Hakmilik strata belum keluar, boleh beli?
Anda jumpa kondo subsale yang berkenan, dan ejen kata hakmilik strata - geran berasingan untuk satu unit dalam bangunan berkongsi - "belum keluar". Anda masih boleh beli. Anda memiliki unit itu melalui perjanjian jual beli (SPA) dan Deed of Assignment (surat ikatan penyerahan hak), dokumen yang memindahkan hak penjual kepada anda, sementara seluruh bangunan kekal atas hakmilik induk (master title) pemaju. Bank biasa membiayai urus niaga begini.
Undang-undang menyebelahi anda dalam dua perkara. Di bawah seksyen 22D Akta Pemajuan Perumahan 1966, pemaju perumahan tidak boleh mensyaratkan persetujuannya untuk penyerahan hak dan hanya boleh caj paling banyak RM50 untuk mengesahkan rekodnya. Di bawah seksyen 8 Akta Hakmilik Strata 1985, pemaju yang terlepas tarikh akhir memohon hakmilik strata boleh didenda RM10,000 hingga RM100,000.
Berundur jika bangunan sudah lama dan tiada siapa boleh tunjuk tarikh permohonan hakmilik, pemaju sudah digulung, atau tiada JMB (badan pengurusan bersama pemilik).
Kenapa hakmilik strata "belum keluar"
Hakmilik strata ialah hakmilik tanah individu untuk satu petak (unit anda) dalam bangunan yang dipecah bahagi, dikeluarkan oleh pejabat tanah negeri di bawah Akta Hakmilik Strata 1985. Sebelum ia wujud, seluruh bangunan duduk atas satu hakmilik induk atas nama pemaju atau tuan tanah.
Memohon ialah tugas pemaju (Akta memanggilnya "pemilik asal"), dan sejak Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013 berkuat kuasa pada 1 Jun 2015 tarikh akhirnya singkat:
| Langkah | Tarikh akhir di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 |
|---|---|
| Pemaju memohon sijil cadangan pelan strata | Dalam 3 bulan dari dokumen yang mengesahkan peringkat struktur utama, iaitu apabila struktur utama siap (seksyen 8(2)(a)). Untuk bangunan yang sudah siap, 3 bulan dari perakuan siap dan pematuhan (CCC) atau dari jualan pertama, mengikut kes |
| Pemaju memohon pecah bahagi kepada pejabat tanah | Dalam 1 bulan dari sijil itu dikeluarkan (seksyen 8(3)) |
| Lanjutan | Sekali sahaja, sehingga 1 bulan bagi setiap langkah (seksyen 8(4) dan (5)) |
| Pemaju menandatangani pindah milik kepada pembeli | Dalam 30 hari dari hakmilik strata dikeluarkan (seksyen 19A, seperti diringkaskan firma guaman Tay & Partners) |
| Pembeli menandatangani pindah milik | Dalam 30 hari dari notis pindah milik, atau dari tarikh membeli unit jika itu lebih lewat (seksyen 19A) |
| Penalti jika terlepas tarikh akhir permohonan | Denda RM10,000 hingga RM100,000, penjara sehingga 3 tahun, atau kedua-duanya, serta RM100 hingga RM1,000 bagi setiap hari kesalahan berterusan (seksyen 8(8)) |
Jadi untuk kondo yang dijual selepas pertengahan 2015, permohonan sepatutnya dibuat semasa bangunan masih dalam pembinaan, dan SPA standard mengikat serahan kunci kepadanya; butirannya dalam hakmilik strata vs hakmilik individu. Bangunan lama ceritanya lain. Banyak yang siap pada 1990-an dan 2000-an masih tanpa hakmilik individu, lazimnya kerana pemaju digulung, bangunan berbeza daripada pelan yang diluluskan, atau bayaran berkaitan tanah tidak pernah dijelaskan. Kes-kes itulah yang panduan ini sebenarnya bincangkan.
Tidak pasti sama ada bangunan itu strata atau bertanah, freehold atau leasehold? Mulakan dengan cara semak freehold atau leasehold.
