Beli hartanah atas nama syarikat (Sdn Bhd) di Malaysia: siapa yang untung, apa kosnya, dan bila ia satu kesilapan
Anda ada satu dua unit sewa di Malaysia dan seseorang beritahu anda beli yang seterusnya melalui Sdn Bhd, iaitu syarikat persendirian yang anda miliki. Syarikat pinjam lebih sedikit: bank biasanya beri syarikat 60 hingga 70% daripada harga, manakala anda sebagai individu boleh pinjam 90% untuk rumah pertama atau kedua, dan bank tetap minta anda berjanji secara peribadi untuk membayar balik. Sewa yang syarikat peroleh dicukai pada kadar syarikat, 15 hingga 17% untuk syarikat kecil, dan bukan kadar cukai pendapatan anda sendiri, yang boleh mencecah 30%. Bila syarikat menjual, ia bayar cukai atas untung itu, dipanggil RPGT, pada 10% walaupun selepas bertahun-tahun, manakala warganegara Malaysia yang menjual atas nama sendiri tidak bayar apa-apa selepas lima tahun. Syarikat juga menelan RM3,000 hingga RM10,000 setahun untuk yuran setiausaha, akaun dan pemfailan. Kadar ini datang daripada jadual 2026 pejabat cukai LHDN dan panduan PropertyGenie 2026 tentang pembelian syarikat. Membeli melalui syarikat masuk akal untuk tuan rumah yang mengumpul beberapa unit. Ia satu kesilapan untuk rumah yang anda duduki atau untuk satu unit.
Siapa beli hartanah atas nama syarikat, dan kenapa?
Kebanyakannya tuan rumah dengan tiga unit atau lebih, pemilik perniagaan yang sudah mengendalikan Sdn Bhd, dan orang yang mahu hartanah dipisahkan daripada nama peribadi mereka. Sebab-sebab yang berasas:
- Melepaskan diri daripada had pinjaman ketiga. Bank Negara menghadkan pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya bagi individu kepada 70% daripada harga. Syarikat ialah peminjam berbeza, jadi pinjamannya tidak dikira dalam kiraan peribadi anda, dan pinjaman anda tidak dikira dalam kiraannya. Ini sebab sebenar yang paling biasa.
- Cukai lebih rendah atas untung sewa pada skala. Sebaik gaji anda sudah meletakkan anda dalam tangga peribadi 24 hingga 30%, sewa bersih dalam syarikat yang dicukai 15 hingga 17% menyimpan lebih banyak setiap ringgit, selagi wang itu kekal dalam syarikat untuk beli unit seterusnya. Keluarkan sebagai dividen dan ia milik anda tanpa cukai di tangan anda (Malaysia guna sistem satu peringkat), tetapi anda sudah bayar cukai syarikat dahulu.
- Pemisahan dan pewarisan. Syarikat memegang hakmilik; anda memegang saham. Saham boleh diserahkan kepada anak atau rakan kongsi tanpa pindah milik pejabat tanah, dan hartanah itu satu langkah terpisah daripada tuntutan mahkamah peribadi, walaupun bukan daripada bank, kerana pengarah tandatangan jaminan peribadi.
- Pemilik berbilang. Tiga kawan beli bersama lebih kemas sebagai pemegang saham dengan perjanjian pemegang saham berbanding tiga nama atas satu hakmilik.
Yang tidak berasas: "ia lebih profesional", "ejen saya kata begitu", atau mana-mana rancangan yang melibatkan anda tinggal di hartanah itu sendiri. Syarikat tidak boleh menuntut pengecualian duti setem pembeli rumah pertama, tidak boleh guna wang KWSP Akaun Sejahtera, dan tidak boleh beli unit RUMAWIP, PR1MA atau Rumah Selangorku.
Apa yang syarikat bayar yang individu tidak bayar?
