Map Profile
Bantu anda beli yang betul EN中文BM
Panduan Pembeli · FOREIGNER

Proses Penuh Pembelian bagi Warga Asing di Malaysia — Setiap Langkah dari Melihat Hingga Geran

Carta alir pembeli tempatan tidak sesuai untuk anda. Anda ada satu pagar tambahan, dan ia terletak antara menandatangani dan pindah milik. Inilah susunannya, wang di setiap peringkat, dan di mana ia boleh tersekat.
Oleh Sidang Pengarang PropertySifu · Dikemas kini Ogos 2026 · 10 minit bacaan
Baca ini dahulu

Ada satu perbezaan struktur antara proses anda dan pembeli tempatan, dan ia menentukan segalanya: antara menandatangani SPA dan memindah milik geran, anda mesti mendapatkan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri (Kebenaran Pindah Milik). Tanpanya, seksyen 433C Kanun Tanah Negara membatalkan keseluruhan urus niaga.

Jadi susunan yang betul ialah kelayakan dahulu, harga kemudian. Sahkan bahawa negeri ini, jenis hartanah ini dan unit khusus ini terbuka kepada anda sebelum anda mula melihat dan berunding. Jika terbalik, anda akan menghabiskan berbulan-bulan pada stok yang anda memang tidak dibenarkan beli.

🔴 Dua perkara mesti diselesaikan sebelum anda membayar deposit: kontrak mesti menjadikan pembelian bersyarat kepada kebenaran negeri dengan bayaran balik penuh jika ditolak, dan anda mesti boleh menandatangani sendiri — surat kuasa wakil terbatal bagi bukan warganegara dalam urus niaga tanah.

Sembilan langkah bagi pembeli asing

  1. Langkah 0: pilih negeri sebelum menetapkan bajet
    Wang yang sama mencapai had di Kuala Lumpur (RM1j) dan tidak mencukupi di Selangor Zon 1 (RM2j). Selangor juga melarang geran individu bertanah kepada warga asing dan Perak melarang pegangan bebas terus. Mulakan dengan ambang negeri dan apa warga asing tidak boleh beli.
  2. Langkah 1: dapatkan kelulusan indikatif bertulis daripada dua bank
    Tiada had berkanun ke atas margin pembiayaan warga asing — dasar kredit setiap bank yang menentukan, dan ia berbeza-beza. "Sepatutnya boleh" bukan jawapan; minta surat tawaran atau kelulusan indikatif bertulis. Lihat panduan pinjaman.
  3. Langkah 2: senarai pendek, kemudian sahkan kelayakan di peringkat unit
    "Warga asing boleh beli" biasanya menggambarkan projek. Anda perlukannya di peringkat unit: adakah yang ini unit kuota Bumiputera? Kategori perumahan apa yang diluluskan? Adakah jenis gerannya boleh anda pegang? Minta pengesahan bertulis.
  4. Langkah 3: semak harga transaksi sebenar sebelum berunding
    Sesetengah penjual menaikkan harga supaya jatuh tepat pada ambang negeri. Negeri dan bank melihat penilaian — jika nilainya tidak sampai, kebenaran boleh ditolak, anda menampung beza dengan tunai, dan duti setem 8% dikenakan atas harga atau nilai pasaran yang mana lebih tinggi.
  5. Langkah 4: pada borang tempahan, tegaskan dua klausa
    (1) pembelian bersyarat kepada kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, dan jika gagal deposit dikembalikan sepenuhnya; (2) tempoh penyempurnaan mengambil kira tempoh kebenaran. Statut tidak akan melindungi deposit anda; kontrak yang melindunginya.
  6. Langkah 5: lantik peguam pindah milik yang pernah mengendalikan fail pembeli asing
    Di Pulau Pinang hanya peguam boleh memfailkan permohonan. Tanya berapa banyak yang mereka kendalikan baru-baru ini dan berapa lama negeri itu mengambil masa — tiada negeri menerbitkan piagam perkhidmatan, jadi fail semasa mereka satu-satunya angka yang nyata.
  7. Langkah 6: tandatangan SPA — sendiri
    🔴 Seksyen 433F Kanun Tanah Negara: suratcara yang disempurnakan oleh bukan warganegara di bawah surat kuasa wakil ke atas tanah berimilik adalah terbatal dan tidak boleh didaftarkan. Rancang perjalanan; jangan rancang untuk orang lain menandatangani bagi pihak anda.
  8. Langkah 7: peguam anda memfailkan permohonan kebenaran negeri
    Inilah satu-satunya perbezaan struktur daripada pembelian tempatan. Kosnya sangat berbeza — RM10,000 setiap geran bagi individu asing di Pulau Pinang, RM200 setiap geran di Selangor. Dokumentasi pinjaman anda boleh berjalan selari, kerana gadaian bank tidak memerlukan kebenaran negeri (s.433B(3)).
  9. Langkah 8: selepas kelulusan, bayar levi, kemudian pindah milik dan setem
    Levi Pulau Pinang ialah 3% daripada nilai perolehan dan perlu dibayar dalam 30 hari dari surat kelulusan — selepas setahun kelulusan luput. Duti setem mulai 1 Januari 2026 ialah 8% rata, dibayar oleh pembeli. Senarai penuh dalam panduan kos.
🔴 Berapa lama keseluruhannya? Kami tidak memberi angka

