Peraturan ubah suai kondo di Malaysia: kelulusan, deposit, dan apa yang pengurusan boleh halang
Anda baru ambil kunci kondo pertama di Malaysia dan mahu pecahkan dinding dapur, tukar jubin bilik air dan pasang penghawa dingin baharu. Dalam kondo anda memiliki bahagian dalam unit tetapi berkongsi bangunan, jadi undang-undang yang mengawal kehidupan kondo, Akta Pengurusan Strata 2013 dan peraturannya tahun 2015, menyatakan setiap ubah suai perlukan kelulusan bertulis dahulu daripada pengurusan, iaitu pemaju, atau kemudian jawatankuasa pemilik (dipanggil JMB, badan pengurusan bersama, semasa pemaju masih terlibat, dan MC, perbadanan pengurusan, sebaik pemilik menguruskannya sendiri). Pengurusan akan minta deposit ubah suai yang boleh dikembalikan, lazimnya RM500 hingga RM5,000 bergantung pada bangunan menurut panduan ubah suai ClickBina dan Houz, akan menetapkan waktu kerja, dan akan menolak sebarang kerja pada dinding dan tiang yang menampung bangunan, pada bahagian luar bangunan, atau pada kawasan bersama. Merobohkan dinding struktur atau mengubah bahagian luar juga perlukan kebenaran majlis tempatan di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974. Buat pemeriksaan kecacatan sebelum ubah suai, kerana sebaik anda pecah dinding, pemaju akan salahkan setiap retak pada kontraktor anda.
Apa yang JMB atau MC boleh minta sebelum anda ubah suai?
Banyak, dan semuanya sah di sisi undang-undang. Badan pengurusan bukan sengaja menyusahkan: merekalah yang kena terangkan kepada jiran di bawah kenapa air menitis dari siling. Peraturan 2015 memberi mereka kuasa menetapkan syarat, dan kebanyakan bangunan di Lembah Klang guna borang ubah suai standard yang merangkumi perkara yang sama.
| Keperluan | Rupa lazimnya | Kenapa ia wujud |
|---|---|---|
| Kelulusan bertulis | Borang permohonan, pelan lantai bertanda kerja, butiran kontraktor | Undang-undang kecil 27 Jadual Ketiga: tiada ubah suai tanpa kelulusan bertulis pengurusan |
| Deposit ubah suai | Boleh dikembalikan, lazimnya RM500 hingga RM5,000; bangunan premium minta lebih | Jaminan terhadap kerosakan lif, koridor dan paip bersama; dikembalikan selepas pemeriksaan akhir |
| Waktu kerja | Biasanya hari bekerja 9 pagi hingga 5 petang, tiada Ahad atau cuti umum; kerja pecah sering dihadkan kepada tempoh pagi yang lebih pendek | Kawalan bunyi untuk beratus isi rumah lain |
| Tiada kerja struktur | Tidak boleh pecah dinding ricih, tiang, rasuk atau papak lantai; tiada gerudi dalam 300mm dari paip dan konduit tersembunyi | Undang-undang kecil 28 dan keselamatan struktur bangunan |
| Kalis air kawasan basah | Jika tukar jubin bilik air atau dapur, membran kalis air baharu dengan sijil waranti diserahkan kepada pengurusan | Kebocoran ke unit bawah ialah pertikaian paling lazim selepas ubah suai |
| Kedudukan pemampat penghawa dingin | Hanya di birai atau pendakap yang ditetapkan; tiada lubang baharu menembusi fasad | Undang-undang kecil 29(2): kelengkapan luar perlukan kebenaran bertulis berasingan |
| Pendaftaran kontraktor | Salinan IC atau permit pekerja, kad akses kontraktor, kadangkala insurans kontraktor | Keselamatan dan akauntabiliti untuk kerosakan |
| Sisa binaan dan perlindungan lif | Yuran buang sisa atau kontraktor sisa berlesen; lif servis berpelapik ditempah awal | Sampah ubah suai tidak dibenarkan dalam tong bangunan |
Sesetengah bangunan menambah yuran pentadbiran yang tidak dikembalikan di atas deposit. Itu dibenarkan jika ia ada dalam peraturan rumah berdaftar atau undang-undang kecil tambahan, yang di bawah Akta mesti diluluskan melalui resolusi khas di mesyuarat agung dan difailkan dengan Pesuruhjaya Bangunan (COB, pengawal selia strata yang bertempat di pihak berkuasa tempatan anda). Jika sesuatu yuran muncul entah dari mana, minta lihat undang-undang kecil asalnya.
Kerja mana perlukan pihak berkuasa tempatan, bukan sekadar pengurusan?
