Bagaimana penyewaan biasa boleh bertukar menjadi risiko elektrik RM200,000
Ramai tuan rumah menyangka risiko sewa terbesar ialah:
Lewat bayar sewa, perabot rosak, penamatan awal, atau penyewa enggan berpindah keluar.
Tetapi dalam beberapa tahun kebelakangan ini, sesetengah tuan rumah di Malaysia berdepan masalah yang lebih serius:
Hartanah mereka digunakan secara rahsia untuk perlombongan mata wang kripto yang haram.
Pada mulanya, penyewa mungkin kelihatan sangat normal.
Mereka membayar deposit.
Mereka membayar sewa tepat pada masanya.
Unit itu tidak kelihatan rosak teruk.
Mereka mungkin juga menyewa atas nama syarikat dan mengatakan unit itu digunakan untuk IT, pelayan, simpanan atau tujuan pejabat.
Kemudian, beberapa bulan kemudian, penyewa itu menghilang.
Tuan rumah mungkin menyangka senario terburuk ialah kehilangan beberapa bulan sewa.
Sebaliknya, mereka mungkin menerima notis tuntutan besar daripada TNB.
Bil elektrik, penalti, caj siasatan dan jumlah tuntutan lain boleh mencecah puluhan ribu ringgit. Dalam kes serius, tuan rumah mungkin menghadapi risiko hampir RM200,000.
Bahagian paling menakutkan ialah:
Walaupun tuan rumah tidak menggunakan elektrik itu, jika akaun elektrik masih atas nama tuan rumah, tuan rumah mungkin dikejar dahulu.
Ini ialah satu risiko sewa yang ramai tuan rumah tidak sedari sehingga sudah terlambat.
Mengapa penyewa perlombongan bitcoin begitu berbahaya?
Penyewa biasa lazimnya menggunakan elektrik untuk penghawa dingin, peti sejuk, pemanas air, mesin basuh dan perkakas rumah biasa.
Perlombongan mata wang kripto sama sekali berbeza.
Peralatan perlombongan biasanya melibatkan:
Operasi 24 jam
Penggunaan elektrik yang tinggi
Penjanaan haba yang tinggi
Banyak mesin beroperasi serentak
Kemungkinan pengubahsuaian elektrik
Kemungkinan memintas meter atau mencuri elektrik
Bagi tuan rumah, bahayanya bukan sekadar bil elektrik yang tinggi.
Risiko yang lebih besar ialah:
Apabila penggunaan elektrik haram atau pengubahan meter terlibat, isu itu mungkin berubah daripada masalah penyewaan kepada masalah tuntutan undang-undang dan kewangan.
Apabila ramai tuan rumah mengetahuinya, ia sudah terlambat.
Salah faham biasa tuan rumah: “Saya tidak guna elektrik itu, mengapa saya perlu bertanggungjawab?”
Ramai tuan rumah secara semula jadi akan berfikir:
“Penyewa yang guna elektrik itu. Tiada kena-mengena dengan saya.”
Ini kedengaran munasabah, tetapi dalam praktiknya, keadaannya mungkin tidak semudah itu.
Dalam banyak kes, pembekal utiliti akan melihat dahulu:
Atas nama siapa akaun elektrik didaftarkan?
Jika akaun TNB masih atas nama tuan rumah, walaupun penyewa ialah pengguna sebenar, tuan rumah masih mungkin menjadi pihak pertama yang dituntut untuk membayar.
Inilah sebabnya ramai tuan rumah hanya sedar selepas kejadian:
Walaupun perjanjian sewa lengkap,
jika akaun utiliti tidak pernah dipindahkan,
risiko itu masih mungkin kembali kepada tuan rumah.
Sudah tentu, tanggungjawab sebenar bergantung pada kes, bukti, perjanjian, pendaftaran akaun dan prosedur berkaitan. Jika perkara ini berlaku, tuan rumah perlu mendapatkan nasihat undang-undang yang sewajarnya secepat mungkin.
Tetapi dari perspektif pengurusan risiko, tuan rumah tidak seharusnya menunggu sehingga sesuatu menjadi tidak kena.
5 Kawalan Risiko Minimum yang Perlu Dilaksanakan Tuan Rumah
1. Sentiasa Lengkapkan Pertukaran Penyewa
Ini ialah salah satu langkah yang paling penting.
Selepas menyewakan hartanah, tuan rumah perlu mengatur pemindahan:
Matlamatnya ialah memindahkan akaun ke atas nama penyewa sebanyak mungkin.
Mengapa?