Kos pembelian yang sama semasa masuk, pinjaman lebih mahal di tengah, bil RPGT kekal semasa keluar, dan yuran pematuhan setiap tahun di antaranya. Sebelah menyebelah:
| Item | Individu (warganegara Malaysia) | Sdn Bhd (milik rakyat Malaysia) |
|---|---|---|
| Margin pinjaman | Sehingga 90% untuk rumah pertama dan kedua; 70% dari yang ketiga (peraturan Bank Negara) | Lazimnya 60 hingga 70% (PropertyGenie; had bukan individu Bank Negara 2011 sebanyak 60%); dinilai atas akaun syarikat, pengarah beri jaminan peribadi |
| Kadar faedah | SBR 2.75% + margin runcit, kira-kira 4.0 hingga 4.35% pada September 2026 | Biasanya margin lebih lebar; panduan yang diterbitkan meletakkannya 0.5 hingga 1.0 mata di atas kadar individu (PropCashflow) |
| Duti setem pindah milik (MOT) | 1% RM100,000 pertama, 2% hingga RM500,000, 3% hingga RM1 juta, 4% ke atas; pengecualian pembeli rumah pertama sehingga RM500,000 hingga akhir 2027 | Tangga sama; tiada pengecualian pembeli rumah pertama |
| Duti setem pinjaman | 0.5% daripada pinjaman | 0.5% daripada pinjaman |
| Cukai atas sewa bersih | Ditambah kepada pendapatan anda, progresif 0 hingga 30% (lihat cukai pendapatan sewa) | 15% atas RM150,000 pertama, 17% atas RM450,000 seterusnya, 24% ke atas, jika modal berbayar RM2.5 juta atau kurang dan pendapatan kasar bawah RM50 juta; jika tidak 24% rata |
| RPGT semasa jual (jadual LHDN 23 Jun 2026) | 30% tahun 1 hingga 3, 20% tahun 4, 15% tahun 5, 0% dari tahun 6; pengecualian kediaman sekali seumur hidup tersedia | 30% tahun 1 hingga 3, 20% tahun 4, 15% tahun 5, 10% dari tahun 6, selama-lamanya; tiada pengecualian seumur hidup |
| Kos penyelenggaraan tahunan | Tiada | Setiausaha syarikat RM1,000 hingga 2,500, penyata tahunan SSM RM150 campur RM50 untuk akaun, audit dari kira-kira RM2,000 melainkan syarikat layak pengecualian audit, yuran ejen cukai; lebih kurang RM3,000 hingga 10,000 setahun untuk syarikat pegangan kecil (panduan yuran SSAM Group, LBCO, Consistant 2026) |
Dua perkara yang jadual tidak dapat tunjuk. Pertama, syarikat pegangan pelaburan (yang pendapatannya terutamanya sewa) menghadapi peraturan lebih ketat tentang perbelanjaan yang boleh ditolak berbanding syarikat perdagangan; akauntan anda perlu modelkan ini sebelum anda anggap 17%. Kedua, untung sewa syarikat hanya nampak murah selagi ia kekal dalam syarikat. Sebaik anda perlukan tunai itu secara peribadi, anda bandingkan 17% campur kos penyelenggaraan dengan tangga peribadi anda, dan bagi ramai tuan rumah bergaji dengan satu dua unit, laluan peribadi memang lebih murah. Untuk apa yang penjual individu bayar, lihat kos jualan dan RPGT pada 2026.
Bila beli atas nama syarikat langkah yang salah?
Empat situasi di mana jawapannya tidak, sebelum anda sampai ke kiraan cukai pun:
- Anda akan tinggal di dalamnya. Syarikat tidak boleh menuntut pengecualian RPGT sekali seumur hidup atas kediaman persendirian, anda hilang pengecualian duti setem pembeli rumah pertama, dan tinggal tanpa sewa di hartanah syarikat mencipta masalah manfaat berupa barangan untuk anda secara peribadi. Beli rumah anda atas nama sendiri.
- Ia satu unit. Kos penyelenggaraan tahunan memakan penjimatan cukai. Untuk unit yang menjana sewa bersih RM12,000 setahun, beza antara cukai syarikat 17% dan tangga peribadi 24% ialah RM840; setiausaha syarikat sahaja kos lebih daripada itu.