Beli dengan hakmilik strata vs tanpa hakmilik
Apa yang anda sebenarnya miliki semasa tiada hakmilik
Dari segi undang-undang, penjual unit tanpa hakmilik memegang manfaat SPA dengan pemaju. Apabila anda beli, manfaat itu diserahhakkan kepada anda melalui Deed of Assignment, dan pemaju diberi notis supaya rekodnya menunjukkan anda sebagai pembeli. Anda berhak menduduki, menyewakan, mengubah suai dalam lingkungan peraturan rumah, menjual semula, dan menerima hakmilik strata apabila ia dikeluarkan.
Pemaju tidak boleh menahan belian anda. Untuk perumahan di bawah Akta Pemajuan Perumahan 1966, seksyen 22D (berkuat kuasa sejak 12 April 2007) menyatakan persetujuan pemaju untuk penyerahan hak tidak diperlukan, mengehadkan yurannya kepada RM50 bagi setiap pengesahan, dan pemaju yang tetap mensyaratkan persetujuan boleh didenda RM50,000 hingga RM100,000 (menurut Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan dan firma guaman Miranda & Samuel). Dua pengecualian penting: kedai, pejabat dan unit bukan perumahan lain berada di luar Akta, dan jika pemaju sudah digulung, Persatuan Pembeli Rumah melaporkan pada 2021 bahawa pelikuidasi meminta 2% hingga 3% daripada harga sebagai yuran pentadbiran. Tanya berapa pemaju atau pelikuidasi akan caj sebelum bayar deposit.
Bank menjamin loan dengan cara yang sama: perjanjian pinjaman dengan Deed of Assignment secara jaminan dan Surat Kuasa Wakil (Power of Attorney), bukan gadaian yang didaftarkan atas hakmilik. Ini urusan pindah milik yang rutin. Sesetengah bank lebih ketat pada bangunan sangat lama tanpa JMB atau dengan pemaju yang sudah tiada, dan mungkin beri pinjaman lebih rendah atau menolak, jadi luluskan loan dahulu sebelum komit; lihat panduan permohonan loan rumah kami dan turutan penuh subsale dalam beli subsale langkah demi langkah.
Apabila hakmilik strata akhirnya keluar, pemaju menulis kepada anda untuk menandatangani Memorandum Pindah Milik, dan anda ada 30 hari dari notis itu. Peguam anda kemudian "menyempurnakan" pindah milik ke nama anda dan gadaian bank ke atas hakmilik. Di bawah Perintah Saraan Peguam Cara 2023, seperti diringkaskan dalam panduan pindah milik 2026, yuran menyempurnakan pindah milik dihadkan kepada 25% daripada yuran skala biasa jika peguam yang sama mengendalikan belian anda dan 50% jika peguam baru, dan had yang sama terpakai untuk gadaian:
| Untuk belian RM500,000 | Peguam yang sama | Peguam baru |
|---|---|---|
| Yuran skala biasa untuk pindah milik (1.25%) | RM6,250 | RM6,250 |
| Had yuran menyempurnakan pindah milik | RM1,562.50 (25%) | RM3,125 (50%) |
| Duti setem MOT jika Deed of Assignment sudah disetem mengikut nilai | RM10 | RM10 |
Tambah cukai perkhidmatan 8% atas yuran, yuran pendaftaran pejabat tanah dan, untuk tanah leasehold, yuran kebenaran negeri serta masa menunggu. Simpan Deed of Assignment yang disetem itu dengan selamat: itulah bukti yang membolehkan MOT disetem RM10.
Tujuh perkara untuk disemak sebelum bayar deposit
- Status permohonan hakmilik strata
Tanya pemaju, JMB dan peguam penjual soalan yang sama: adakah permohonan pecah bahagi sudah difailkan di pejabat tanah, bila, dan di peringkat mana. "Sudah mohon" dengan tarikh adalah baik. "Dalam proses" tanpa tarikh untuk bangunan lama, tidak.
- Jadual Petak (Schedule of Parcels)
Minta salinan. Ia menunjukkan unit anda, unit syernya dan petak aksesori (tempat letak kereta, stor). Jika tidak pernah difailkan, proses hakmilik sebenarnya belum bermula.
- Ada JMB atau MC, dan adakah ia mengadakan AGM?
Di bawah seksyen 17 Akta Pengurusan Strata 2013, AGM pertama mesti diadakan dan JMB ditubuhkan dalam 12 bulan dari pemilikan kosong (serahan kunci), ada hakmilik atau tidak. Bangunan tanpa JMB bertahun-tahun selepas siap ialah tanda bahaya serius. Rupa JMB yang berfungsi ada dalam panduan pemilik tentang JMB, MC dan AGM.
