买房最痛的不是买贵,是同一个盘的邻居合法比你少付几十万,而你签完约才知道。
邻居凭什么少付 RM41 万?答案是:他买的是政府配额单位。马来西亚同一个新盘卖不同价,合法原因有 6 个,差最多的就是这个;其余是土著折扣、分期价单、配套、楼层朝向、户型大小。
在马来西亚,同一个新盘卖不同价钱,大多完全合法。差最多的是政府配额单位:Bandar Kinrara 的 Avantro Residences,配额单位 RM250,000,正常单位净价 RM664,000 起。
你以为全盘的人看同一份价单?有些私人盘规定要拿一部分单位按政府价卖(吉隆坡 RUMAWIP、雪州管制价单位和 Rumah Selangorku、公务员 PPAM),销售可能一句都不提。
你以为可以事后讨回差价?签了买卖合约(SPA),价钱就锁死。别人后来买得更便宜,不退差价。
你以为同户型可以谈?同户型、同价单,人人同价,没得谈。唯一的保护,是签约前就查清楚。
2021 年按市价签约,4 年后滑手机:同一个盘便宜 RM10 万
你 2021 年按市价签了约。4 年后滑手机,看到广告:你那个项目的单位,用 PPAM 和 Rumah Selangorku 在卖,便宜 RM5 万到 RM10 万。
这是 The Vibes 今年 5 月报道的真事。约 149 名雪州买家说,这些计划从没跟他们讲过,2025 年 6 月发了律师信。
发展商的律师回信否认误导,说买家是按市价买的、项目本身不是 PPAM 项目。结果还没有报道,报道没写发展商名字,我们也不写。
教训只有一句:同一个盘两种价钱,可以完全合法。要知道,就在签约前,不是 4 年后从广告上发现。同一个盘,别人凭什么少付 RM41 万?
你以为全盘的人都是看同一份价单买的。真相是:有些私人盘获批的条件,就是拿一部分单位按政府价卖。
这些配额单位不在展厅卖,要向政府登记、等派位。去 Sales Gallery 看房时,销售不会主动告诉你隔壁那栋是配额单位。
我们盘库里的 3 张对比卡:
| 盘 | 你付:正常单位净价起 | 配额买家付 | 差多少 | 配额单位在哪 |
|---|---|---|---|---|
| Avantro Residences | RM664,000 | RM250,000 | RM414,000 | 另一翼,连着 B 座 |
| Emerald 9 | RM493,000 | RM250,000 | RM243,000 | 自己一栋 E 座 |
| New Urban | RM397,000 | RM270,000 | RM127,000 | 跟你同一栋楼 |
- Avantro:差价 RM414,000,比一整间配额单位还贵。
- Emerald 9:差价 RM243,000,等于再买一间配额单位。
- New Urban:少付 RM127,000 的那位,可能就住在你楼上。
公道话也要讲:配额单位多数约 550 方尺、1 或 1+1 房,有收入上限,5 到 10 年不能卖。13 个盘逐栋列表见 私人公寓盘里的配额单位。
邻居合法比你少付的 6 种情况
| 为什么不一样 | 谁付得少 | 差多少 |
|---|---|---|
| 1. 政府配额单位 | 政府批准的 RUMAWIP、雪州管制价、Rumah Selangorku、PPAM 买家 | RM127,000 到 RM414,000 |
| 2. 土著折扣 | 买土著配额单位的土著买家 | 雪兰莪 7%;霹雳 5% 或 7% |
| 3. 不同期数、价单改过 | 较早或较后期的买家 | 一家上市发展商计划新盘涨 3% 到 5% |
| 4. 配套不同 | 多拿回扣、cashback、代付费用的人 | 看配套值多少 |
| 5. 楼层、朝向 | 低楼层、西晒、面大道的 | 每份价单不同 |
| 6. 户型比较小 | 买小单位的人 | 广告「起价」就是最小户型 |
同一层,邻居少付 RM35,000?没人作弊,是州政府规定
RM50 万的单位,同层邻居少付 RM35,000。这只是 7%,是雪州的规定,不是什么特别优惠。
每个州都规定要保留一部分单位给土著买家并给折扣:雪兰莪 7%,霹雳 RM35 万以下 5%、以上 7%。其他州各有规定。
这类单位以后卖给谁也有规定,见 土著单位与非土著单位。
