Apa Yang Warga Asing Sebenarnya Bayar untuk Membeli di Malaysia — Duti Setem Melonjak ke 8% pada 2026
Mulai 1 Januari 2026, duti setem pindah milik ke atas hartanah kediaman yang dibeli oleh bukan warganegara yang bukan pemastautin tetap Malaysia ialah 8% rata (naik daripada 4%), dikenakan atas balasan atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi — dan statut meletakkannya pada pembeli. Ia digubal dalam Akta Kewangan 2025, diwartakan 31 Disember 2025.
Pada masa sama anda tidak boleh menggunakan mana-mana pengecualian duti setem rumah pertama yang dinikmati pembeli tempatan — sama ada bagi pindah milik atau perjanjian pinjaman.
Kemudian tambah dua kos yang hanya warga asing bayar: yuran permohonan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, dan di beberapa negeri levi warga asing (Pulau Pinang mengenakan 3% daripada nilai perolehan). Bagi rumah RM1 juta yang sama, kos permulaan anda melebihi RM100,000 lebih tinggi daripada pembeli rumah pertama tempatan.
Duti 8%: bagaimana ia dikira dan siapa menanggungnya
Akta Kewangan 2025 (Akta 874, perkenan diraja 27 Disember 2025, diwartakan 31 Disember 2025) memasukkan butiran 32(ab) ke dalam Jadual Pertama Akta Setem 1949:
Atas jualan mana-mana hartanah kediaman mulai 1 Januari 2026 kepada syarikat asing atau orang yang bukan warganegara dan bukan pemastautin tetap — RM8.00 bagi setiap RM100.00 balasan atau nilai pasaran hartanah kediaman itu, yang mana lebih besar.
Tiga perincian yang penting:
- Pemastautin tetap Malaysia dikecualikan. Peruntukan itu mengecualikan PR secara nyata — mereka membayar kadar tempatan.
- Ia satu kadar rata, bukan struktur berperingkat. Sesetengah ulasan Bajet 2026 menyebut warga asing membayar "antara 4% dan 8% bergantung nilai". Itu salah baca sebelum penggubalan; kadar yang digubal ialah satu 8% rata tanpa peringkat nilai.
- Pembeli membayar. Akta yang sama meminda butiran 7 Jadual Ketiga, menggantikan "pihak-pihak secara sama rata" dengan "penerima pindah milik".
"Hartanah kediaman" kini mempunyai takrif berkanun — takrif baharu dalam seksyen 2 Akta Setem merangkumi rumah, kondominium, apartmen, rumah pangsa, apartmen servis atau SOHO yang semata-mata untuk digunakan sebagai kediaman. Hartanah bukan kediaman kekal pada kadar butiran 32(aa) sedia ada. Sama ada sesuatu unit termasuk dalam takrif itu bergantung pada kegunaan sebenar dan gerannya, jadi minta peguam anda mengesahkannya secara bertulis dan jangan berandaian.
🔴 Kerana ia mengambil yang lebih tinggi antara harga dan nilai, harga yang dinaikkan merugikan anda dua kali. Jika penjual menaikkan harga untuk mencapai ambang negeri, anda menampung beza pinjaman dengan tunai (bank memberi pinjaman atas penilaian) dan membayar 8% atas bahagian yang dinaikkan itu.
Senarai kos penuh pembeli asing — dengan penandaan keyakinan kami
Ini kiraan berdasarkan kadar yang disahkan, bukan sebut harga. Angka sebenar anda datang daripada anggaran rasmi peguam anda.
Apa yang kedua-duanya bayar: yuran guaman SPA mengikut skala, lebih kurang RM11,250 (RM500,000 pertama × 1.25% + RM500,000 berikutnya × 1%), tambah perbelanjaan, SST dan yuran penilaian.
Apa yang hanya pembeli asing bayar:
- Duti setem pindah milik pada 8% = RM80,000. Pembeli pertama tempatan yang layak mungkin dikecualikan.
- Yuran permohonan kebenaran negeri — kami tidak menemui angka rasmi Kuala Lumpur, jadi kami biarkan kosong dan tidak mereka-reka. Baris yang sama ialah RM10,000 setiap geran di Pulau Pinang dan RM200 setiap geran di Selangor. Jurang itu bukan salah taip; negeri memang sejauh itu berbeza.
- Jika anda membeli di negeri yang mengenakan levi, tambah lagi: RM1 juta yang sama di Pulau Pinang menelan tambahan RM30,000 (3%).
