LPPSA(Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam)是政府给马来西亚公务员的房屋贷款。2026 年 10 月 4 日起,最高额度升到 RM100 万,第二笔贷款也不用等第一笔还清才申请。但每个人一辈子只有两次 LPPSA 额度,而且两次共用同一个上限。
RM100 万不是每个人都拿得到。额度照净收入(基本薪水加固定津贴,减掉 LPPSA 认定的强制性扣款)一格一格定:净收入 RM6,000 的人上限是 RM73 万,要超过 RM1 万才到 RM100 万。
第二笔是「剩下的额度」,不是新的额度。净收入 RM6,000、第一笔用了 RM40 万的人,第二笔最多只剩 RM33 万,而且第一笔没还清时只借九成。
第三间屋只能找银行。LPPSA 不在国家银行 CCRIS 贷款记录的资料来源名单上。银行算你第几笔房贷时会不会把它算进去,各家不一样,申请前一定要问清楚。
以为还有 RM60 万可以借,其实只剩 RM33 万
阿芬是老师,净收入 RM6,000。五年前用 LPPSA 买了第一间排屋,借了 RM40 万。
今年她听说「LPPSA 可以借到 RM100 万,第二间不用先还清」,以为自己还有 RM60 万可以用。
其实她只剩 RM33 万。而且第一间还在供,第二间最多只能借房价的九成。
10 月 4 日起,LPPSA 改了什么?
LPPSA 2026 年 9 月 25 日发出公告,下面的改变从 2026 年 10 月 4 日起生效:
| 项目 | 以前 | 10 月 4 日起 |
|---|---|---|
| 最高额度 | RM75 万 | 最高 RM100 万,照净收入分级 |
| 第二笔贷款 | 要先还清第一笔 | 不用先还清,用剩下的额度申请 |
| 利率 | 4% | 两笔加起来 RM75 万以内 4%;超过 RM75 万到 RM100 万的那一段 4.5% |
10 月 4 日之前已经交的申请,照交件那天的旧额度处理,不能改成新额度。
我能借多少?先看净收入
LPPSA 的「净收入」是基本薪水加固定津贴,减掉 LPPSA 认定的强制性扣款。额度表:
| 净收入(RM) | 最高额度(RM) |
|---|---|
| 2,500 或以下 | 280,000 |
| 3,000 | 350,000 |
| 4,000 | 480,000 |
| 5,000 | 610,000 |
| 6,000 | 730,000 |
| 7,000 | 800,000 |
| 8,000 | 850,000 |
| 9,000 | 900,000 |
| 10,000 | 950,000 |
| 超过 10,000 | 1,000,000 |
额度只是天花板。实际批多少,取下面四个数里最低的那个:房价、JPPH(政府估价局)的估价、你申请的数目、你的额度。
还有两条月供规定:
- 第一笔:月供不能超过净收入的 60%,全部债务不能超过净收入的 80%。
- 第二笔:月供不能超过净收入的 50%,全部债务同样不能超过 80%。
第二笔怎么算?「剩下的」才是你的
这是最多人算错的地方。LPPSA 的规定是:第二笔的额度,等于你现在的额度减掉第一笔已经批的数目。用阿芬的例子:
| 数目 | |
|---|---|
| 净收入 RM6,000 的额度 | RM730,000 |
| 第一笔已经用掉 | RM400,000 |
| 第二笔最多 | RM330,000 |
| 第一笔还没还清,第二笔成数 | 最多 90% |
| 第二间房价大约 | RM366,700 以内,自己出约 RM36,700 |
第一笔已经还清的,第二笔可以借到 100%。另外三条要记得:
- 一次只能申请一间。
- 第一笔要已经开始扣薪,而且没有拖欠,才能申请第二笔。
- 第二笔年限比较短:最长 360 个月(30 年),第一笔是 420 个月(35 年)。领退休金的人不超过 90 岁,参加公积金方案的到服务结束,以先到者为准。
利率 4% 还是 4.5%?看两笔加起来
利率是照两笔加起来的贷款额算的,不是每笔各算各的。
LPPSA 自己举的例子:第一笔用了 RM25 万,第二笔借 RM75 万。两笔加起来 RM100 万,超过 RM75 万的那 RM25 万收 4.5%,所以第二笔的利率是 4.17%。第一笔用了 RM75 万的人,第二笔整笔都在 RM75 万以上,利率就是 4.5%。
谁能借?能买什么?
