Jual pada Harga Beli, Jadi Tiada RPGT? Kes Mahkamah Rayuan: LHDN Ikut Nilai Pasaran JPPH, Bukan Harga Perjanjian
Belum tentu. Di Malaysia, Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT, cukai atas untung apabila anda menjual hartanah) tidak dikira hanya berdasarkan harga dalam perjanjian. Siapa pun pembelinya, jika harga jelas di bawah nilai pasaran yang ditetapkan Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) boleh mengabaikan harga itu di bawah Seksyen 25(2) Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 dan menggunakan nilai JPPH; jualan kepada saudara, bekas pasangan atau syarikat sendiri cuma yang paling awal disemak. Itulah yang diputuskan Mahkamah Rayuan, mahkamah kedua tertinggi di Malaysia, dalam kes sebuah syarikat bernama Kayusar: kondominium yang dijual pada harga beli RM398,000 dicukai atas nilai pasaran kira-kira RM600,000.
Jadi jualan pada harga sama atau rugi terlepas RPGT hanya jika harganya sepadan dengan nilai pasaran JPPH: jika pasaran memang jatuh, nilai JPPH juga rendah (anda tetap perlu lapor kepada LHDN dalam 60 hari). Warganegara dan penduduk tetap yang menjual selepas memegang lebih lima tahun membayar RPGT 0%, jadi isu ini hilang; syarikat dan warga asing tidak pernah sampai 0% dan sentiasa perlu berhati-hati.
Bagaimana kondominium RM398,000 menghasilkan untung kira-kira RM200,000?
Penjual, Kayusar Sdn Bhd, ialah sebuah syarikat kayu balak. Ia membeli sebuah kondominium dan beberapa tahun kemudian menjualnya kepada bekas isteri salah seorang pengarahnya pada harga yang sama dengan harga beli. Ia melaporkan kepada LHDN: tiada untung, jadi tiada cukai.
| Laporan penjual | Kiraan LHDN | |
|---|---|---|
| Harga beli | RM398,000 | RM398,000 |
| Harga jual | RM398,000 (perjanjian) | Kira-kira RM600,000 (nilai pasaran JPPH) |
| Untung sebelum kos dibenarkan | RM0 | Kira-kira RM200,000 |
| Keputusan | Tiada bayaran | RPGT ditaksir |
Syarikat itu merayu kepada Pesuruhjaya Khas Cukai Pendapatan, kemudian Mahkamah Tinggi, kemudian Mahkamah Rayuan, dan kalah setiap kali. Alasannya mudah:
- Harga tidak munasabah. Dipegang beberapa tahun, harga tidak berubah walau seringgit, dan pembeli ada kaitan dengan pengarah. Itu tidak nampak seperti jualan biasa.
- Undang-undang memberi LHDN kuasa. Seksyen 25(2) menyatakan jika sesuatu urus niaga secara langsung menjejaskan sama ada cukai perlu dibayar, LHDN boleh mengabaikan atau mengubahnya. Jualan antara orang berkaitan dianggap seperti jualan biasa di pasaran.
- Penjual yang perlu membuktikan. Jika anda kata nilaian JPPH salah, anda mesti bawa bukti. Kayusar tidak berbuat begitu, jadi nilaian itu kekal.
Bagaimana LHDN tahu anda jual murah?
Ramai penjual sangka cukai ikut harga dalam perjanjian. Sebenarnya kerajaan sudah ada nilai pasaran bagi setiap pindah milik:
- Duti setem dikenakan atas nilai pasaran. Apabila dokumen pindah milik (MOT) dihantar untuk disetem, JPPH menetapkan nilai pasaran; jika harga perjanjian lebih rendah, pembeli tetap bayar duti setem atas nilai pasaran. Jadi jual murah kepada keluarga pun tidak jimat duti setem. Lihat panduan duti setem.
- Borang RPGT bertanya tentang hubungan. Penjual mengisi CKHT 1A dan pembeli CKHT 2A; kedua-duanya menyatakan harga dan sama ada pihak-pihak itu berkaitan.
Letakkan harga perjanjian di sebelah nilai JPPH: jurang besar akan dipilih untuk disemak walaupun pembeli orang luar; jualan antara orang berkaitan disemak dahulu.
Jualan mana yang boleh dinilai semula ke harga pasaran?
| Situasi anda | Boleh LHDN guna nilai pasaran? | Perhatikan |
|---|---|---|
| Jual kepada orang luar pada harga hampir dengan nilai JPPH | Biasanya tidak | Simpan perjanjian, resit pembelian dan ubah suai selama tujuh tahun |
| Jual kepada orang luar tetapi jelas di bawah nilai JPPH (jualan terdesak) | Boleh | Siapa pembeli kurang penting berbanding jurangnya; simpan bukti sebab jual segera dan rekod penurunan harga |
| Pasaran memang jatuh, nilai JPPH juga jatuh; jual rugi | Tidak, dan tiada RPGT atas kerugian | Simpan rekod transaksi berhampiran atau laporan penilaian yang menunjukkan kejatuhan |
| Jual di bawah pasaran kepada adik-beradik, saudara atau kawan | Boleh | Adik-beradik tiada sebarang pelepasan RPGT atau duti setem |
| Jual kepada bekas suami atau bekas isteri | Boleh | Selepas bercerai anda bukan lagi pasangan; pembeli dalam kes Kayusar ialah bekas isteri pengarah |
| Jual kepada syarikat anda atau keluarga, atau syarikat jual kepada pengarah, pemegang saham atau keluarga mereka | Boleh | RPGT syarikat kekal 10% dari tahun ke-6; tidak pernah sifar |
| Hadiah kepada pasangan, ibu bapa, anak, datuk nenek atau cucu (pemberi warganegara) | Tiada cukai; dianggap tiada untung, tiada rugi | Penerima mewarisi harga asal anda dan bayar apabila dia menjual; lihat pindah milik kepada keluarga |
| Harga rendah dalam perjanjian, bezanya dibayar secara senyap | Boleh, dan ini akuan palsu | Akibatnya jauh lebih berat daripada cukai tambahan; jangan buat |
Sebelum menjual: cara elak dinilai semula
- Dapatkan laporan penilai berdaftar dahulu, jual pada nilai itu dan simpan laporannya. Jika LHDN mempersoalkan harga, inilah bukti anda; Kayusar kalah kerana tiada bukti.
