Tiada pemaju di Malaysia yang beri duit percuma. Setiap ringgit "rumah cashback" projek baharu itu sebenarnya duit yang anda sendiri pinjam daripada bank.
Ini helah tangan kiri ke tangan kanan: rumah yang sebenarnya dijual RM450,000 ditulis dalam SPA (perjanjian jual beli anda) sebagai RM600,000. Bank beri pinjaman RM540,000, dan baki RM90,000 masuk poket anda sebagai "hadiah".
Ingat dapat RM90,000 percuma? Pada 4% selama 35 tahun, setiap RM100,000 menambah ansuran RM443 sebulan, kira-kira RM186,000 dibayar balik kepada bank. Faedahnya sahaja cukup beli sebiji Myvi, siap ada baki.
Nak jual dalam 5 tahun? Anda masih berhutang kira-kira RM500,800 atas rumah yang nilai sebenarnya RM450,000. Mungkin kena keluar duit sendiri baru boleh lepas.
Garis undang-undang: sejak 2013 Bank Negara mewajibkan bank memberi pinjaman atas harga bersih selepas rebat. Urus niaga yang hanya jadi kalau bank tak tahu, ialah urus niaga yang mungkin melibatkan penipuan, dan nama anda ada di situ.
Ambil RM90,000 umur 30, masih bayar umur 65
Amin beli rumah pertama. Jurujual kata: tiada wang pendahuluan, dan bila loan lulus, dapat RM90,000 cashback.
Belum ambil kunci, duit itu dah habis dalam kepala: perabot, tukar kereta, simpan sikit.
Tiada siapa beritahu dia pemaju cuma ambil RM450,000. RM90,000 itu dia bayar sampai umur 65.Bukan dia seorang. Pada 1 November, iklan ejen di Threads tulis "Extra Cash Back up to RM150K". mStar pada September berterus terang: cashback itu dah masuk dalam pinjaman rumah anda, dan anda bayar faedahnya 30 tahun.
Helah terbongkar: RM90,000 itu memang bukan duit pemaju
Apa jurujual cakap dan apa yang berlaku dalam buku bank, dua cerita berbeza:
| Kata jurujual | Yang sebenarnya berlaku |
|---|---|
| Harga RM600,000 | Pemaju cuma terima RM450,000 |
| Tiada wang pendahuluan | 10% (RM60,000) "ditutup" dengan surat rebat |
| Bank pinjamkan 90% | Atas RM600,000: RM540,000 atas nama anda |
| RM90,000 tunai untuk anda | RM540,000 tolak RM450,000 = RM90,000 yang anda terlebih pinjam |
| Dapat kunci, gembira | Hutang bank RM540,000 sehingga 35 tahun |
Projek masih dalam pembinaan? Mungkin langsung tiada tunai. Presiden persatuan penilai pernah kata: projek siap bayar tunai daripada pinjaman, projek dalam pembinaan kebanyakannya cuma "rebat atas kertas".
Apa pun caranya, harga SPA yang dinaikkan.Pinjam ikut peraturan, cashback terus lesap
Ingat bank tak tahu? Peraturannya dah lama bertulis.
Pekeliling Bank Negara 2013: bank mesti kira pinjaman atas harga jualan bersih (harga SPA tolak semua rebat dan hadiah). Helaian pendedahan pinjaman rumah Hong Leong Bank masih tulis jelas: harga bersih atau nilai pasaran, bukan harga SPA.
| Pinjam ikut peraturan | Anda, lepas termakan cashback | |
|---|---|---|
| Bank pinjamkan | RM405,000 | RM540,000 |
| Ansuran (4%, 35 tahun) | RM1,793 | RM2,391 |
| Tunai di tangan | Sifar, dan bayar RM45,000 sendiri | RM90,000 |
| Baki hutang selepas 5 tahun | Kira-kira RM375,600 | Kira-kira RM500,800 |
Habis kenapa iklan masih berani? Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan pernah kata sesetengah bank "terus pejam mata tentang rebat".