Apa-apa yang struktur, apa-apa di bahagian luar, dan apa-apa yang mengubah pelan yang diluluskan. Seksyen 70 Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 menyatakan tiada sesiapa boleh mendirikan atau mengubah bangunan tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada pihak berkuasa tempatan, dan Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984 ialah buku peraturan teknikal yang majlis pakai. Untuk unit kondo, maksudnya:
- Perlu kelulusan majlis: membuang atau memotong dinding struktur, rasuk atau tiang; membesarkan atau memindahkan bukaan tingkap atau pintu pada dinding luar; memindahkan bilik air atau dapur ke kedudukan lain (saliran baharu menembusi papak); menutup balkoni; apa-apa yang mengubah fasad.
- Biasanya kelulusan pengurusan sahaja: tukar jubin lantai dan dinding, ganti kabinet dapur dan almari, siling dan lampu baharu, ganti kelengkapan sanitari di kedudukan sama, cat semula, ganti penghawa dingin pada pendakap sedia ada.
- Tidak dibenarkan sama sekali: meluaskan unit anda ke atas harta bersama. Koridor, ruang udara, birai di luar tingkap dan bumbung bukan milik anda. Membina bilik stor di koridor atau memagar lobi lif ialah pelanggaran undang-undang kecil yang pengurusan atau Tribunal Pengurusan Strata boleh arahkan dipulihkan atas kos anda.
Permohonan majlis melalui jabatan kawalan bangunan pihak berkuasa tempatan (DBKL di Kuala Lumpur; MBPJ, MBSA, MBSJ dan lain-lain di Selangor) dan lazimnya mesti dikemukakan oleh arkitek atau jurutera bertauliah. Dua amaran praktikal. Pertama, kelulusan pengurusan biasanya bersyarat bahawa anda sendiri dapatkan permit majlis yang diperlukan; ringkasan undang-undang kecil oleh AskLegal mencatat bahawa jika kelulusan pihak berkuasa diperlukan tetapi tidak diperoleh, kelulusan pengurusan dianggap ditarik balik. Kedua, perubahan struktur tanpa kelulusan mengikut unit itu: ia muncul bila anda jual, bila anda biayai semula dan penilai datang, atau bila bangunan dicat semula dan jurutera perasan ada dinding yang hilang.
Apa urutan yang betul selepas ambil kunci?
Kecacatan dulu, ubah suai kemudian, setiap kali. Sebaik kontraktor anda pecah dinding, pemaju akan kata setiap retak, bocor atau jubin berongga disebabkan ubah suai, dan tuntutan kecacatan anda lesap. Proses kecacatan penuh ada dalam panduan penyerahan dan tempoh liabiliti kecacatan kami; ini cara ubah suai disusun di sekelilingnya.
- Pemeriksaan bersama dan senarai kecacatan semasa ambil kunci. Ambil gambar semuanya, hantar borang kecacatan kepada pemaju, dan pastikan pembaikan siap dan ditandatangani sebelum apa-apa ubah suai bermula. Simpan pengakuan penerimaan pemaju.
- Baca peraturan rumah dan garis panduan ubah suai. Minta borang ubah suai, jumlah deposit, waktu kerja dan senarai kerja terlarang daripada pejabat pengurusan. Beri salinan kepada kontraktor sebelum mereka beri sebut harga, bukan selepas.
- Reka bentuk dalam lingkungan peraturan. Tanda pada pelan lantai mana yang struktur (legenda pelan biasanya tunjuk dinding ricih lebih tebal) dan kekalkan kawasan basah di tempatnya. Panduan pelan lantai kami tunjuk cara kesan dinding galas beban.
- Mohon dan bayar deposit. Hantar borang, butiran kontraktor, lukisan dan, jika perlu, permit majlis atau pengesahan jurutera. Tunggu kelulusan bertulis; "okay" lisan dari pondok pengawal tidak bermakna apa-apa.
- Taklimatkan kontraktor tentang syarat. Waktu kerja, tempahan lif, buang sisa, waranti kalis air. Denda dan rampasan deposit dicetuskan oleh kelakuan kontraktor, tetapi ditolak daripada wang anda.
- Pemeriksaan akhir dan pemulangan deposit. Minta pengurusan periksa kawasan bersama dan, jika kerja anda menyentuh kawasan basah, catat sijil kalis air. Pemulangan biasanya ambil beberapa minggu selepas pemeriksaan.
Nota bajet: deposit ini di atas kos ubah suai itu sendiri, caj penyenggaraan yang bermula dari milikan kosong (lihat yuran penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas) dan ansuran pinjaman. Ramai pemilik kali pertama kehabisan tunai tepat pada titik ini dan pindah masuk dengan separuh dapur.
