Ampang berbaloi untuk dibeli? Panduan kawasan yang jujur
Kondo subsale di Ampang bertransaksi sekitar RM343 sekaki persegi. New launch di sini pula minta kira-kira RM1,136. Sebelum anda panggil itu mark-up, tengok dulu apa yang diwakili oleh setiap angka.
Ampang ialah Kuala Lumpur lama — dibangunkan berpuluh tahun lalu. Kebanyakan yang bertukar tangan di pasaran subsale ialah stok berusia dua puluh hingga tiga puluh tahun atau lebih. Ia murah kerana usia bangunan, bukan kerana lokasinya lemah.
New launch pula duduk atas apa yang kini tanah yang semakin sedikit di alamat yang sudah mapan, dan sekitar kawasan kedutaan ia memang dibina untuk hujung mewah dari awal lagi. Ini dua produk berbeza, bukan dua harga untuk benda yang sama.
Satu nama, dua pasaran yang sangat berbeza
Ampang terbelah mengikut jalan keluar dari bandar. Yang paling hampir, antara KLCC dan Jalan Tun Razak, ialah kawasan pinggir pusat bandar. Bahagian tengah, dari Jalan Tun Razak hingga ke MRR2, memegang kawasan kedutaan — Ampang Hilir dan jirannya. Melepasi MRR2 anda sampai ke Pandan Indah, Pandan Perdana, Taman Kosas dan taman-taman perumahan lama.
Pembeli jarang melompat antara ketiga-tiganya. Orang yang tengok kawasan kedutaan tidak akan sekali gus melihat walk-up 1990-an di Pandan, dan harga yang menganggap semuanya satu pasaran akan mengelirukan anda dari kedua-dua arah.
Merentas 8 projek semasa dan 48 jenis unit, harga new launch di Ampang bergerak dari kira-kira RM632 hingga RM1,750 sekaki persegi, median RM1,136.
Itu dikira daripada setiap jenis unit pada setiap projek, bukan daripada harga “bermula dari” yang diiklankan. Unit masuk memang sengaja dijadikan yang termurah dalam bangunan — guna angka itu sahaja akan memandang rendah sesebuah projek dengan jurang yang besar.
Projek paling mahal yang kami semak, pada kira-kira RM1,301 sekaki persegi, sudah 100% terjual — setiap satu unitnya, mengikut daftar peringkat unit kementerian perumahan. Satu lagi pada RM1,078 sudah 88% diambil. Jadi “new launch di sini terlebih harga” bukan itu yang ditunjukkan oleh bukti.
Tetapi kadar jualan merentas new launch semasa di Ampang bergerak sepanjang jalan dari 100% turun hingga 14%. Ada satu projek yang sudah siap, sudah dapat sijil siap, dan masih ada lebih lima ratus unit belum terjual.
Kawasan sama, harga yang diminta lebih kurang sama, hasil yang bertentangan. Soalan yang berbaloi ditanya bukan sama ada Ampang berbaloi dengan harganya — tetapi sama ada projek tertentu yang anda tengok itu bergerak.
Bahagian yang lebih murah ada tren. Bahagian yang mahal tiada.
Pandan Jaya, Pandan Indah, Cempaka dan Cahaya sudah ada LRT sejak Disember 1996. Ampang Hilir, kawasan kedutaan dan Taman Kosas pula tiada stesen dalam jarak jalan kaki.
Itu bukan kecacatan bagi kawasan kedutaan — pembeli di situ memandu. Tetapi jika anda datang ke Ampang kerana mahu “dekat bandar dan atas laluan rel”, fahamilah bahawa di Ampang dua perkara itu duduk dalam poskod yang berbeza.
MRT3 memang termasuk Pandan Indah, dan itu benar. Ia juga bukan jangka dekat: pengambilan tanah masih dijalankan, pembinaan dijangka bermula 2027 dan operasi disasarkan pada 2032. Stesen di situ ialah naik taraf pertukaran kepada LRT yang sedia ada, bukan rel yang pertama. Projek ini pernah ditangguhkan sekali pada 2018 dan tendernya luput pada 2024 — jangan hargakan pembelian anda atas andaian ia tiba dalam beberapa tahun.
Pandan Indah ada masalah banjir yang berdokumen. Satu bahagian Jalan Pandan Indah sepanjang kira-kira 200 meter dinaiki air sehingga hampir semeter bila Sungai Kerayong melimpah — penduduk memberitahu The Star masalah itu sudah berjalan lebih lima tahun. Ia tidak menjejaskan seluruh Pandan Indah, dan sama ada ia sampai ke blok yang anda tengok itu — itulah jenis perkara yang kami semak untuk anda.