Celah itu bukan payung anda. Itulah nadi permainan ini.Setiap "hadiah" RM100,000, faedahnya hampir sebiji setengah Myvi
| "Hadiah" anda | Tambahan sebulan | Faedah 35 tahun | Lebih kurang berapa Myvi |
|---|---|---|---|
| RM100,000 | RM443 | Kira-kira RM86,000 | 1.4 |
| RM150,000 | RM664 | Kira-kira RM129,000 | 2.2 |
| RM200,000 | RM886 | Kira-kira RM172,000 | 2.9 |
Penilai bank tak terima harga SPA? Bezanya anda tanggung
Penilai ikut rekod transaksi sebenar, bukan SPA anda.
Dalam contoh, nilaian RM480,000 bermakna bank pinjamkan paling banyak RM432,000. Berbanding RM540,000 yang anda harapkan, kurang RM108,000.
Siapa bayar? Anda. Lihat apa nak buat bila nilaian lebih rendah daripada harga.
Nak jual dalam 5 tahun? Tebus diri dengan RM50,000
Anda masih berhutang bank kira-kira RM500,000. Kalau rumah cuma laku RM450,000 (harga sebenar pemaju), beza RM50,000 itu anda tambah tunai dulu baru bank lepaskan geran.
Lebih teruk, harga SPA yang dinaikkan masuk rekod transaksi dan mengembungkan "harga rujukan" seluruh kawasan. Lambat laun pembeli dan penilai akan semak, dan anda yang terkepit.
Pembeli rumah pertama kena sekali lagi: duti setem
Pengecualian penuh duti setem rumah pertama hanya untuk harga SPA RM500,000 ke bawah (P.U.(A) 448/2025 dan 449/2025).
Pada harga bersih RM450,000 anda bayar sifar. Naikkan SPA ke RM600,000 dan duti setem pindah milik jadi RM12,000, kecuali pakej pemaju tanggung.
Belanjawan 2027 mencadangkan pelepasan separa untuk rumah pertama RM500,000 hingga RM750,000; bila diwartakan jurangnya mengecil tetapi tidak hilang (lihat duti setem pembeli rumah pertama Belanjawan 2027).
Rebat biasa atau tipu pinjaman? Senang nak beza
| Rebat pemaju yang biasa | Cashback yang langgar garis |
|---|---|
| Dalam pakej, bank tahu | "Tak payah beritahu bank" |
| Ditolak daripada harga, anda bayar kurang | Tunai masuk poket, anda pinjam lebih |
| Bank pinjam atas harga bersih | Bank pinjam atas harga SPA |
| Anda dapat diskaun | Anda dapat pinjaman lebih besar |
Majlis Peguam dah ingatkan sejak 2011: menaikkan harga SPA untuk pinjam lebih boleh mendedahkan pembeli dan penjual kepada pertuduhan menipu atau fraud.
Cara pakej tanpa wang pendahuluan yang betul berfungsi: projek baharu tanpa wang pendahuluan.
4 jenis pembeli yang jangan sentuh cashback
- Ansuran dah cecah had gaji: tambah RM443 sebulan boleh jadi beza lulus atau ditolak.
- Nak jual dalam 5 tahun: mungkin kena bayar untuk keluar.
- Pembeli rumah pertama tepat di garis RM500,000: sekali harga dinaikkan, pengecualian penuh duti setem hilang.
- Nak guna duit itu untuk "pusing modal": yang anda pusing sebenarnya pinjaman 35 tahun sendiri.
Sebelum tandatangan, biar Sifu semak sebut harga
- Berapa harga bersih sebenar sebut harga ini
- Berapa jauh harga SPA melebihi harga bersih, dan adakah beza itu masuk pinjaman anda
- Berapa tunai sebenar yang perlu kalau pinjam ikut peraturan
- Adakah anda akan negatif ekuiti kalau jual dalam 5 tahun
PropertySifu cuma papar harga bersih: jenis unit sama, senarai harga sama, harga sama untuk semua. Tiada tawar-menawar sebab memang tiada apa nak ditawar. Cara kami bekerja: model PropertySifu.
