售楼册上的管理费,不是你一辈子的管理费。法律没有给它设上限。
在马来西亚,开盘的管理费是发展商在一张真实账单都没有时定的。业主接手后要涨多少,由 JMB 或 MC(业主的管理机构)和业主大会说了算。
你以为每方尺 RM0.38 很便宜?900 方尺每月 RM342,住 30 年就是约 RM123,000,还没算涨价。
你以为退休就不用缴?2013 年分层管理法令没有年龄或收入豁免。单位在你名下一天,就缴一天。
你以为欠缴最多被追讨?最高每年 10% 利息、停门卡、停泳池和车位、被告上仲裁庭。但有一条底线:谁都不能把你挡在自己家门外。
「我活着不是为了缴管理费!」
10 月 28 日,Shah Alam 一位业主在 Threads 发帖:管理费 5 年从 RM460 涨到 RM500,明年管理层要收 RM700。
同一部电梯、同一个保安亭,每个月多 RM200,一年多 RM2,400。
一千多人点赞,两百多则留言,问的都是同一句:他们可以这样涨吗?另一则帖子更扎心:管理费要缴一辈子吗?退休没收入怎么办?
为什么刚拿钥匙时管理费很便宜,一两年后就“翻脸狂涨”?
很多屋主在 Threads 上哭诉:“管理费 5 年从 RM460 涨到 RM500,明年还要涨到 RM700?!” 其实,你很可能掉进了新盘最常见的“蜜月期陷阱”。
1. 发展商的“如意算盘”(Act 757 第 12(2) 条的秘密):刚交屋时,整栋楼连一张真实电费单都还没有,管理费是发展商自己定的。最关键的是:法律规定,还没卖出去的单位,发展商必须自己掏钱交管理费!换作你是发展商,你会定高还是定低?当然是先定个超低的“甜头价”(既好卖房,自己又少付钱)。
等你们业主成立 JMB 接手烂摊子、看到保安和电梯的真实天价账单时,才发现根本入不敷出,不涨价电梯就得停摆!
2. 到底多少钱才算合理?我们扒了 200 个新盘的底牌:别听销售口头吹嘘。PropertySifu 团队把目前市场上 200 个新公寓盘的管理费(全部统一换算成含 10% 储备金 Sinking Fund)做了一次大摸底,真相是这样的:- 巴生谷的“及格线”:排在正中间的盘是每方尺 RM0.38。也就是说,一间标准的 900 方尺公寓,每个月交 RM342 是最正常的水平。
- 如果销售报给你低于 RM0.30 / 方尺?别急着开心。先问它少算了什么:几个保安、电梯怎么保养、有没有含储备金。开盘价是还没有真实账单时估的,业主接手后迟早要追上。
你的管理费算贵吗?对一对这张表
| 你看的盘 | 几个盘 | 正中间那个盘(每方尺/月) | 一半的盘落在 | 900 方尺每月 |
|---|---|---|---|---|
| 吉隆坡 | 134 | RM0.385 | RM0.33–0.495 | RM346 |
| 雪兰莪 | 61 | RM0.35 | RM0.30–0.385 | RM315 |
| 起价 RM50 万以下 | 63 | RM0.35 | RM0.33–0.385 | RM315 |
| 起价 RM50–80 万 | 90 | RM0.361 | RM0.33–0.40 | RM325 |
| 起价 RM80–150 万 | 34 | RM0.44 | RM0.36–0.55 | RM396 |
| 起价 RM150 万以上 | 13 | RM0.67 | RM0.50–0.968 | RM603 |
| 全部 | 200 | RM0.38 | RM0.33–0.44 | RM342 |
小心「每方尺 RM0.35,不含 10% 储备金」这种写法:900 方尺是 RM315 再加 RM31.50,「不含」两个字,藏起了最后那 10%。
你骂「管理层」,可是笔到底在谁手上?
同一栋楼,不同阶段,拿笔定价的人不一样,你能出的招也不一样:
| 刚交屋:发展商说了算 | JMB:业主+发展商一起管 | MC:业主自己当家 | |
|---|---|---|---|
| 谁定管理费 | 发展商(第 12(3) 条) | JMB 决定(第 25(3) 条) | 业主大会投票(第 60(3) 条) |
| 储备金 | 固定 10% | 至少 10% | 至少 10% |
| 迟缴利息 | 每年 10% | 最高每年 10% | 最高每年 10% |
| 你不服怎么办 | 找建筑物专员复核(第 12(7) 条) | 大会、建筑物专员、仲裁庭 | 大会、建筑物专员、仲裁庭 |
每个单位按「份额单位」分摊,大致看面积:单位越大,账单越大。建筑物专员(COB)在地方议会:吉隆坡在 DBKL,雪兰莪在各地方议会。
楼下商场的店主,凭什么跟你缴不一样?