Angka kesesakan SUKE ialah unjuran, bukan ukuran. Anda akan nampak “SUKE kurangkan kesesakan MRR2 sebanyak 30% dan Jalan Ampang 36%”. Angka itu datang daripada pemegang konsesi sebelum ia dibuka dan tidak pernah disahkan selepas itu; bahan PROLINTAS sendiri kemudiannya mengakui isipadu trafik telah naik semula. SUKE memang alternatif bertol yang benar-benar berguna — tetapi MRR2 dan Jalan Ampang masih diiktiraf secara rasmi sebagai titik kesesakan.
Kelebihan yang jujur — dan harga yang dibayar
- ✓Sekitar RM343 psf, dan harga itu bertahan tiga tahun berturut-turut
- ✓Sebelah Pandan boleh jalan kaki ke LRT yang memang sudah beroperasi
- ✓Kawasan matang — pasar basah, sekolah, klinik semuanya sudah ada
- ✓Anda nampak unit sebenar, jiran, dan bagaimana bangunan itu diurus
- ✕Kebanyakannya bangunan lama, jadi bajetkan pembaikan dan semak sinking fund
- ✕Kemudahan jauh daripada apa yang ditawarkan new launch
- ✕Sebahagian kawasan ada rekod banjir
- ✓Serba baharu, dengan tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan di bawah HDA
- ✓Kemudahan dan susun atur terkini, dan anda pilih tingkat serta arah
- ✓Harganya ada sokongan — projek teratas pada RM1,301 psf habis terjual sepenuhnya
- ✕Kawasan kedutaan tidak boleh dijalan kaki ke mana-mana stesen
- ✕Anda tunggu sehingga siap
- ✕Kadar jualan berbeza sangat antara projek — pilih yang betul lebih penting daripada julat harga
Yang mana patut anda pilih?
- Anda perlu masuk duduk atau mula menyewakan segera
- Anda mahu jalan kaki ke LRT
- Bajet penting dan anda mahu apa yang boleh dilihat
- Anda selesa menyelenggara bangunan lama
- Anda mahu serba baharu dengan jaminan
- Anda boleh tunggu sehingga siap
- Anda memandu, jadi jurang rel itu tidak menjejaskan anda
- Anda sanggup buat kerja memilih projek yang betul
Soalan yang pembeli betul-betul tanya
Kenapa subsale Ampang jauh lebih murah daripada new launch?
Sebab ia produk yang berbeza. Ampang ialah KL lama, jadi kebanyakan stok subsale berusia dua puluh hingga tiga puluh tahun atau lebih — harganya mengikut usia itu. New launch pula duduk atas tanah yang semakin sedikit di alamat yang sudah mapan dan, sekitar kawasan kedutaan, dibina untuk hujung mewah dari awal lagi.
Ampang ada stesen LRT?
Sebahagiannya ada. Pandan Jaya, Pandan Indah, Cempaka dan Cahaya sudah ada LRT sejak 1996. Ampang Hilir, kawasan kedutaan dan Taman Kosas tiada — tiada stesen dalam jarak jalan kaki.
Bila MRT3 sampai ke Pandan Indah?
Pembinaan dijangka bermula 2027, dengan operasi disasarkan pada 2032, dan pengambilan tanah masih dalam proses. Ia juga naik taraf kepada stesen LRT yang sedia ada, bukan rel yang pertama. Jangan beli atas andaian ia tiba dalam beberapa tahun.
New launch di Ampang terlebih harga?
Pasaran kata tidak — tetapi ia memilih. Projek paling mahal yang kami semak habis terjual sepenuhnya pada kira-kira RM1,301 psf. Namun kadar jualan merentas new launch semasa di Ampang bergerak dari 100% turun hingga 14%. Julat harga bukan masalahnya; projek satu per satu itulah yang menentukan.
Pandan Indah banjir ke?
Satu bahagian Jalan Pandan Indah sepanjang kira-kira 200 meter ada rekod banjir yang sudah lama — hampir semeter dalamnya bila Sungai Kerayong melimpah, dan dilaporkan sebagai masalah yang sudah lebih lima tahun. Ia tidak menjejaskan seluruh kawasan. Hantar projek itu kepada kami dan kami beritahu sama ada ia duduk dalam bahagian yang terjejas.