- Anda perlukan pinjaman 90%. Untuk unit RM500,000, pinjaman 90% perlukan RM50,000 pendahuluan; pinjaman syarikat 65% perlukan RM175,000. Jika RM125,000 tambahan itu perlu datang dari suatu tempat, syarikat sudah pun merugikan urus niaga anda.
- Anda merancang memindahkannya ke nama sendiri kemudian. Pindah milik itu satu jualan. Syarikat bayar RPGT atas keuntungan (10% walaupun selepas tahun lima), anda bayar duti setem penuh atas pindah milik pada nilai pasaran, dan kedua-dua pihak bayar peguam. Menjual saham dan bukan hartanah dikenakan duti setem 0.3% atas saham, tetapi peraturan Syarikat Harta Tanah di bawah Akta RPGT melayan pelupusan saham sebagai pelupusan hartanah, jadi RPGT tetap terpakai (panduan pembelian syarikat PropCashflow 2026).
Petua jujur: jika anda tidak boleh namakan unit ketiga yang anda niat beli dalam dua tahun dan anda belum dalam tangga peribadi 24% atau 30%, beli atas nama sendiri dan kaji semula soalan ini bila portfolio sudah nyata.
Soalan lazim
Boleh ke Sdn Bhd beli hartanah kediaman di Malaysia?
Boleh, syarikat milik rakyat Malaysia boleh beli mana-mana hartanah kediaman yang individu boleh beli, kecuali skim perumahan mampu milik yang dikhaskan untuk individu. Syarikat dengan pemegang saham asing dilayan sebagai pembeli asing untuk ambang harga minimum negeri dan kebenaran; lihat kebenaran negeri untuk pembeli asing.
Berapa syarikat boleh pinjam untuk hartanah?
Lazimnya 60 hingga 70% daripada harga (PropertyGenie; langkah Bank Negara 2011 menetapkan had pinjaman perumahan bukan individu pada 60%). Pinjaman dinilai atas akaun syarikat dan jaminan peribadi pengarah, biasanya pada margin lebih tinggi daripada pinjaman rumah peribadi.
Pendapatan sewa dicukai lebih rendah bawah syarikat?
Hanya jika tangga peribadi anda melebihi 17% dan untung kekal dalam syarikat. Syarikat kecil yang layak bayar 15% atas RM150,000 pertama dan 17% atas RM450,000 seterusnya (24% ke atas, atau 24% rata jika syarikat tidak layak). Tuan rumah bergaji dalam tangga 13% atau 21% dapat sedikit atau tiada apa-apa selepas kos penyelenggaraan.
Berapa RPGT yang syarikat bayar?
30% untuk pelupusan dalam tahun 1 hingga 3, 20% tahun 4, 15% tahun 5, dan 10% dari tahun 6 ke atas tanpa jalur sifar, menurut jadual LHDN yang dikemas kini 23 Jun 2026. Individu warganegara bayar 0% dari tahun 6.
Boleh saya pindahkan hartanah dari syarikat ke nama sendiri kemudian?
Boleh, tetapi ia satu pelupusan: syarikat bayar RPGT atas apa-apa keuntungan dan anda bayar duti setem atas nilai pasaran, campur yuran guaman kedua-dua pihak. Tiada konsesi pindah milik keluarga antara syarikat dan pemegang sahamnya.
Maklumat umum berdasarkan jadual RPGT dan cukai syarikat LHDN (seperti diringkaskan oleh buku cukai Malaysia PwC 2026 dan semakan kadar PropCashflow 23 Jun 2026), langkah nisbah pinjaman kepada nilai Bank Negara Malaysia, dan panduan yuran pematuhan syarikat yang diterbitkan, setakat 24 September 2026. Ia bukan nasihat cukai, undang-undang atau kewangan. Sama ada struktur syarikat menjimatkan wang anda bergantung pada tangga peribadi anda, profil perbelanjaan syarikat dan berapa lama anda pegang; minta ejen cukai berlesen modelkan angka sebenar anda sebelum anda perbadankan.