Pada duti setem sahaja pembeli asing tertinggal RM80,000 berbanding pembeli pertama tempatan yang dikecualikan. Tambah levi dan yuran kebenaran Pulau Pinang dan jurang permulaan melepasi RM120,000 dengan mudah — dan tiada satu pun daripadanya menjadi ekuiti. Ia kos semata-mata.
Enam butiran yang selalu tertinggal daripada bajet
- Duti 8% mengambil yang lebih tinggi antara harga dan nilaiYang mana lebih besar itulah yang mengawal. Menaikkan harga untuk mencapai ambang turut menaikkan baris ini.
- Ada dua set yuran guamanSatu untuk jual beli dan pindah milik, satu untuk dokumen pinjaman, kedua-duanya pada skala yang sama. Membajetkan satu sahaja meninggalkan lubang lima angka.
- Yuran kebenaran dikira setiap geran, bukan setiap urus niagaPulau Pinang mengenakan RM10,000 kepada individu asing bagi setiap geran. Jika pembelian anda melibatkan lebih daripada satu geran, yurannya berganda.
- Levi Pulau Pinang ada tarikh akhir 30 hariPerlu dibayar dalam 30 hari dari surat kelulusan; bayaran lewat perlu permohonan lanjutan (RM500 setiap geran); selepas setahun kelulusan luput dan keseluruhan permohonan bermula semula.
- 7% ditahan sekali lagi apabila anda keluarSemasa jualan, peguam pembeli mesti menahan 7% daripada harga sebagai tahanan RPGT anda. Itu isu aliran tunai, bukan cukai itu sendiri — bukan warganegara bukan PR membayar 30% bagi lima tahun pertama dan 10% dari tahun keenam.
- Jangan langkau bertanya tentang yuran penilaianSkala penilaian yang diterbitkan bercanggah antara satu sama lain, sebab itu kami enggan mencetak satu. Dapatkan sebut harga bertulis daripada penilai berlesen dan bukannya menyalin jadual yang mungkin salah.
Soalan lazim
Berapa duti setem untuk warga asing membeli hartanah di Malaysia pada 2026?
8% rata mulai 1 Januari 2026, ke atas hartanah kediaman yang dibeli oleh syarikat asing atau individu yang bukan warganegara Malaysia dan bukan pemastautin tetap, dikenakan atas balasan atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi. Sebelum ini 4%. Kuasanya ialah butiran 32(ab) Jadual Pertama Akta Setem 1949, dimasukkan oleh Akta Kewangan 2025 (Akta 874). Pemastautin tetap Malaysia tidak terjejas dan kekal pada kadar tempatan.
Siapa membayar duti 8% — pembeli atau penjual?
Pembeli. Akta Kewangan 2025 yang sama meminda butiran 7 Jadual Ketiga Akta Setem, menggantikan "pihak-pihak secara sama rata" dengan "penerima pindah milik". Liabiliti itu terletak jelas pada pembeli.
Adakah duti 8% terpakai kepada kedai dan pejabat juga?
Tidak — hanya kepada hartanah kediaman. Takrif yang dimasukkan ke dalam seksyen 2 Akta Setem mentakrifkannya sebagai rumah, kondominium, apartmen, rumah pangsa, apartmen servis atau SOHO yang semata-mata untuk digunakan sebagai kediaman. Pindah milik bukan kediaman kekal pada kadar butiran 32(aa) sedia ada. Sama ada sesuatu unit termasuk dalam takrif itu bergantung pada kegunaan sebenar dan gerannya, jadi minta peguam anda mengesahkannya secara bertulis.
Bolehkah pembeli asing menuntut pengecualian duti setem rumah pertama?
Tidak. Pengecualian pindah milik rumah pertama mahupun pengecualian perjanjian pinjaman tidak tersedia kepada pembeli asing. Kedua-dua pengecualian yang hilang itu, bersama kadar 8%, ialah punca terbesar jurang kos antara pembeli asing dan pembeli pertama tempatan.
Berapa kos kebenaran Pihak Berkuasa Negeri?
Ia sangat berbeza, dan bagi kebanyakan negeri kami tidak menemui angka rasmi. Dua yang kami sahkan: Pulau Pinang mengenakan individu asing RM10,000 setiap geran bagi kediaman (PR RM2,000, syarikat RM20,000); Selangor mengenakan RM200 setiap geran bagi permohonan pertama dan RM1,000 bagi rayuan. Pulau Pinang turut mengenakan levi 3% daripada nilai perolehan (1.5% bagi strata pulau antara RM1j dan RM1.5j), manakala halaman rasmi Selangor menunjukkan tiada levi peratusan. Bagi negeri lain, tanya pejabat tanah negeri berkenaan — kami tidak menemui sumber yang diterbitkan.