住家连着商场、酒店的盘,谁多付谁少付,今年法院判了两宗:
| 案子 | 法院怎么判 | 对你的意思 |
|---|---|---|
| 马六甲 Hatten Square(联邦法院,9 月 8 日) | JMB 给商场、酒店定不同费率,无效 | JMB 期间,人人按份额单位缴同一个费率 |
| The Summit Subang USJ(上诉庭,6 月 26 日) | MC 对用途「明显不同」的部分,可以定不同费率 | MC 说得出道理,商店和住宅可以缴不同费率 |
纯住宅公寓,影响不大。楼下连着商场的,签约前要问清楚费率怎么分。
不同意涨价?4 招反击,顺序不能乱
- 出席大会,或委托代表。MC 的管理费由大会投票定。要求看预算,问清楚钱花在哪。空着的座位,就是一小撮人替全楼定账单的原因。
- 还在发展商管理期?找建筑物专员复核金额,任何买家都能申请。
- 账目不公开、不开大会?向建筑物专员投诉。
- 最后一招:分层管理仲裁庭。索赔上限 RM250,000,一般不用请律师。Hatten Square 就是从这里赢的。
欠管理费:他们能停你门卡,但不能不让你回家
收到账单后有 14 天。过了期限,三样东西找上你:
- 利息:最高每年 10%。
- 限制:发 14 天通知后,停门卡、要你像访客一样登记、停泳池、健身房和车位。
- 追讨:告上仲裁庭,或申请扣押你的动产。
10 月 29 日,房屋部长倪可敏在国会说:要让业主登记后从保安亭进、用普通电梯或楼梯上楼。部门也鼓励给真有困难的业主分期,Act 757 正在检讨。
贷款还清、退休没薪水,管理费还要缴吗?要。
你以为:供完贷款,房子就不用再花钱。
真相是:管理费是一辈子的月账单,跟水电费一样。法令没有按年龄或收入豁免。900 方尺每月约 RM342,住 30 年约 RM123,000,还没算涨价。
趁还有收入先规划。真没收入了:向管理层申请分期、把单位租出去、或者换小一点的单位,份额少账单就小。
这 4 种人,看到高管理费的盘请掉头
- 预算刚好够供贷款的:每方尺 RM0.70 的话,900 方尺每月先缴 RM630,而且可能会涨。
- 打算靠固定收入退休,却没算管理费的。
- 靠租金供房的:没租客的月份,管理费照扣。
- 空中泳池一年用不到一次的:几间健身房和礼宾员工,全楼一起养。
想要这些服务、预算也够,管理费高没问题。重点是签约前就知道数字,和它以后可能怎么变。
Sifu 帮你查:签字前先照妖
- 发展商报的管理费,含不含储备金
- 在同区同价位里,算高还是低
- 整栋楼几个单位、几部电梯
- 你看中的户型,每月实际要缴多少
我们不能替你压低一栋楼的管理费,也不代表管理层发言。用 PropertySifu 不用付我们钱,我们怎么运作见 PropertySifu 的模式。
常见问题
法律有规定管理费最多能涨多少吗?
2013 年分层管理法令没有给管理费本身设上限。它必须按份额单位分摊,在 MC 期间要由大会投票决定。储备金至少是管理费的 10%,迟缴利息每年不能超过 10%。
管理层不经我同意就能涨管理费吗?
可以,只要程序合法,不需要你个人同意。你能做的是出席大会或委托代表、要求看预算;如果违反规定,就找建筑物专员或分层管理仲裁庭。
储备金一定是 10% 吗?
至少是管理费的 10%。发展商管理期固定是 10%;JMB 或 MC 接手后,大会可以调高,但不能低于 10%。
欠管理费会被停门卡吗?
会。发出 14 天通知后,可以停门卡、停设施和停车位。但必须让你从保安亭经普通电梯或楼梯回到单位,这是上诉庭 2026 年 10 月 26 日的判决,房屋部长 10 月 29 日也重申了。
分层管理仲裁庭可以受理多少钱的索赔?
RM250,000 以内,依据 2013 年分层管理法令第 105 条。一般不需要请律师。
同一个发展项目里的店主可以缴跟住户不同的费率吗?
JMB 期间不可以:联邦法院维持了 Hatten Square 不同费率无效的判决。成立 MC 后,对用途明显不同的部分,只要说得出道理可以定不同费率,上诉庭在 The Summit Subang USJ 案就是这样判。
售楼册上写的管理费,入住后会一样吗?
不一定。那是楼还没有真实账单时发展商估的数字。业主接手后,JMB 或 MC 可以改。
法律:2013 年分层管理法令(Act 757)第 12、24、25、52、60、105 条。判决:联邦法院 Hatten Square 案,据 The Star 2026 年 9 月 28 日报道;上诉庭 The Summit Subang USJ 案,据 The Edge(2026 年 7 月 13 日至 19 日期)。部长谈话:The Star 和 The Edge,2026 年 10 月 29 日及 30 日。故事:Threads(2026 年 10 月 28 日、7 月 3 日)和小红书的公开帖子,经改写。我们的资料:PropertySifu 项目页上发展商报的管理费,2026 年 11 月 2 日读取;没写明含不含储备金、或按月报价、按份额单位报价的盘不计入。报价是开盘估计,交屋后可能改变。30 年数字是 RM342 × 12 × 30,按今天的管理费、不计涨价。这是事实整理,不是法律意见。
把盘名和售楼册上的管理费发给我们。我们告诉你:含不含储备金、在同区算高还是低、你的户型每月实际要缴多少。
签了名,这笔账就要缴一辈子。