- Jika mahu bantu keluarga, semak sama ada hadiah lebih baik daripada jualan. Hadiah antara suami isteri, ibu bapa dan anak, serta datuk nenek dan cucu tiada RPGT bagi pemberi dan ada pelepasan duti setem yang besar. Adik-beradik tiada dalam senarai.
- Semak tempoh pegangan. Bagi warganegara dan penduduk tetap, RPGT 20% pada tahun ke-4, 15% tahun ke-5 dan 0% dari tahun ke-6. Beza beberapa bulan boleh mengubah cukai dengan banyak. Kadar: jual hartanah dan RPGT 2026.
- Lapor walaupun untung sifar. Hantar CKHT 1A di MyTax dalam 60 hari selepas SPA (perjanjian jual beli) ditandatangani. Peguam pembeli menahan 3% harga untuk LHDN, dan lebihan dipulangkan.
Pandangan kami: LHDN bukan memburu orang yang jual rugi
Di sesetengah kawasan di Malaysia, kondominium memang dijual di bawah harga beli, terutamanya di kawasan bekalan tinggi. Penjual ini, pada harga setara nilai JPPH dan transaksi berhampiran, tidak perlu risau dinilai semula dan tidak membayar RPGT.
Masalahnya pada harga jauh di bawah nilai JPPH, paling kerap dalam jualan "tolong keluarga" atau "tangan kiri ke tangan kanan": harga di bawah pasaran dengan anggapan harga perjanjian ialah jawapan muktamad. Kes ini jelas: harga mesti munasabah, dan buktinya anda yang sediakan. Beberapa ratus ringgit untuk penilaian sebelum menjual jauh lebih murah daripada puluhan ribu cukai tambahan kemudian.
Soalan lazim
Perlukah saya lapor kepada LHDN jika jual rugi?
Perlu. Untung atau rugi, penjual mengisi CKHT 1A dan pembeli CKHT 2A dalam 60 hari selepas SPA, secara dalam talian di MyTax sejak 2025. Rugi bermakna tiada cukai, tetapi tidak lapor bermakna penalti.
Adakah 3% yang ditahan peguam pembeli dipulangkan?
Ya. 3% itu dihantar kepada LHDN untuk menolak RPGT anda; jika cukai lebih rendah atau tiada, lebihan dipulangkan. Warganegara yang menjual selepas lima tahun penuh tidak ditahan.
Berapa lama selepas jualan LHDN boleh datang semula?
Dalam kes Kayusar, LHDN datang kira-kira setahun selepas jualan. Secara umum LHDN boleh membuat taksiran dalam lima tahun selepas tahun pelupusan, tanpa had masa bagi penipuan atau keingkaran sengaja. Simpan laporan penilaian dan resit sekurang-kurangnya tujuh tahun.
Bolehkah pindah milik kepada pasangan dinilai semula?
Hadiah kepada pasangan, jika anda warganegara, dianggap tiada untung dan tiada rugi, jadi tiada RPGT, dan duti setem dikecualikan sepenuhnya. Selepas bercerai anda bukan pasangan lagi dan ini tidak terpakai.
Hartanah saya dipegang syarikat. Apa yang perlu diberi perhatian?
RPGT syarikat kekal 10% dari tahun ke-6 dan tidak pernah sifar, jadi syarikat yang menjual kepada pengarah, pemegang saham atau keluarga mereka perlu guna nilai pasaran tidak kira berapa lama dipegang. Kayusar ialah contoh tepat: syarikat menjual kepada bekas isteri pengarah.
Fakta kes daripada ringkasan awam keputusan Mahkamah Rayuan dalam Kayusar Sdn Bhd v Ketua Pengarah Hasil Dalam Negeri (LHDN ReveNews) dan tulisan awam seorang peguam; jumlah cukai dan penalti ada dalam penghakiman dan tidak dipetik di sini. Kadar dan peraturan pelaporan setakat Oktober 2026. Ini maklumat umum, bukan nasihat cukai; sebelum menjual atau memindah milik kepada orang berkaitan, berbincang dengan peguam hartanah atau penasihat cukai.
Hantar tahun anda membeli, harga beli dan harga yang anda fikirkan. Kami akan bandingkan dengan transaksi berhampiran terkini untuk lihat sama ada harga itu munasabah, dan sama ada jual atau hadiah lebih berbaloi.