Yang paling sakit bukan terbeli mahal. Tapi dapat tahu, selepas tandatangan, jiran dalam projek sama secara sah bayar ratusan ribu lebih murah.
Kenapa jiran bayar RM414,000 kurang? Jawapannya: dia beli unit kuota kerajaan. Di Malaysia ada 6 sebab sah harga berbeza dalam satu projek baharu, dan itulah yang paling besar; yang lain diskaun Bumiputera, senarai harga ikut fasa, pakej, tingkat dan arah, serta saiz unit.
Di Malaysia, unit dalam projek baharu yang sama dijual dengan harga berbeza biasanya sah sepenuhnya. Jurang paling besar ialah unit kuota kerajaan: di Avantro Residences, Bandar Kinrara, unit kuota RM250,000 manakala unit biasa bermula harga bersih RM664,000.
Ingat semua beli ikut senarai harga sama? Sesetengah projek swasta wajib jual sebahagian unit pada harga kerajaan (RUMAWIP di KL, unit harga kawalan dan Rumah Selangorku di Selangor, PPAM untuk penjawat awam), dan jurujual mungkin tak sebut langsung.
Ingat boleh tuntut beza harga nanti? Sekali tandatangan perjanjian jual beli (SPA), harga anda terkunci. Orang lain beli lebih murah kemudian, anda tak dapat bayaran balik.
Ingat boleh tawar untuk susun atur sama? Susun atur sama, senarai harga sama, harga sama untuk semua. Satu-satunya perlindungan ialah semak sebelum tandatangan.
Tandatangan harga pasaran 2021. Empat tahun kemudian: projek sama, RM100,000 lebih murah
Anda tandatangan harga pasaran pada 2021. Empat tahun kemudian ternampak iklan: unit dalam projek anda dijual bawah PPAM dan Rumah Selangorku, RM50,000 hingga RM100,000 lebih murah.
Ini kisah benar, dilaporkan The Vibes pada Mei. Kira-kira 149 pembeli di Selangor kata skim ini tak pernah didedahkan kepada mereka, dan hantar surat tuntutan pada Jun 2025.
Peguam pemaju membalas menafikan sebarang kenyataan mengelirukan, kata pembeli beli atas terma pasaran terbuka dan projek itu sendiri bukan projek PPAM. Belum ada keputusan dilaporkan. Laporan tak namakan pemaju, kami pun tidak.
Pengajarannya: dua harga dalam satu projek boleh sah sepenuhnya. Ketahui sebelum tandatangan, bukan empat tahun kemudian daripada iklan.Projek sama, kenapa orang lain bayar RM414,000 kurang?
Anda ingat semua dalam projek beli ikut senarai harga yang sama. Hakikatnya: untuk sesetengah projek swasta, menjual sebahagian unit pada harga kerajaan ialah syarat kelulusan.
Unit kuota itu tak dijual di galeri. Pembeli daftar dengan kerajaan dan tunggu ditawarkan. Di galeri jualan, jurujual takkan beritahu sendiri blok sebelah ialah unit kuota.
Tiga kad perbandingan daripada senarai kami:
| Projek | Anda bayar: harga bersih unit biasa dari | Pembeli kuota bayar | Jurang | Lokasi unit kuota |
|---|---|---|---|---|
| Avantro Residences | RM664,000 | RM250,000 | RM414,000 | Sayap berasingan, bersambung ke Menara B |
| Emerald 9 | RM493,000 | RM250,000 | RM243,000 | Menara sendiri, Menara E |
| New Urban | RM397,000 | RM270,000 | RM127,000 | Blok yang sama dengan anda |
- Avantro: jurang RM414,000 lebih mahal daripada satu unit kuota penuh.
- Emerald 9: jurang RM243,000 lebih kurang satu lagi unit kuota.
- New Urban: pembeli yang bayar RM127,000 kurang mungkin tinggal di tingkat atas anda.