- 马来西亚公民。
- 公务员、警察、军人、法定机构和地方政府的员工:要是长期职位、服务满一年、已经确认职位。
- 不是破产人士,也没有在被纪律处分、准备革职。
能买的是住宅:建好的屋、在建的屋、自己的地上盖屋、买地盖屋、把银行房贷搬过来、装修用 LPPSA 买或盖的屋。租赁地契的屋,还清贷款时地契要剩至少 10 年。
30 岁或以下的公务员还可以申请青年房屋贷款计划(SPPM),年限最长 40 年,申请到 2026 年 12 月 31 日。年限拉长,月供变低,但总利息变多,要看你想月供轻一点,还是想早点供完。
第三间屋:要找银行,而银行数法不一样
LPPSA 一辈子两次。买第三间,只能找银行。这时国家银行的规定就来了:第三笔房屋贷款最多借七成。问题是,你的 LPPSA 算不算「一笔」?
- LPPSA 不在国家银行列出的 CCRIS 资料来源上。只看 CCRIS 的银行,可能看不到它。
- 但你的薪水单上每个月都有 LPPSA 扣款,申请表上也会问你现有贷款。看得到的银行,就会算进去。
所以同一个公务员,可能一家银行批九成,另一家只给七成。这不是谁算错,是看到的资料不一样。详细的数法见 一家银行 70%、另一家 90%,差在哪。
我们的建议:申请表照实填 LPPSA。被漏算批出九成,复核时被发现打回七成,比一开始就知道是七成更伤。
LPPSA 还是银行?一张表看完
| LPPSA | 银行 | |
|---|---|---|
| 利率 | 两笔合计 RM75 万以内 4%,超过的那段 4.5%;违约等情况可收到 7% | 一般跟着基准利率浮动 |
| 最高成数 | 第一笔最多 100% | 第一、二笔一般 90%,第三笔起最多 70% |
| 能借几次 | 一辈子两次,共用一个额度 | 没有次数限制,看你的收入负担 |
| 怎么还 | 每个月直接扣薪 | 自己转账或银行自动扣款 |
| 有没有报进 CCRIS | 不在国家银行列出的资料来源上 | 有 |
| 估价 | JPPH 政府估价局 | 银行指定的估价师 |
买家常问的问题
LPPSA 2026 最高可以借多少?
2026 年 10 月 4 日起最高 RM100 万,但要净收入超过 RM10,000 才到顶。净收入 RM5,000 的上限是 RM61 万,RM3,000 是 RM35 万。
LPPSA 第二间屋一定要先还清第一间吗?
10 月 4 日起不用。但第一笔要已经开始扣薪、没有拖欠;第二笔只能用剩下的额度,第一笔没还清时最多借九成。
LPPSA 利率是多少?
两笔加起来 RM75 万以内是 4%;超过 RM75 万到 RM100 万的那一段是 4.5%,所以实际利率落在 4% 到 4.5% 之间。
LPPSA 贷款会不会影响我向银行申请第三间的房贷?
LPPSA 不在国家银行列出的 CCRIS 资料来源上,但银行可以从薪水单扣款和申请表看到它。会不会算成一笔房贷,各银行做法不同,申请前要问清楚。
合约职位或还在试用期的公务员可以申请 LPPSA 吗?
LPPSA 现行规定要长期职位、服务满一年、已经确认职位。
10 月 4 日生效、RM100 万上限、额度表、第二笔不用先还清、旧申请照旧额度、利率 4%/4.5% 与 4.17% 例子、第二笔成数 90%/100% 与申请条件:LPPSA 2026 年 9 月 25 日公告及附带常见问题(LPPSA 公告页)。两次额度、第二笔额度算法、资格、取四个数最低:LPPSA Pekeliling Pembiayaan Perumahan Bil. 2/2026 第 5.1、5.4 条;60%/50%/80% 上限、第一笔 100%、一次一间、租赁地契、年限 420/360 个月:Garis Panduan Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil. 2/2026 第 5、6、12 条(LPPSA 新客户页)。SPPM:LPPSA《Inisiatif Baharu LPPSA 2026》(2026 年 7 月 22 日)。阿芬的例子是我们的算术。LPPSA 不在 CCRIS 资料来源名单:国家银行 CCRIS 页。查核日期 2026 年 11 月 10 日。一般资讯,不构成财务意见;以 LPPSA 最新公告为准。
把你的净收入和第一笔批的数目用 WhatsApp 发给我们。我们帮你算第二笔还剩多少额度、第三间银行大概给几成,再挑放得进去的新盘。