天底下没有掉馅饼的发展商。你拿到的每一分 Cashback,其实都是你自己跟银行借出来的钱。
在马来西亚买新盘,广告上的 cashback 现金,几乎都来自按抬高的合约价批出的房贷,要连本带利还 35 年。
简单来说,这是一场“左手换右手”的魔术:原本只值 RM45 万的房子,发展商在合约(SPA)上写 RM60 万,让银行借你 RM54 万。扣掉屋价后多出来的 RM9 万,发展商笑眯眯地当成“大礼”塞进你口袋。
爽是一时的,代价是 35 年的:
你以为赚了 RM10 万现金?按 4% 利率供 35 年,你每个月要多供 RM443,最后连本带利要吐回给银行 RM186,000(光利息就够买一辆 Myvi 还有找!)。
5 年后想卖房?直接变成“负资产”!你的房子市价其实只有 RM45 万,但你 5 年后还欠银行 RM50 万。想卖房?请先从口袋掏出 5 万块现金倒贴给银行赎身。
更可怕的是法律地雷:国家银行早在 2013 年就规定:银行只能按扣掉回扣后的「净价」借你钱。这种“抬高房价套现(Mark-up Loan)”,照规定根本借不到。一旦这份“阴阳合约”必须瞒着银行才能批,签了名的你,已经在踩骗贷(Fraud)的法律红线了。
30 岁拿 RM9 万「大礼」,65 岁才还完
阿明第一次买房。销售说:零首期,贷款一批,再给你 RM9 万现金。
钥匙还没拿,他脑里已经把钱花完:家具、换车、存一点。
没人告诉他:发展商真正只收 RM45 万。这 RM9 万,他要供到 65 岁。这不是个案。11 月 1 日 Threads 上就有中介广告写「Extra Cash Back up to RM150K」。mStar 9 月 15 日一句话点破:cashback 早就算进你的房贷,接下来 30 年你都在付它的利息。
魔术拆穿:那 RM9 万,从头到尾都不是发展商的钱
销售讲的,跟银行账上发生的,是两回事:
| 销售跟你讲的 | 银行账上真正发生的 |
|---|---|
| 屋价 RM60 万 | 发展商真正只收 RM45 万 |
| 零首期,不用掏钱 | 10% 首期 RM6 万,用一封回扣信「抵掉」 |
| 银行借你 90% | 按 RM60 万借,RM54 万全挂在你名下 |
| 送你 RM9 万现金 | RM54 万 − RM45 万 = 你多借的 RM9 万 |
| 拿钥匙,开心 | 欠银行 RM54 万,最长供 35 年 |
还在建的盘?可能连现金都没有。估价师公会会长讲过:完工盘的现金来自银行贷款,在建盘多半只是「纸面回扣」。
不管哪种,被灌水的都是 SPA 价。照规定借,你的 cashback 会凭空消失
你以为银行不知道?规定早就写好了。
国家银行 2013 年的通令:银行要按「净价」(SPA 价减掉所有回扣和优惠)算你能借多少。丰隆银行今天的房贷说明书还白纸黑字写:按净价或市值算,不按 SPA 价。
| 照规定借 | 中了 cashback 套路的你 | |
|---|---|---|
| 银行借你 | RM405,000 | RM540,000 |
| 每月供(4%,35 年) | RM1,793 | RM2,391 |
| 拿到手的现金 | 0,还要自己掏 RM45,000 | RM90,000 |
| 第 5 年还欠银行 | 约 RM375,600 | 约 RM500,800 |
那广告为什么还敢写?全国购屋者协会讲得很白:有些银行「在回扣问题上继续闭着眼睛」。
这个漏洞不是你的保护伞,是这套玩法的命脉。每多拿 RM10 万,光利息就是一辆半 Myvi
| 你拿到的「大礼」 | 每个月多供 | 35 年光利息 | ≈ 几辆 Myvi |
|---|---|---|---|
| RM10 万 | RM443 | 约 RM86,000 | 1.4 辆 |
| RM15 万 | RM664 | 约 RM129,000 | 2.2 辆 |
| RM20 万 | RM886 | 约 RM172,000 | 2.9 辆 |
银行估价师不买账?差价你自己掏
5 年后想卖?先倒贴 5 万赎身
你还欠银行约 RM50 万。房子如果只卖回 RM45 万(发展商当初真正收的价),差的 5 万你要先拿现金填进去,银行才放契。