Adil juga: unit kuota kebanyakannya kira-kira 550 kaki persegi, 1 atau 1+1 bilik, ada had pendapatan dan tak boleh dijual 5 hingga 10 tahun. Senarai 13 projek blok demi blok: unit mampu milik dalam kondo swasta.
6 sebab sah jiran bayar kurang daripada anda
| Kenapa berbeza | Siapa bayar kurang | Berapa |
|---|---|---|
| 1. Unit kuota kerajaan | Pembeli RUMAWIP, harga kawalan Selangor, Rumah Selangorku atau PPAM yang diluluskan | RM127,000 hingga RM414,000 |
| 2. Diskaun Bumiputera | Pembeli Bumiputera unit kuota Bumi | Selangor 7%; Perak 5% atau 7% |
| 3. Fasa berbeza atau senarai harga disemak | Pembeli fasa awal atau kemudian | Satu pemaju tersenarai rancang naikkan harga 3% hingga 5% |
| 4. Pakej berbeza | Pembeli dengan rebat, cashback atau yuran ditanggung lebih | Bergantung pakej |
| 5. Tingkat dan arah | Tingkat rendah, menghadap barat, menghadap lebuh raya | Ditetapkan setiap senarai harga |
| 6. Susun atur lebih kecil | Pembeli unit lebih kecil | Harga "dari" dalam iklan ialah susun atur paling kecil |
Tingkat sama, jiran bayar RM35,000 kurang? Tiada siapa menipu, itu peraturan negeri
Untuk unit RM500,000, jiran setingkat bayar RM35,000 kurang. Itu cuma 7%, peraturan Selangor, bukan tawaran istimewa.
Setiap negeri sisihkan unit untuk pembeli Bumiputera dengan diskaun: Selangor 7%; Perak 5% bawah RM350,000 dan 7% ke atas. Negeri lain ada peraturan sendiri.
Unit ini juga ada peraturan kepada siapa anda boleh jual kemudian: lot Bumi lawan bukan Bumi.
Beli fasa pertama, mesti paling murah? Biasanya, tak selalu
Projek besar dijual ikut fasa, dan setiap senarai harga biasanya naik. Satu pemaju tersenarai kata tahun ini mereka rancang naikkan harga 3% hingga 5% kerana kos pembinaan meningkat.
Tapi boleh jadi sebaliknya: pada 2019 PR1MA beri pembeli kemudian rebat sehingga 20% serta diskaun 10% Kempen Pemilikan Rumah, dan 1,058 pembeli awal bawa ke Mahkamah Tinggi.Jadi tarikh senarai harga penting. Kami semak fasa dan senarai harga mana sebut harga anda.
"Saya bayar RM50,000 kurang"? Tanya dulu: harga yang mana?
Setiap unit projek baharu ada dua harga: harga SPA dan harga bersih (yang anda betul-betul bayar selepas pakej).
Banding harga SPA anda dengan harga bersih orang lain, jurang nampak lebih besar daripada sebenar. Pakej cashback lagi mengembungkan harga SPA: kebenaran tentang rumah cashback.
PropertySifu cuma papar harga bersih, supaya anda banding dengan adil. Cara baca senarai harga: senarai harga projek baharu.Sebelum tandatangan, Sifu semak 5 perkara ini
- Projek ada unit kuota? Blok mana, berapa, harga berapa.
- Fasa mana, senarai harga mana? Pastikan senarai terkini untuk blok anda.
- Harga bersih ke? Kira apa anda betul-betul bayar daripada harga SPA dan pakej.
- Unit anda unit kuota Bumi? Ia menjejaskan harga dan kepada siapa anda boleh jual nanti.
- Pakej bertulis? Dalam SPA, atau dalam surat ditandatangani pemaju dan disimpan peguam anda. Janji di galeri tak dikira.
Sekali tandatangan, beza harga hilang selamanya
Bila pembeli PR1MA mengadu pada 2019, menteri perumahan ketika itu berterus terang: "sekali beli, tak boleh dapat diskaun kemudian."