- Adakah pemaju masih syarikat aktif?
Pemaju yang telah dibatalkan atau digulung tidak boleh menandatangani pindah milik anda; pelikuidasi yang perlu buat, dan itu makan masa dan wang. Semak projek di Semak Projek untuk tanda sakit atau terbengkalai kementerian perumahan (KPKT), atau hantar namanya kepada kami dan kami semak status syarikat sekali.
- Carian hakmilik induk
Peguam anda membuat carian hakmilik induk di pejabat tanah: jenis hakmilik dan tarikh tamat jika leasehold, gadaian berdaftar, kaveat, dan sama ada cukai tanah tertunggak. Gadaian atau kaveat atas hakmilik induk boleh menghalang atau melambatkan hakmilik strata.
- Caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas
Di bawah seksyen 31 Akta Pengurusan Strata 2013, bakal pembeli boleh minta pemaju atau JMB keluarkan perakuan yang menunjukkan caj unit itu dan sebarang tunggakan, dengan yuran tidak lebih RM50. Minta penjual jelaskan tunggakan sebelum urus niaga selesai; bangunan boleh nyahaktifkan kad akses unit yang berhutang. Cara caj dikira ada dalam yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas.
- Klausa SPA
Pastikan peguam anda menggubal SPA dan Deed of Assignment untuk mewajibkan penjual menyerahkan SPA asal, rantaian penyerahan hak yang disetem dan semua surat-menyurat pemaju, serta menandatangani MOT kemudian jika diperlukan. Lihat perangkap undang-undang semasa beli hartanah.
Akta ini sengaja tidak menunggu hakmilik strata. Dari pemilikan kosong pemaju mesti mengendalikan akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas, dan dalam 12 bulan mengadakan AGM pertama yang menubuhkan JMB (seksyen 17), yang kemudian menetapkan caj, menguatkuasakan undang-undang kecil dan menyaman tunggakan. Pertikaian tentang caj, pengurusan dan tugas pemaju dibawa ke Tribunal Pengurusan Strata, yang mendengar tuntutan sehingga RM250,000 (seksyen 105); pembeli tanpa hakmilik boleh memfailkan tuntutan (seksyen 107), dan peguam lazimnya tidak dibenarkan semasa pendengaran (seksyen 110), jadi kosnya rendah. Pesuruhjaya Bangunan (COB) di majlis tempatan anda - DBKL di Kuala Lumpur, MBPJ di Petaling Jaya dan sebagainya - menyelia JMB dan bertindak atas aduan tentang pemaju yang enggan menyerahkan.
Apa yang Akta ini tidak boleh buat ialah mengeluarkan hakmilik anda. Itu kekal urusan Akta Hakmilik Strata dan pejabat tanah, sebab itulah tarikh permohonan ialah soalan paling penting.
Beli unit tanpa hakmilik itu, atau berundur?
- Bangunan berusia kurang daripada kira-kira sepuluh tahun dan permohonan hakmilik ada tarikh pemfailan
- JMB atau MC aktif, mengadakan AGM dan menunjukkan akaunnya kepada anda
- Pemaju ialah syarikat aktif dengan rekod prestasi yang telah anda semak
- Bank anda sudah keluarkan surat tawaran pada margin yang anda perlukan
- Harga yang diminta mencerminkan kos penyempurnaan tambahan dan tempoh menunggu
- Tiada siapa - pemaju, JMB atau penjual - boleh kata sama ada permohonan pernah difailkan
- Pemaju telah dibatalkan, dalam likuidasi atau disenaraikan sebagai sakit atau terbengkalai di Semak Projek
- Tiada JMB bertahun-tahun selepas siap, atau akaun tidak tersedia
- Hakmilik induk membawa gadaian, kaveat atau tunggakan cukai tanah yang tiada siapa boleh jelaskan
- Bank menolak atau mengurangkan margin untuk bangunan ini
WhatsApp Sifu nama projek dan unit yang anda tengok. Kami semak status projek dalam daftar KPKT, beritahu apa yang diketahui tentang kemajuan hakmilik strata dan pengurusannya, dan sama ada projek setanding di kawasan yang sama - lihat halaman kawasan kami untuk Cheras, Setapak dan lain-lain - memberi anda kedudukan hakmilik lebih bersih dengan wang yang hampir sama. Ia percuma untuk pembeli: kami merujuk anda kepada ejen berlesen dan bekerja atas aturan rujukan, seperti diterangkan dalam bagaimana kami dibayar. Soalan subsale tetap kami jawab.