Kerana jika akaun utiliti kekal atas nama tuan rumah, dan penyewa menggunakan elektrik berlebihan, gagal membayar, atau terlibat dalam penggunaan elektrik haram, tuan rumah mungkin terheret dalam isu itu.
Nasihat PropertySifu:
Jangan hanya mengutip deposit dan menandatangani perjanjian sewa. Pemindahan akaun utiliti sepatutnya menjadi bahagian wajib dalam proses penyewaan.
2. Perjanjian sewa anda mesti melarang dengan jelas perlombongan dan penggunaan elektrik haram
Banyak perjanjian sewa biasa hanya menyatakan:
Tiada kegunaan haram.
Tiada kerosakan pada hartanah.
Tiada sewa semula.
Tetapi risiko penyewaan telah menjadi lebih kompleks.
Tuan rumah perlu memasukkan klausa yang jelas seperti:
Tiada aktiviti perlombongan mata wang kripto
Tiada pemasangan peralatan berelektrik tinggi
Tiada pengubahsuaian pendawaian atau meter elektrik
Tiada sambungan elektrik haram, kecurian elektrik atau pemintasan meter
Jika ditemui, tuan rumah berhak menamatkan penyewaan
Semua penalti, tuntutan, pembaikan dan kerugian mesti ditanggung oleh penyewa
Klausa yang kabur mungkin tidak cukup melindungi tuan rumah.
Ini amat penting jika anda menyewakan kondo, hartanah bertanah, lot kedai atau hartanah separa komersial.
3. Jangan menganggap “penyewa syarikat” secara automatik lebih selamat
Ramai tuan rumah menyangka:
“Jika syarikat yang menyewa unit itu, ia sepatutnya lebih selamat.”
Belum tentu.
Sesetengah penyewa berisiko tinggi mungkin menggunakan nama syarikat untuk menyewa hartanah, menjadikan tuan rumah kurang berwaspada.
Sekurang-kurangnya, tuan rumah perlu menyemak:
Sama ada syarikat itu benar-benar wujud
Apa sebenarnya perniagaan mereka
Mengapa mereka perlu menyewa hartanah ini
Sama ada mereka akan memasang pelayan, mesin atau peralatan khas
Sama ada penggunaan elektrik akan lebih tinggi daripada kegunaan kediaman biasa
Sama ada pekerja akan keluar masuk dengan kerap
Sama ada penggunaan itu mematuhi peraturan pengurusan kondo atau bangunan
Jika penyewa tidak dapat menjelaskan kegunaan dengan jelas dan hanya berkata:
“Kami buat IT.”
“Hanya untuk pelayan.”
“Tiada sesiapa akan tinggal di situ, hanya untuk simpanan.”
“Hanya kegunaan syarikat yang mudah.”
Tuan rumah perlu lebih berhati-hati.
4. Periksa hartanah secara berkala. Jangan lepas tangan sepenuhnya.
Ramai tuan rumah berhenti memantau hartanah sebaik penyewa berpindah masuk, selagi sewa dibayar setiap bulan.
Tetapi perlombongan haram boleh kekal tersembunyi untuk satu tempoh.
Tuan rumah perlu mengatur pemeriksaan berkala, contohnya sekali setiap 2 hingga 3 bulan, dan berwaspada terhadap:
Penggunaan elektrik yang tiba-tiba luar biasa
Banyak mesin di dalam unit
Bunyi yang luar biasa
Haba berlebihan
Pendawaian tambahan atau tanda pengubahsuaian elektrik
Tingkap sentiasa ditutup atau dihalang
Penyewa enggan membenarkan pemeriksaan
Aduan daripada jiran tentang bunyi atau haba
Pemeriksaan bukan untuk mengganggu penyewa.
Ia untuk melindungi aset anda.
Sudah tentu, tuan rumah perlu memberi notis yang sewajarnya sebelum pemeriksaan mengikut perjanjian sewa untuk mengelakkan pertikaian.
5. Jangan melihat deposit dari sudut jumlah sewa sahaja
Ramai tuan rumah mengutip:
deposit sewa 2 bulan + deposit utiliti 0.5 bulan.
Tetapi jika penyewa terlibat dalam perlombongan atau penggunaan elektrik haram, deposit ini mungkin tidak mencukupi untuk menampung kerugian.
Tuan rumah perlu menilai risiko berdasarkan jenis penyewa dan kegunaan hartanah:
Adakah deposit utiliti mencukupi?
Adakah latar belakang penyewa boleh dipercayai?
Adakah penjamin diperlukan?
Adakah dokumen tambahan diperlukan?
Adakah kegunaan yang dibenarkan perlu dihadkan dengan lebih jelas?