Diberi maklumat palsu ialah soal undang-undang lain untuk peguam. Satu-satunya perlindungan yang berkesan ialah semak sebelum tandatangan.
Apa Sifu boleh buat, dan apa tiada siapa boleh
Kami boleh: semak sama ada projek ada unit kuota dan di blok mana; beritahu harga bersih unit pilihan anda; sahkan senarai harga sebut harga anda.
Tiada siapa boleh: ubah senarai harga, dapatkan pakej berbeza daripada pembeli lain susun atur sama, atau tuntut balik duit atas perjanjian yang dah ditandatangani. Guna PropertySifu tiada kos untuk anda: model PropertySifu.
Soalan yang pembeli betul-betul tanya
Sah ke pemaju jual unit dalam projek sama pada harga berbeza?
Sah, atas enam sebab dalam panduan ini: unit kuota kerajaan, diskaun Bumiputera, fasa dan senarai harga disemak, pakej, tingkat dan arah, serta saiz unit. Yang tidak dibenarkan ialah mengelirukan pembeli tentang apa yang dibelinya, dan itu soalan untuk peguam.
Pemaju jual lebih murah kemudian. Boleh saya dapat balik beza harga?
Tidak di bawah SPA. Harga anda tetap apabila anda tandatangan. Pada 2019 menteri perumahan memberitahu pembeli PR1MA yang membantah rebat kemudian: "once you buy you cannot get discounts later".
Kenapa tak beli saja unit kuota yang lebih murah?
Hanya jika anda layak dan kerajaan memperuntukkannya kepada anda. RUMAWIP dan skim Selangor ada had pendapatan dan sekatan jual, dan PPAM hanya untuk penjawat awam dan pesara. Panduan unit mampu milik kami menyenaraikan 13 projek dalam senarai kami yang ada unit kuota.
Unit kuota ada di blok saya?
Bergantung pada projek. Dalam senarai kami, ada yang sebangunan dengan unit pasaran, seperti New Urban, dan ada di menara atau sayap berasingan, seperti Emerald 9 dan Avantro Residences. Kami semak untuk anda sebelum anda tempah.
Boleh saya minta harga yang pembeli kemudian dapat?
Tidak. Projek baharu ada satu harga tetap: setiap pembeli jenis unit sama dalam senarai harga sama dapat harga dan pakej yang sama, jadi tiada apa untuk ditawar. Apa yang kami buat ialah pastikan sebut harga anda ialah harga bersih semasa.
Berapa besar diskaun Bumiputera?
Di Selangor 7% daripada harga SPA untuk unit kediaman; di Perak 5% sehingga RM350,000 dan 7% di atasnya. Negeri lain ada kadar sendiri.
Kisah: The Vibes, 17 Mei 2026; pemaju dan projek tidak dinamakan dalam artikel itu atau di sini, dan pendirian kedua-dua pihak seperti dilaporkan di sana. PPAM: Berita Harian, 26 November 2024. Harga kuota: senarai projek LPHS (dikemas kini 10 September 2026) dan ehartanah.lphs.gov.my; RUMAWIP: residensiwilayah.jwp.gov.my. Diskaun Bumiputera: EdgeProp, 17 Ogos 2026 (Selangor); The Star, 29 Julai 2026 (Perak). Fasa: EdgeProp, 26 Mei 2026; The Edge, Ogos 2015. PR1MA: EdgeProp, 27 September 2019. Aras tingkat: Knight Frank Malaysia Real Estate Highlights 2H 2018. Harga unit biasa ialah harga bersih di halaman projek PropertySifu, 2 November 2026. Semua sumber dibaca 2 November 2026. Ini ringkasan fakta, bukan nasihat undang-undang.
Hantar nama projek dan sebut harga. Kami semak ada unit kuota ke, di blok mana, sebut harga anda harga bersih ke, dan daripada senarai harga mana.
Sekali tandatangan, beza harga hilang selamanya.