Soalan yang pembeli betul-betul tanya
Selamat ke beli kondo tanpa hakmilik strata?
Biasanya ya, jika bangunan agak baru dan permohonan hakmilik sedang berjalan. Anda memiliki melalui SPA dan Deed of Assignment, dan bank membiayainya. Risikonya pada bangunan lama tanpa permohonan, tanpa JMB atau pemaju yang sudah tiada.
Boleh dapat loan rumah jika hakmilik strata belum keluar?
Biasanya ya. Bank mengambil perjanjian pinjaman dengan Deed of Assignment dan Surat Kuasa Wakil sebagai jaminan menggantikan gadaian berdaftar. Sesetengah bank berhati-hati pada bangunan sangat lama atau pemaju yang sudah digulung, jadi luluskan loan sebelum bayar deposit.
Berapa lama hakmilik strata ambil masa di Malaysia?
Tarikh akhir pemaju singkat; tempoh menunggu sebenar tidak tetap. Sejak 1 Jun 2015 Akta Hakmilik Strata 1985 memberi pemaju 3 bulan dari peringkat struktur utama untuk memohon sijil cadangan pelan strata dan 1 bulan selepas itu untuk memohon pecah bahagi (seksyen 8). Akta tidak menetapkan tarikh akhir untuk pejabat tanah selesai, dan bangunan sebelum 2015 dengan pemaju yang digulung atau penyimpangan pelan boleh menunggu jauh lebih lama. Minta tarikh permohonan.
Kena bayar duti setem dua kali tanpa hakmilik strata?
Tidak. Duti mengikut nilai (1% hingga 4% berperingkat) dibayar sekali, atas Deed of Assignment. Apabila hakmilik keluar, Memorandum Pindah Milik hanya dikenakan RM10 nominal, dengan syarat anda boleh kemukakan penyerahan hak yang disetem.
Berapa kos penyempurnaan pindah milik?
Yuran guaman berhad serta yuran pejabat tanah. Di bawah Perintah Saraan Peguam Cara 2023, seperti diringkaskan dalam panduan pindah milik 2026, menyempurnakan pindah milik menelan paling banyak 25% daripada yuran skala biasa dengan peguam asal anda dan 50% dengan peguam baru: RM1,562.50 atau RM3,125 untuk belian RM500,000, tambah cukai perkhidmatan 8% dan yuran pendaftaran. Penyempurnaan gadaian bank dihadkan dengan cara yang sama. Untuk tanah leasehold, tambah yuran kebenaran negeri dan masa.
Boleh jual unit yang tiada hakmilik strata?
Ya, dengan menyerahhakkan SPA anda kepada pembeli seterusnya seperti cara anda membelinya. Untuk perumahan di bawah Akta Pemajuan Perumahan, persetujuan pemaju tidak diperlukan (seksyen 22D) dan yuran pengesahannya dihadkan kepada RM50. Peguam pembeli akan mahu rantaian penuh penyerahan hak yang disetem, jadi simpan setiap dokumen asal.
Apa jadi jika pemaju digulung sebelum hakmilik dikeluarkan?
Hak anda di bawah SPA kekal; prosesnya lebih lambat dan boleh lebih mahal. Pelikuidasi mengambil tempat pemaju untuk memohon hakmilik dan menandatangani pindah milik. Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan melaporkan pada 2021 bahawa pelikuidasi meminta pemilik 2% hingga 3% daripada harga sebagai yuran pentadbiran. Pemilik biasanya perlu bertindak bersama melalui JMB, dan kaveat persendirian atas hakmilik induk melindungi kepentingan anda sementara itu.
Beritahu kami projek dan unitnya. Kami semak status pemaju dan projek dalam daftar KPKT, kongsi apa yang kami tahu tentang permohonan hakmilik, dan beritahu dengan jujur sama ada harga yang diminta berbaloi dengan tempoh menunggu dan langkah undang-undang tambahan itu.