Adakah pemeriksaan perlu lebih kerap?
Berwaspada terutamanya jika penyewa meminta:
Tiada sesiapa tinggal di dalam unit
Peralatan diletakkan di dalam
Menyewa atas nama syarikat
Tiada pemeriksaan berkala oleh tuan rumah
Sanggup membayar sewa yang luar biasa tinggi di muka
Situasi ini sepatutnya menimbulkan tanda amaran.
Bahaya terbesar bukan sekadar penyewa yang teruk. Ia ialah ketiadaan proses.
Banyak masalah sewa berlaku bukan kerana tuan rumah tidak berbuat apa-apa.
Ia berlaku kerana proses penyewaan tidak lengkap.
Kelemahan biasa termasuk:
Utiliti tidak dipindahkan
Perjanjian tidak melarang perlombongan
Latar belakang penyewa tidak disemak
Kegunaan sebenar tidak disahkan
Tiada pemeriksaan berkala
Tiada rekod komunikasi bertulis
Bukti hanya dikumpul selepas masalah berlaku
Menyewakan hartanah tidak berakhir apabila anda menyerahkan kunci.
Ia ialah proses pengurusan aset.
Jika diurus dengan baik, sewa menjadi aliran tunai.
Jika diurus dengan buruk, satu penyewaan boleh menjadi risiko kewangan bernilai puluhan ribu atau malah ratusan ribu ringgit.
Bagaimana PropertySifu Boleh Membantu Tuan Rumah
PropertySifu bukan sahaja membantu pembeli menyemak projek.
Kami juga boleh membantu tuan rumah dan pelabur mengenal pasti risiko sewa sebelum masalah berlaku.
Jika anda sedang bersedia untuk menyewakan hartanah, atau sudah mempunyai penyewa, kami boleh membantu anda menyemak:
Sama ada proses penyewaan anda lengkap
Sama ada akaun utiliti perlu dipindahkan
Sama ada perjanjian sewa mempunyai klausa risiko utama
Sama ada kegunaan yang dinyatakan penyewa masuk akal
Tanda amaran penyewa berisiko tinggi
Senarai semak penyewaan sebelum menyerahkan kunci
Sama ada hartanah anda sesuai untuk disewakan dari perspektif pelaburan
Kami tidak dapat menjamin semua risiko boleh dielakkan sepenuhnya.
Tetapi kami boleh membantu anda mengesan kelemahan yang paling kerap diabaikan sebelum ia menjadi masalah yang mahal.
Sebelum Menyewakan Hartanah Anda, Tanya Diri Anda 7 Soalan Ini
Adakah akaun TNB dan air telah dipindahkan atas nama penyewa?
Adakah perjanjian sewa melarang dengan jelas perlombongan dan penggunaan elektrik haram?
Adakah anda telah menyemak identiti penyewa dan kegunaan sebenar?
Adakah sifat perniagaan penyewa syarikat masuk akal?
Adakah anda telah mengatur pemeriksaan berkala?
Adakah deposit utiliti mencukupi untuk tahap risiko ini?
Jika penyewa menghilang, adakah anda mempunyai dokumen yang mencukupi untuk melindungi diri?
Jika anda tidak dapat menjawab soalan ini, jangan tergesa-gesa menyerahkan kunci.
Kesimpulan: Hartanah Sewa Bukan Pendapatan Pasif. Ia Adalah Pengurusan Risiko Aktif.
Bukan setiap tuan rumah akan bertemu penyewa perlombongan bitcoin.
Tetapi jika ia berlaku, kerugiannya boleh menjadi serius.
Bagi tuan rumah, perkara paling penting ialah tidak mula mencari bantuan hanya selepas masalah berlaku.
Ia ialah mengurangkan risiko sebelum menyerahkan hartanah.
Jangan hanya melihat sama ada penyewa sanggup membayar sewa.
Jangan hanya melihat betapa tingginya sewa.
Apa yang benar-benar perlu anda semak ialah:
Adakah penyewa ini, kegunaan ini, perjanjian sewa ini dan susunan utiliti ini akan mendedahkan anda kepada risiko yang tidak perlu?
Jika anda sedang menyewakan hartanah anda, bersedia untuk menyewakannya, atau mahu menyemak sama ada penyewaan sedia ada anda mempunyai kelemahan, WhatsApp PropertySifu dan hantar:
“Penilaian Risiko Perlombongan”
Kami akan membantu anda menyemak proses penyewaan, pemindahan utiliti, risiko penyewaan dan kegunaan penyewa, supaya anda dapat membina lapisan perlindungan pertama yang lebih kukuh sebelum masalah berlaku.
