohonan masih diproses. Soalan lazim CCRIS Bank Negara menyatakan laporan menunjukkan permohonan yang masih diproses dan yang diluluskan dalam 12 bulan lepas. Mohon di tiga bank serentak, ketiga-tiganya boleh nampak.
5. Peraturan bank sendiri lebih ketat daripada Bank Negara. Bank Negara hanya tetapkan "maksimum 70%". Bank boleh lebih berhati-hati, contohnya kira apa yang anda isytihar dalam borang, potongan dalam slip gaji, atau pinjaman lama dalam sistem bank itu sendiri. Bank Negara sendiri menyatakan CCRIS hanya satu daripada banyak sumber yang bank guna; bank juga guna maklumat dalam dokumen permohonan anda dan laporan agensi pelaporan kredit seperti CTOS.
Bank terlepas satu pinjaman. Untung ke?
Jangan gembira dulu. 90% itu diluluskan atas anggapan anda ada satu pinjaman. Jika borang minta anda isytihar pinjaman sedia ada dan anda tak isi, itu pengisytiharan palsu anda, bukan salah bank.
Risiko sebenar: bank semak semula sebelum surat tawaran rasmi. Jika ditemui masa itu, margin boleh jatuh ke 70%, dan biasanya anda sudah tandatangan perjanjian jual beli dan bayar deposit 10%.
Cara paling selamat ialah tahu berapa pinjaman bank akan kira sebelum bayar wang tempahan.
Tiga perkara sebelum bayar wang tempahan
- Dapatkan laporan CCRIS anda sendiri dulu. Kira baris "Housing Loans/Financing", yang mana bersama, dan permohonan yang masih diproses. Cara dapat dan baca: panduan semak CCRIS kami.
- Senaraikan pinjaman di luar CCRIS. LPPSA, koperasi, bank luar negara, pembiayaan semula tunai: daripada siapa, baki berapa, bersama atau tidak.
- Tanya bank terus: "Berapa pinjaman anda kira, dan yang mana?" Jika dua bank beri jawapan berbeza untuk dokumen yang sama, cari pinjaman yang membezakan. Jika ia sebenarnya sudah selesai, tunjukkan surat penebusan (redemption letter) dan minta dinilai semula.
Sudah dikira pinjaman ketiga. Apa pilihan lain?
- Selesaikan pinjaman paling kecil. Bila CCRIS tunjuk ia selesai, pinjaman seterusnya kembali jadi yang kedua. Rekod dikemas kini selewat-lewatnya 10 haribulan bulan berikutnya; untuk selamat, beri masa sebulan dua sebelum memohon.
- Beli atas nama pasangan yang tiada pinjaman rumah. Hanya jika pendapatannya sendiri cukup: semua ansuran bulanan mesti dalam had nisbah pendapatan yang bank benarkan, iaitu DSR (lihat cara kira DSR). Bila bank minta anda jadi peminjam bersama, dua pinjaman anda ikut masuk.
- Terima 70% dan sediakan tunai. Rumah RM500,000, sediakan RM150,000 deposit serta duti setem dan yuran guaman. Kiraan penuh: rumah ketiga dan pinjaman 70%.
Tentang "tukar satu jadi hak milik komersial, jadi tak dikira": langkah Bank Negara menyasarkan pembiayaan kediaman, jadi pinjaman kedai atau pejabat bukan pinjaman rumah. Tetapi pangsapuri servis atas tanah komersial didiami, dan banyak bank anggap ia pinjaman rumah; amalan bank berbeza. Jika dua-dua hartanah anda kediaman, jalan itu memang tak wujud.
Soalan pembeli
Had 70% kira rumah saya atau pinjaman rumah saya?
Kenyataan Bank Negara 2010 menyebut "kemudahan pembiayaan rumah ketiga yang diambil oleh peminjam" dan tidak menyebut cara mengira. Kebanyakan bank kira pinjaman rumah yang masih berjalan, jadi rumah beli tunai atau yang sudah habis dibayar biasanya tidak dikira.
Kenapa satu bank kata ini pinjaman ketiga, bank lain kata kedua?
Selalunya ada satu pinjaman yang tiada dalam CCRIS (seperti pinjaman perumahan LPPSA atau kebanyakan pinjaman koperasi), atau ia ada dalam CCRIS sebagai jenis lain (seperti pembiayaan semula tunai). Bank yang nampak lebih terkira pinjaman yang bank satu lagi terlepas.
Adakah pinjaman LPPSA muncul dalam CCRIS?
Senarai institusi pelapor CCRIS Bank Negara hanya menamakan PTPTN sebagai agensi kerajaan; LPPSA tiada. Bank masih boleh nampak pinjaman itu melalui potongan slip gaji atau borang permohonan. Lanjut dalam panduan LPPSA 2026 kami.
Peminjam bersama yang bayar setiap bulan. Masih dikira pinjaman saya?
Di kebanyakan bank, ya. Pinjaman bersama muncul dalam CCRIS setiap peminjam, dan kebanyakan bank kira ia milik anda dan dalam DSR anda; amalan bank berbeza.
Jika mohon di beberapa bank serentak, boleh mereka nampak?
Boleh. Laporan CCRIS menunjukkan permohonan yang masih diproses dan yang diluluskan dalam 12 bulan lepas. Minta bank yang tawarannya anda tolak membatalkannya secara rasmi.
Had 70%: kenyataan Bank Negara Malaysia 3 November 2010, "Measures in promoting a stable and sustainable property market and sound financial and debt management of households" (sumber). Institusi pelapor CCRIS dan rekod 12 bulan: halaman CCRIS Bank Negara. Permohonan diproses dan diluluskan, kemas kini sebelum 10 haribulan: soalan lazim CCRIS Bank Negara, soalan 27 dan 38. Jenis kemudahan dan kod cagaran: contoh Explanatory Notes for Credit Report Bank Negara. RM100,000 = RM500,000 × (90% − 70%); Myvi baharu 2026 kira-kira RM46,500 hingga RM59,900 sebuah. CCRIS satu daripada banyak sumber, bersama dokumen permohonan dan agensi pelaporan kredit: halaman CCRIS dan soalan lazim 35 dan 37 Bank Negara. Cara mengira pinjaman berjalan dan pinjaman bersama ialah amalan kebanyakan bank, bukan teks Bank Negara, dan berbeza ikut bank. Disemak 10 November 2026. Maklumat umum, bukan nasihat kewangan.
WhatsApp kami kedua-dua surat tawaran dan laporan CCRIS anda (tutup nombor IC). Kami cari pinjaman yang membezakan dan beritahu berapa tunai sebenarnya perlu sebelum anda bayar wang tempahan.