Anda akan membaca "kira-kira tiga hingga enam bulan bagi warga asing" di banyak tempat. Masalahnya pada peringkat pertengahan: tiada negeri menerbitkan masa pemprosesan bagi kebenaran. Angka "satu hingga tiga bulan di KL, tiga hingga empat di Pulau Pinang, enam di Malaysia Timur" yang diulang meluas tiada sumber yang dapat kami temui — dan peraturan kami ialah jika kami tidak dapat mencari sumbernya, kami tidak mencetaknya.

Satu-satunya tempoh yang dapat kami sahkan ialah 10 hari bekerja di peringkat persekutuan, yang hanya terpakai kepada perolehan melebihi RM20 juta atau melibatkan pencairan ekuiti Bumiputera — tiada kaitan dengan pembeli kediaman biasa.

Apa yang patut dibuat: tanya peguam pindah milik anda, sebelum menandatangani, berapa lama negeri itu mengambil masa sekarang, dan pastikan tempoh itu dimasukkan ke dalam tarikh penyempurnaan SPA anda. Dengan itu kelulusan yang lambat tidak menjadikan anda melanggar kontrak.

Bagaimana membeli baharu berbeza daripada subsale

Membeli daripada pemaju (pelancaran baharu)

Menggunakan borang SPA berkanun, dengan bayaran dilepaskan berperingkat mengikut kemajuan pembinaan. Tiga perkara lebih penting bagi pembeli asing:

  • Ambangnya mungkin berbeza. Pulau Pinang dan Perak menetapkan had yang berlainan sama sekali bagi pembelian daripada pemaju dan subsale — dan Perak melarang subsale kediaman terus, jadi laluan pemaju sahaja yang tinggal di sana.
  • Penyerahan mengambil masa dua hingga empat tahun. Modal anda terikat sepanjang tempoh itu, dan langkah kebenaran tetap terpakai.
  • Semak status projek itu sendiri, bukan hanya harganya: rekod prestasi pemaju, berapa banyak projek ini sebenarnya telah terjual, dan berapa banyak bekalan saingan siap berdekatan pada masa yang sama.

Membeli subsale

Apa yang anda lihat itulah yang anda dapat, dan penyempurnaan lazimnya tiga hingga empat bulan — tetapi pembeli asing mesti menambah peringkat kebenaran di atasnya. Perhatikan juga:

  • Kebanyakan negeri melarang warga asing daripada hartanah lelong (Kedah, Pulau Pinang, Selangor, Negeri Sembilan dan Melaka secara nyata). Apabila harga kelihatan luar biasa baik, tanya dari mana hartanah itu datang.
  • Jika penjual juga warga asing, 7% daripada harga ditahan bagi RPGT mereka, yang boleh mempengaruhi kesanggupan dan jadual masa mereka.

