LPPSA (Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam) ialah pembiayaan perumahan kerajaan untuk penjawat awam Malaysia. Mulai 4 Oktober 2026 had maksimum naik ke RM1 juta, dan anda boleh mohon pembiayaan kedua tanpa selesaikan yang pertama. Tetapi setiap orang hanya ada dua kali kelayakan LPPSA seumur hidup, dan kedua-duanya berkongsi had yang sama.
Bukan semua orang dapat RM1 juta. Had ikut pendapatan bersih (gaji pokok dan elaun tetap, tolak potongan wajib) mengikut tangga: pendapatan bersih RM6,000 hadnya RM730,000, dan perlu melebihi RM10,000 untuk sampai RM1 juta.
Pinjaman kedua ialah baki, bukan had baharu. Pendapatan bersih RM6,000 dan sudah guna RM400,000 untuk pinjaman pertama, pinjaman kedua maksimum RM330,000, dan hanya 90% harga selagi pinjaman pertama belum selesai.
Rumah ketiga perlu pinjaman bank. LPPSA tiada dalam senarai institusi yang melapor ke CCRIS, rekod pinjaman kebangsaan Bank Negara. Sama ada bank mengiranya bila menentukan pinjaman rumah keberapa anda, berbeza ikut bank, jadi tanya sebelum memohon.
Dia sangka ada baki RM600,000. Sebenarnya RM330,000
Fen seorang guru, pendapatan bersih RM6,000. Lima tahun lalu dia beli rumah teres dengan LPPSA dan pinjam RM400,000.
Tahun ini dia dengar "LPPSA kini boleh beri sehingga RM1 juta dan tak perlu selesaikan pinjaman pertama", lalu sangka dia ada baki RM600,000.
Bakinya RM330,000. Dan kerana pinjaman pertama masih berjalan, pinjaman kedua hanya boleh membiayai maksimum 90% harga.
Apa yang berubah pada 4 Oktober 2026?
Notis LPPSA 25 September 2026 menyenaraikan perubahan yang berkuat kuasa 4 Oktober 2026:
| Perkara | Sebelum | Mulai 4 Oktober |
|---|---|---|
| Had maksimum | RM750,000 | Sehingga RM1 juta, ikut tangga pendapatan bersih |
| Pembiayaan kedua | Pembiayaan pertama perlu diselesaikan | Tak perlu selesai; mohon dengan baki kelayakan |
| Kadar | 4% | 4% atas jumlah gabungan sehingga RM750,000; 4.5% bagi bahagian RM750,000 hingga RM1 juta |
Permohonan yang dihantar sebelum 4 Oktober diproses ikut had yang berkuat kuasa pada tarikh diterima, dan tak boleh ditukar ke had baharu.
Berapa saya boleh pinjam? Mula dengan pendapatan bersih
"Pendapatan bersih" LPPSA ialah gaji pokok dan elaun tetap, tolak potongan wajib yang LPPSA ambil kira. Jadual had:
| Pendapatan bersih (RM) | Had kelayakan maksimum (RM) |
|---|---|
| 2,500 atau kurang | 280,000 |
| 3,000 | 350,000 |
| 4,000 | 480,000 |
| 5,000 | 610,000 |
| 6,000 | 730,000 |
| 7,000 | 800,000 |
| 8,000 | 850,000 |
| 9,000 | 900,000 |
| 10,000 | 950,000 |
| Melebihi 10,000 | 1,000,000 |
Had itu cuma siling. Amaun yang diluluskan ialah yang terendah antara empat: harga hartanah, penilaian JPPH, amaun yang dimohon, dan had kelayakan anda.
Dua peraturan bayaran balik juga terpakai:
- Pembiayaan pertama: ansuran tidak melebihi 60% pendapatan bersih, dan jumlah hutang tidak melebihi 80%.
- Pembiayaan kedua: ansuran tidak melebihi 50% pendapatan bersih, dan jumlah hutang tetap tidak melebihi 80%.
