有 MM2H 可以少付 8% 印花税吗?

不能。Finance Act 2025 和税收局的豁免清单都没有给 MM2H 持有人较低税率。8% 之外的只有马来西亚公民和永久居民。

我 2025 年签了 SPA,付 4% 还是 8%?

看税收在哪份文件上。还没出地契的新盘,印花税收在 SPA 本身(印花税法令第 21 条),2025 年签的 SPA 当年已按 4% 完税,之后的转让文件只收 RM10。有地契的房子收在 14A 转让表格上,2026 年签立的 14A 表面上就是 8% 的文件——这个缺口税收局没有说明,先按 8% 准备,并叫律师白纸黑字回答。

8% 按净价还是表价算?

按成交价或市值较高者。如果价钱被抬高去过州门槛,税也按抬高后的数字算。

吉隆坡有州税吗?

吉隆坡、布城、纳闽没有列州税。柔佛、槟城、马六甲、吉打、彭亨有(吉打和彭亨没公布费率)。

新盘的律师费比较便宜?

是。受房屋发展法令管的交易用律师收费令的 Table B,按价钱收标准的 50% 到 75%。

买家指南 / 外国人买房费用计算器

外国人买房费用计算器:在马来西亚,房价之外你真正要付多少

8% 印花税只是最大的一笔。这里把贷款印花税、两套律师费、州政府批准费和州税一起算,再换成你的货币。

2026 年 1 月 1 日起,非公民(不含永久居民)买马来西亚住宅,转让印花税统一 8%(Finance Act 2025,Act 874,印花税法令第 32(ab) 项)。RM1,000,000 的公寓要付 RM80,000,公民或 PR 只付 RM24,000。把其他费用加上,外国人在吉隆坡买 RM1,000,000 新盘、贷款七成,各项费用大约 RM96,275,拿钥匙前要准备的现金大约 RM396,275。下面的计算器按你的房价、州属和身份算同一笔账。

房价(RM)

填扣完回扣的净价。新盘就是买卖合约(SPA)上的数字。

贷款额(RM)

全现金买就填 0。外国人一般批 60–70%,最终看银行。

谁买

州属

房产类型

怎么买

课税文件签立日期

还没出地契的新盘:印花税收在 SPA 本身(印花税法令第 21 条),所以看 SPA 日期。有地契的房子:看 14A 转让表格的日期——2025 年签 SPA、2026 年才签 14A 的情况,税收局至今没有说明。

同时显示

两个算例(吉隆坡新盘,贷款七成)

	RM1,000,000 公寓	RM2,000,000 公寓
转让印花税 (8%)	RM80,000	RM160,000
同一间房,公民或 PR 要付	RM24,000	RM64,000
贷款合约印花税(0.5%)	RM3,500	RM7,000
买卖律师费	RM7,313	RM10,625
贷款合约律师费	RM5,363	RM7,625
过户登记费	RM100	RM100
费用和税合计	RM96,275	RM185,350
要准备的现金(房价减贷款,加费用)	RM396,275	RM785,350

本页用到的词

SPA: 买卖合约——你跟卖家或发展商签的那份合同。
14A 表格: 转让备忘录:土地局把有地契的房子过到你名下用的表格。
从价印花税: 按房价百分比收的印花税,跟固定 RM10 的相对。
课税文件: 印花税收在它上面的那份法律文件。
PR: 马来西亚永久居民——不是公民,但不在 8% 之内。
州政府批准: 州土地局的书面批准,每个外国买家过户登记前都要拿到。
州税(levy): 有些州(柔佛、槟城、马六甲)批准时另收的百分比费用,跟联邦印花税叠加。
LHDN: 内陆税收局,评定和收取印花税的机关。

这些数字怎么来

转让印花税。非公民(非 PR)与外国公司:住宅统一 8%,适用于 2026 年 1 月 1 日或之后签立的文件(Finance Act 2025,Act 874 第 29 条,印花税法令第一附表第 32(ab) 项;2024 至 2025 年按第 32(aa) 项 4%)。公民和 PR:首 RM100,000 1%,至 RM500,000 2%,至 RM1,000,000 3%,超出部分 4%(第 32(a) 项)。按售价或市值较高者计。
贷款合约印花税。贷款额的 0.5%(第 27(a)(iii) 项,每 RM1,000 收 RM5)。
律师费。2023 年律师收费令(P.U.(A) 207/2023,2023 年 7 月 15 日生效):首 RM500,000 1.25%(最低 RM500),其后 RM7,000,000 1%,再往上可议。贷款合约按同一套收费。向持牌发展商买新盘用 Table B:RM250,000 以下收标准的 75%,至 RM500,000 70%,至 RM1,000,000 65%,超过 RM1,000,000 50%。
估价费。1986 年估价师规则第七附表 A.3(Improved Value):首 RM100,000 0.25%,至 RM200 万 0.2%,再往上 1/6%,最低 RM400。只在二手加贷款时假设有。
州政府批准费和州税。柔佛:每份地契 RM2,000,加房价 3% 或 RM30,000 较高者,2025 年 7 月 1 日起(柔佛土地局通告 3/2025)。槟城:外国个人每份地契 RM10,000(PR RM2,000、公司 RM20,000),州税 3%,槟岛分层 RM100 万至 150 万 1.5%(槟城土地局指南,2024 年 8 月 1 日)。马六甲:手续费 RM5,000,加 3% 或 RM30,000(马六甲土地局政策,2022 年 10 月 1 日)。雪兰莪:每份地契 RM200,官网没有州税。吉隆坡:没有州税;申请费在土地局表格收费表上有 RM50 和 RM1,000 两个数字,先不算。
过户登记费。吉隆坡每份地契 RM100。雪兰莪按价值 RM50–RM1,500。柔佛按价值 RM2,500–RM4,500 起(通告 3/2025)。
规则于 2026-11-01 读自宪报原文和各州土地局页面。各州最低购屋价来自律师公会 2024 年 10 月的表——见各州门槛指南。

买家常问

有 MM2H 可以少付 8% 印花税吗?: 不能。Finance Act 2025 和税收局的豁免清单都没有给 MM2H 持有人较低税率。8% 之外的只有马来西亚公民和永久居民。
我 2025 年签了 SPA,付 4% 还是 8%?: 看税收在哪份文件上。还没出地契的新盘,印花税收在 SPA 本身(印花税法令第 21 条),2025 年签的 SPA 当年已按 4% 完税,之后的转让文件只收 RM10。有地契的房子收在 14A 转让表格上,2026 年签立的 14A 表面上就是 8% 的文件——这个缺口税收局没有说明,先按 8% 准备,并叫律师白纸黑字回答。
8% 按净价还是表价算?: 按成交价或市值较高者。如果价钱被抬高去过州门槛,税也按抬高后的数字算。
吉隆坡有州税吗?: 吉隆坡、布城、纳闽没有列州税。柔佛、槟城、马六甲、吉打、彭亨有(吉打和彭亨没公布费率)。
新盘的律师费比较便宜?: 是。受房屋发展法令管的交易用律师收费令的 Table B,按价钱收标准的 50% 到 75%。

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这是按公布的收费表做的估算,不是法律或税务意见。以律师账单和土地局的信为准。