Untuk perbandingan penuh kedua-dua laluan, lihat new launch vs subsale.

Hantar projek dan kami semak dari hujung ke hujung
Negeri, projek, baharu atau subsale — kami akan semak ambang, sama ada anda boleh memegang jenis hartanah itu, laluan kebenaran mana yang terpakai, dan status sebenar projek pada daftar rasmi. (Membuka WhatsApp. Tiada spam, tiada obligasi.)
Semak projek untuk saya →
Atau semak dahulu projek anda sendiri — kadar jualan, status rasmi, rekod pemaju →
Atau beritahu Sifu AI apa yang anda cari dalam satu ayat — dipadankan dengan data sebenar →

Soalan lazim

Apakah langkah-langkah bagi warga asing membeli hartanah di Malaysia?

Perbezaan daripada pembelian tempatan ialah satu pagar tambahan di pertengahan. Susunannya: sahkan ambang negeri dan sama ada jenis hartanah terbuka kepada warga asing → dapatkan kelulusan indikatif bank secara bertulis → sahkan kelayakan di peringkat unit → bayar deposit tempahan di bawah kontrak yang bersyarat kepada kebenaran negeri dengan bayaran balik penuh → lantik peguam pindah milik → tandatangan SPA sendiri → peguam anda memfailkan permohonan kebenaran → selepas kelulusan bayar levi, bayar duti setem 8% dan sempurnakan pindah milik.

Berapa lama prosesnya?

Tiada jawapan umum yang boleh dipercayai, kerana peringkat yang mengawalnya — kebenaran Pihak Berkuasa Negeri — tiada masa pemprosesan yang diterbitkan di mana-mana negeri. Angka "tiga hingga enam bulan" yang beredar dalam talian tiada sumber yang dapat kami temui, jadi kami tidak mengulanginya. Satu-satunya tempoh bersumber ialah 10 hari bekerja peringkat persekutuan, yang hanya terpakai kepada perolehan melebihi RM20 juta atau melibatkan pencairan ekuiti Bumiputera.

Saya di luar negara — bolehkah saya tandatangan surat kuasa wakil?

Tidak. Seksyen 433F Kanun Tanah Negara memperuntukkan bahawa suratikatan atau suratcara yang disempurnakan oleh bukan warganegara di bawah surat kuasa wakil ke atas tanah berimilik adalah terbatal, dan jika ia suratcara urus niaga, tidak boleh didaftarkan. Rancang untuk menandatangani sendiri, atau tanya peguam anda apa alternatif yang mematuhi undang-undang.

Bila saya bayar deposit, dan adakah ia dipulangkan jika kebenaran ditolak?

Deposit tempahan dibayar pada borang tempahan, dengan baki bayaran pendahuluan semasa menandatangani SPA. Sama ada ia dipulangkan bergantung pada kontrak anda, bukan undang-undang — seksyen 433C membatalkan urus niaga, bukan terma deposit. Jadi sebelum anda membayar apa-apa, dokumen itu mesti menyatakan pembelian bersyarat kepada kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, dan jika gagal, deposit dikembalikan sepenuhnya.

Bagaimana membeli baharu berbeza daripada subsale bagi warga asing?

Tiga cara. Ambang boleh berbeza — Pulau Pinang dan Perak menetapkan harga minimum berlainan bagi pembelian daripada pemaju dan subsale, dan Perak melarang subsale kediaman terus. Masa berbeza — pelancaran baharu ialah pra-bina dan lazimnya dua hingga empat tahun untuk diserahkan, manakala subsale biasanya sempurna dalam tiga hingga empat bulan (tambah peringkat kebenaran bagi anda). Dan kebanyakan negeri melarang warga asing daripada hartanah lelong, yang perlu diperhatikan khususnya dalam pasaran subsale.