Cara kira pembiayaan kedua: hanya baki yang milik anda
Di sinilah ramai tersilap. Peraturan LPPSA: had pembiayaan kedua sama dengan had semasa anda tolak amaun yang diluluskan untuk pembiayaan pertama. Angka Fen:
| Amaun | |
|---|---|
| Had pendapatan bersih RM6,000 | RM730,000 |
| Sudah digunakan untuk pembiayaan pertama | RM400,000 |
| Pembiayaan kedua maksimum | RM330,000 |
| Margin selagi pertama belum selesai | Sehingga 90% |
| Jadi harga rumah kedua lebih kurang | Sehingga RM366,700, dengan kira-kira RM36,700 wang sendiri |
Jika pembiayaan pertama sudah selesai sepenuhnya, yang kedua boleh sehingga 100%. Tiga lagi peraturan:
- Satu hartanah pada satu masa.
- Potongan gaji pembiayaan pertama mesti sudah bermula, tanpa tunggakan, sebelum boleh mohon yang kedua.
- Tempoh pembiayaan kedua lebih pendek: maksimum 360 bulan (30 tahun), berbanding 420 bulan (35 tahun) untuk yang pertama, dan tidak melebihi umur 90 tahun bagi skim pencen atau tamat perkhidmatan bagi skim KWSP, yang mana terdahulu.
4% atau 4.5%? Bergantung pada jumlah kedua-dua pinjaman
Kadar ditentukan atas jumlah gabungan kedua-dua pembiayaan, bukan setiap satu berasingan.
Contoh LPPSA sendiri: RM250,000 digunakan untuk pembiayaan pertama, RM750,000 dimohon untuk yang kedua. Jumlahnya RM1 juta; RM250,000 yang melebihi RM750,000 dikenakan 4.5%, jadi kadar pembiayaan kedua ialah 4.17%. Yang sudah guna RM750,000 untuk pembiayaan pertama dikenakan 4.5% untuk seluruh pembiayaan kedua.
Siapa boleh memohon, dan untuk apa?
- Warganegara Malaysia.
- Penjawat awam, polis, tentera, serta pekerja badan berkanun dan PBT: pegawai tetap, berkhidmat sekurang-kurangnya setahun, dan telah disahkan dalam jawatan.
- Bukan bankrap, dan tidak sedang diambil tindakan tatatertib untuk dibuang kerja.
Ia membiayai rumah kediaman: rumah siap, rumah dalam pembinaan, bina atas tanah sendiri, beli tanah untuk bina rumah, ambil alih pinjaman bank, dan ubah suai rumah yang dibiayai LPPSA. Untuk pajakan, baki tempoh pajakan mesti sekurang-kurangnya 10 tahun selepas pembiayaan selesai.
Penjawat awam berumur 30 tahun dan ke bawah boleh guna Skim Pembiayaan Perumahan Muda (SPPM) untuk tempoh sehingga 40 tahun, permohonan dibuka sehingga 31 Disember 2026. Tempoh lebih panjang turunkan ansuran, tetapi jumlah faedah bertambah.
Rumah ketiga: perlu bank, dan bank kira dengan cara berbeza
LPPSA beri dua kali. Untuk rumah ketiga anda ke bank, dan peraturan Bank Negara terpakai: maksimum 70% untuk pinjaman rumah ketiga. Soalannya, adakah LPPSA anda dikira "satu"?
- LPPSA tiada dalam senarai institusi pelapor CCRIS Bank Negara. Bank yang semak CCRIS sahaja mungkin tak nampak.
- Tetapi slip gaji anda tunjuk potongan LPPSA setiap bulan, dan borang permohonan tanya pinjaman sedia ada. Bank yang nampak akan mengiranya.
Jadi penjawat awam yang sama boleh dapat 90% di satu bank dan 70% di bank lain. Tiada siapa salah kira; mereka nampak rekod berbeza. Butiran dalam satu bank 70%, bank lain 90%: kenapa.
Nasihat kami: isytiharkan LPPSA dalam borang. Dapat 90% kerana terlepas, kemudian jatuh ke 70% bila bank semak semula, lebih perit daripada tahu 70% dari awal.