第一期就下手,一定最便宜?通常是,但不保证
大型项目分期卖,每期价单通常往上调。一家上市发展商今年说,因为建筑成本上涨,新盘要涨 3% 到 5%。
但也有反过来的:2019 年 PR1MA 给后来的买家最高 20% 回扣,再加 10% 置屋运动折扣,1,058 名早期买家告上高庭。所以价单日期很重要。我们会查你的报价是哪一期、哪一份价单。
「我少付 RM5 万」?先问是哪个价
新盘每间都有两个价:合约价(SPA 价)和净价(扣掉配套后你真正付的钱)。
拿你的合约价去比别人的净价,差距看起来会比实际大。cashback 配套更会把合约价灌水,见 新盘 cashback 的真相。
PropertySifu 只登净价,让你比得公平。价单怎么看:新盘价单怎么看。签字前,Sifu 帮你查这 5 件事
- 这个盘有没有配额单位?在不在你那一栋、几间、什么价。
- 哪一期、哪一份价单?确认是你那一栋目前的价单。
- 是不是净价?从合约价和配套算出你真正付多少。
- 你的单位是不是土著配额单位?影响价钱,也影响以后能卖给谁。
- 配套有没有白纸黑字?写进合约,或写在发展商签名、律师保管的信里。展厅口头承诺不算数。
合约一签,差价就永远拿不回来
2019 年 PR1MA 买家投诉时,当时的房屋部长讲得很直白:「一旦买了,之后就不能再拿折扣。」
被告知不实资料是另一回事,要找律师。真正有用的保护,只有签约前查清楚。
Sifu 能做的,和谁都做不到的
能做的:查一个盘有没有配额单位、在哪一栋;告诉你看中的单位净价多少;核对报价来自哪一份价单。
谁都做不到的:改价单、拿到跟同户型别人不一样的配套、替已签的合约追回差价。用 PropertySifu 不用付我们钱,见 PropertySifu 的模式。
买家真的会问的问题
发展商把同一个盘的单位卖不同价钱,合法吗?
合法,原因就是这篇讲的 6 个:政府配额单位、土著折扣、分期和价单调整、配套、楼层朝向,以及单位大小。不可以的是在买家买什么这件事上误导买家,那要找律师。
发展商后来卖得更便宜,我能拿回差价吗?
按买卖合约不行。签约时你的价钱就定了。2019 年房屋部长对投诉后来回扣的 PR1MA 买家说:「一旦买了,之后就不能再拿折扣」。
那我直接买便宜的配额单位不就好了?
要符合资格、由政府派给你才行。RUMAWIP 和雪州计划有收入上限和禁售期,PPAM 只限公务员和退休公务员。我们的配额单位指南列出盘库里 13 个有配额单位的盘。
配额单位会不会在我那一栋?
看项目。我们盘库里有的跟市价单位同一栋,例如 New Urban;有的在另一栋或另一翼,例如 Emerald 9 和 Avantro Residences。订之前我们帮你查。
我可以要求拿后来买家的价钱吗?
不可以。新盘不二价:同户型、同价单,每个买家的价钱和配套都一样,没有可以谈的。我们做的是确认报给你的是目前的净价。
土著折扣有多少?
雪兰莪住宅是买卖合约价的 7%;霹雳 RM35 万以下 5%、以上 7%。其他州各有规定。
事件:The Vibes,2026 年 5 月 17 日;报道和本文都没有写出发展商和项目名称,双方立场按该报道转述。PPAM:《每日新闻》Berita Harian,2024 年 11 月 26 日。配额价:LPHS 项目名单(2026 年 9 月 10 日更新)和 ehartanah.lphs.gov.my;RUMAWIP:residensiwilayah.jwp.gov.my。土著折扣:EdgeProp,2026 年 8 月 17 日(雪兰莪);The Star,2026 年 7 月 29 日(霹雳)。分期:EdgeProp,2026 年 5 月 26 日;The Edge,2015 年 8 月。PR1MA:EdgeProp,2019 年 9 月 27 日。楼层:Knight Frank 马来西亚房地产报告 2018 年下半年。正常单位价钱是 PropertySifu 项目页的净价,2026 年 11 月 2 日。所有来源于 2026 年 11 月 2 日阅读。这是事实整理,不是法律意见。
把盘名和报价单发给我们。我们查:这个盘有没有配额单位、在哪一栋、你的报价是不是净价、是哪一份价单。
签了约,差价就永远拿不回来。