Soalan lazim
Adakah rumah cashback duit percuma?
Tidak. Hampir setiap kali, tunai itu datang daripada pinjaman yang dikira atas harga SPA melebihi harga sebenar, jadi anda membayarnya balik dengan faedah. Dalam contoh kami, setiap RM100,000 menelan kira-kira RM443 sebulan selama 35 tahun pada 4.00%.
Cashback rumah bila dapat?
Mengikut apa yang ditulis dalam surat sampingan pemaju, biasanya selepas pinjaman dikeluarkan, dan ia janji peribadi di luar SPA. Bagi projek dalam pembinaan, ia selalunya "rebat atas kertas" dan bukan tunai, seperti kata persatuan penilai PEPS kepada FMT pada 2020.
Adakah tawaran cashback salah di sisi undang-undang?
Rebat pemaju yang ada dalam pakej yang diumumkan dan diambil kira dalam harga bersih yang menjadi asas pinjaman adalah biasa. Menunjukkan bank harga lebih tinggi daripada yang anda benar-benar bayar supaya pinjaman lebih besar tidak begitu: Majlis Peguam memberi amaran pada 2011 bahawa pembeli dan penjual mungkin melakukan kesalahan menipu atau fraud.
Cashback rumah pertama: boleh ke?
Pembeli rumah pertama tertakluk kepada peraturan pinjaman yang sama: paling tinggi 90% daripada harga bersih. Cashback atas harga SPA yang dinaikkan juga boleh menolak harga melebihi had RM500,000 untuk pengecualian duti setem rumah pertama.
Bagaimana jika penilaian bank lebih rendah daripada harga SPA?
Bank memberi pinjaman atas angka yang lebih rendah, jadi cashback mengecil atau hilang dan sebahagian harga SPA mungkin tiada pinjaman. Dalam contoh kami, penilaian RM480,000 meninggalkan RM108,000 tanpa pembiayaan.
Adakah bank tahu tentang cashback?
Di bawah peraturan harga bersih, bank sepatutnya tahu: bank perlu menolak semua rebat dan insentif sebelum mengira margin pinjaman. Tawaran yang bergantung pada bank tidak tahu ialah tanda amaran.
Peraturan harga jualan bersih Bank Negara 2013 seperti dilaporkan The Borneo Post (20 November 2013) dan dinyatakan dalam Helaian Pendedahan Produk pinjaman rumah Hong Leong Bank (versi Disember 2025); kami tidak menemui teks asal pekeliling itu di bnm.gov.my. Had pinjaman ketiga: kenyataan akhbar BNM, 3 November 2010. Pandangan industri: HBA dalam EdgeProp (25 Jun 2021); PEPS dan seorang penilai dalam FMT (9 Ogos 2020); mStar (15 September 2026 dan 1 November 2025). Pekeliling Majlis Peguam 27 Jun 2011 seperti dilaporkan sebuah firma guaman. Harga kereta: Perodua Myvi 1.5 AV RM59,900, panduan pembeli paultan.org, dibaca 2 November 2026. Semua angka RM dalam contoh ialah ilustrasi, dibundarkan, dan bukan tentang mana-mana projek sebenar; kadar 4.00% ialah kadar dalam panduan ansuran kami. Ini penerangan fakta, bukan nasihat undang-undang atau kewangan.
Ambil gambar sebut harga dan surat pakej, hantar kepada kami. Kami kira berapa pemaju terima sebenarnya, berapa anda betul-betul pinjam, tambahan ansuran bulanan, dan sama ada anda negatif ekuiti dalam 5 tahun.
Lepas tandatangan dan bayar booking, dah terlambat.