LPPSA atau bank? Satu jadual
| LPPSA | Bank | |
|---|---|---|
| Kadar | 4% atas jumlah gabungan sehingga RM750,000, 4.5% selebihnya; sehingga 7% jika mungkir dan kes seumpamanya | Biasanya berubah ikut kadar rujukan bank |
| Margin maksimum | Sehingga 100% untuk pembiayaan pertama | Biasanya 90% untuk pertama dan kedua; maksimum 70% mulai ketiga |
| Berapa kali | Dua kali seumur hidup, kongsi satu had | Tiada had bilangan; ikut kemampuan pendapatan |
| Bayaran balik | Potongan gaji setiap bulan | Pindahan sendiri atau debit automatik bank |
| Dilaporkan ke CCRIS? | Tiada dalam senarai institusi pelapor Bank Negara | Ya |
| Penilaian | JPPH, Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta | Penilai panel bank |
Soalan pembeli
Berapa maksimum pembiayaan LPPSA 2026?
Mulai 4 Oktober 2026, sehingga RM1 juta, tetapi hanya pendapatan bersih melebihi RM10,000 sampai ke had tertinggi. Pendapatan bersih RM5,000 hadnya RM610,000; RM3,000 hadnya RM350,000.
Perlukah saya selesaikan pembiayaan LPPSA pertama sebelum beli rumah kedua?
Tidak, mulai 4 Oktober 2026. Potongan gaji pembiayaan pertama mesti sudah bermula tanpa tunggakan; pembiayaan kedua hanya guna baki kelayakan, dan maksimum 90% selagi yang pertama belum selesai.
Berapa kadar faedah LPPSA?
4% atas jumlah gabungan kedua-dua pembiayaan sehingga RM750,000, dan 4.5% bagi bahagian RM750,000 hingga RM1 juta, jadi kadar efektif antara 4% dan 4.5%.
Adakah pinjaman LPPSA menjejaskan pinjaman bank untuk rumah ketiga?
LPPSA tiada dalam senarai institusi pelapor CCRIS Bank Negara, tetapi bank boleh nampak melalui potongan slip gaji dan borang permohonan. Sama ada ia dikira pinjaman rumah berbeza ikut bank, jadi tanya sebelum memohon.
Bolehkah pekerja kontrak atau yang masih dalam percubaan memohon LPPSA?
Peraturan semasa LPPSA memerlukan pegawai tetap, berkhidmat sekurang-kurangnya setahun, dan telah disahkan dalam jawatan.
Berkuat kuasa 4 Oktober, had RM1 juta, jadual kelayakan, pembiayaan kedua tanpa selesai yang pertama, permohonan lama ikut had lama, kadar 4%/4.5% dan contoh 4.17%, margin pembiayaan kedua 90%/100% dan syaratnya: notis LPPSA 25 September 2026 dan soalan lazimnya (pengumuman LPPSA). Dua kali kelayakan, had pembiayaan kedua, kelayakan dan amaun terendah antara empat: Pekeliling Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil. 2/2026, perenggan 5.1 dan 5.4; had 60%/50%/80%, pembiayaan pertama 100%, satu hartanah pada satu masa, syarat pajakan dan tempoh 420/360 bulan: Garis Panduan Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil. 2/2026, perenggan 5, 6 dan 12 (halaman pelanggan baru LPPSA). SPPM: "Inisiatif Baharu LPPSA 2026" (22 Julai 2026). Contoh Fen ialah kiraan kami. LPPSA bukan institusi pelapor CCRIS: halaman CCRIS Bank Negara. Disemak 10 November 2026. Maklumat umum, bukan nasihat kewangan; notis terkini LPPSA terpakai.
WhatsApp kami pendapatan bersih anda dan amaun pembiayaan pertama yang diluluskan. Kami kira baki kelayakan pembiayaan kedua, margin yang bank mungkin beri untuk rumah ketiga, dan projek baharu yang sesuai.