Senarai semak ubah suai unit strata
| Perkara | Selesai? |
|---|---|
| Senarai kecacatan dihantar dan pembaikan ditandatangani sebelum ubah suai | Ya / Tidak |
| Borang ubah suai dan peraturan rumah diperoleh daripada pengurusan | Ya / Tidak |
| Kelulusan bertulis pengurusan di tangan (bukan lisan) | Ya / Tidak |
| Deposit dibayar dan resit disimpan; syarat pemulangan dibaca | Ya / Tidak |
| Tiada dinding struktur, tiang, rasuk atau papak disentuh; peraturan 300mm ditaklimatkan | Ya / Tidak |
| Kawasan basah kekal di tempatnya, atau permit majlis diperoleh jika dipindah | Ya / Tidak |
| Membran kalis air dibuat semula dengan sijil waranti diserahkan | Ya / Tidak |
| Pemampat penghawa dingin hanya di birai atau pendakap yang ditetapkan | Ya / Tidak |
| Tiada penutupan balkoni, koridor atau mana-mana harta bersama | Ya / Tidak |
| Kontraktor didaftarkan, ID pekerja dihantar, kad akses diambil | Ya / Tidak |
| Waktu kerja dan tempahan lif servis disahkan dengan kontraktor | Ya / Tidak |
| Buang sisa diatur dan dibayar; tiada apa-apa ditinggal di bilik tong | Ya / Tidak |
| Pemeriksaan akhir diminta; tarikh pemulangan deposit dicatat | Ya / Tidak |
Siapa yang tidak patut ubah suai besar-besaran langsung: pemilik yang merancang menyewakan unit dari hari pertama. Penyewa bayar untuk lokasi dan keadaan, bukan dinding hiasan marmar anda, dan kerja itu melewatkan sewa pertama satu hingga tiga bulan. Kemasan asas, penghawa dingin yang baik dan dapur yang berfungsi dapat kembalikan kosnya; kerja kayu tempahan khas jarang dapat.
Soalan lazim
Adakah deposit ubah suai dikembalikan?
Ya, itulah tujuannya. Ia dikembalikan selepas pengurusan memeriksa kawasan bersama di akhir kerja, ditolak apa-apa potongan untuk kerosakan atau pelanggaran syarat. Minta syarat pemulangan secara bertulis semasa membayar, dan simpan resit.
Bolehkah pengurusan menolak ubah suai saya?
Ia boleh menolak kerja yang melanggar undang-undang kecil atau peraturan rumah berdaftar bangunan, contohnya perubahan struktur, pengubahan fasad atau peluasan ke harta bersama. Ia tidak sepatutnya menolak ubah suai dalaman yang patuh tanpa sebab. Jika anda percaya penolakan itu tidak munasabah, Tribunal Pengurusan Strata boleh mendengar pertikaian tentang cara pengurusan menjalankan kuasanya di bawah Akta.
Bolehkah saya pecahkan dinding antara dapur dan ruang tamu?
Hanya jika ia dinding pemisah bukan struktur. Banyak dapur kondo dipisahkan oleh dinding ringan yang boleh dibuang; ada yang dinding ricih yang tidak boleh. Semak legenda pelan lantai atau minta lukisan struktur daripada pengurusan, dan jika ragu bayar jurutera untuk sahkan. Memotong dinding ricih perlukan kelulusan majlis dan, dalam praktik, tidak akan diluluskan.
Perlukah kelulusan majlis untuk tukar jubin bilik air?
Tidak, jika bilik air kekal di tempatnya dan anda hanya ganti jubin dan kelengkapan. Anda perlukan kelulusan bertulis pengurusan dan, di hampir setiap bangunan, membran kalis air baharu dengan sijil waranti. Memindahkan bilik air ke kedudukan baharu bermakna saliran baharu menembusi papak dan memang perlukan kelulusan majlis.
Apa jadi jika saya ubah suai tanpa kelulusan?
Pengurusan boleh keluarkan notis henti kerja, rampas deposit anda, tolak akses kontraktor dan bawa perkara itu ke Tribunal Pengurusan Strata, yang boleh arahkan pemulihan dan pampasan. Pelanggaran peringkat majlis di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan boleh dikenakan denda dan perintah roboh untuk kerja tanpa kelulusan.
Maklumat umum berdasarkan Akta Pengurusan Strata 2013, Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015 dan Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974, bukan nasihat undang-undang. Deposit, waktu kerja dan yuran ditetapkan oleh pengurusan setiap bangunan dan peraturan rumah berdaftar; angka di atas ialah julat yang diterbitkan dalam panduan ubah suai, bukan had undang-undang.