更麻烦的是:被抬高的 SPA 价会进成交纪录,把整区的「参考价」也灌水。下一个买家和估价师迟早会对价,你就是那个接盘的人。
首购族还多挨一刀:印花税
首间房印花税全免,只限 SPA 价 RM50 万或以下(P.U.(A) 448/2025 和 449/2025)。
净价 RM45 万本来全免;SPA 被抬到 RM60 万,转名印花税变 RM12,000,除非发展商配套代付。
2027 年财案建议 RM50 万到 RM75 万也有部分减免;宪报公布后差距会变小,但不会变零(见 2027 财案首购族印花税)。
正常回扣还是骗贷?一眼就分得出
| 正常的发展商回扣 | 踩线的 cashback |
|---|---|
| 写在配套里,银行知道 | 叫你「不用跟银行讲」 |
| 从房价里扣,你少付 | 现金进你口袋,你多借 |
| 银行按净价批 | 银行按 SPA 价批 |
| 你拿到的是折扣 | 你拿到的是更大的贷款 |
律师公会 2011 年就提醒过:为了多借钱抬高 SPA 价,买卖双方都可能犯欺骗或诈欺罪。
正规的零首期配套怎么运作,见 零首期新盘怎么运作。
这 4 种人,千万别碰 cashback
- 月供已经顶到收入上限的:多 RM443 一个月,可能就是批不批的分别。
- 打算 5 年内卖的:你很可能要倒贴才走得掉。
- 首购族,房价刚好压在 RM50 万线的:一抬价,印花税全免就没了。
- 想拿这笔钱「周转」的:你周转的,是自己 35 年的贷款。
Sifu 帮你查:签字前先照妖
- 这份报价的净价到底多少
- SPA 价跟净价差多少,这个差价有没有算进你的贷款
- 照规定借,你实际要准备多少现金
- 5 年后卖,会不会变负资产
PropertySifu 只登净价,同户型同价单,人人一样,不用谈也谈不来。我们怎么运作,见 PropertySifu 的模式。
常见问题
新盘 cashback 是免费的钱吗?
不是。几乎每一笔都来自按高于真实价的 SPA 价批出的贷款,要连本带利还。在我们的例子里,每 RM10 万按 4.00%、35 年计,每月约 RM443。
cashback 什么时候拿到?
看发展商附函怎么写,通常在贷款放款之后,而且那是 SPA 以外的私下承诺。在建项目常常是「纸面回扣」而不是现金,估价师公会 PEPS 2020 年对 FMT 这样说过。
cashback 交易犯法吗?
写在公开配套里、银行按扣掉回扣后的净价放贷的发展商回扣,是正常的。让银行看到比你真正付的更高的价钱、借出更多钱,就不是了:律师公会 2011 年提醒,买卖双方可能触犯欺骗或诈欺罪。
首购族可以拿 cashback 吗?
首购族和其他人一样,最多借净价的 90%。抬高的 SPA 价还可能让房价超过首间房印花税全免的 RM500,000 上限。
银行估价比 SPA 价低怎么办?
银行按较低的数字放贷,cashback 会变少或没有,SPA 价的一部分可能没有贷款支付。例子里估价 RM480,000,会有 RM108,000 没有贷款。
银行知道 cashback 吗?
按净价规定,银行应该知道:银行要先扣掉所有回扣和优惠才算贷款成数。一笔要银行不知道才成立的交易,就是警号。
国家银行 2013 年净售价规定,出自《婆罗洲邮报》2013 年 11 月 20 日报道和丰隆银行房贷产品说明书(2025 年 12 月版);我们在国家银行网站找不到这份通令的原文。第三笔房贷 70% 上限:国家银行 2010 年 11 月 3 日文告。业界意见:全国购屋者协会(EdgeProp,2021 年 6 月 25 日);PEPS 和一位估价师(FMT,2020 年 8 月 9 日);mStar(2026 年 9 月 15 日和 2025 年 11 月 1 日)。律师公会 2011 年 6 月 27 日通告,据一家律师楼的转述。车价:Perodua Myvi 1.5 AV RM59,900,paultan.org 购车指南,2026 年 11 月 2 日查。例子里所有 RM 数字都是举例、取整数,不涉及任何真实项目;4.00% 是我们月供指南用的利率。这是事实说明,不是法律或财务意见。
把报价单和配套信拍照发给我们。我们帮你算出:发展商真正收多少、你到底借了多少、每月多供多少、5 年后会不会变负资产。
签了名、付了订金,就来不及了。