买新房前 3 年不用供款？错。PropertySifu 深度解析 Progressive Interest (建筑利息) 计算法。根据 Schedule H 进度表，模拟 RM500k 房产从打地基到交房的每月供款曲线，助您规避现金流断裂风险。
核心概念：什么是 Progressive Interest？
与购买二手房 (Subsale) 一旦放款就开始支付 全额月供 (Principal + Interest) 不同，购买期房 (Undercon) 采用的是 “分阶段付款” 模式 。
运作机制：
按工程付款： 开发商每完成一个阶段（如地基、架构、墙体），会向银行出示建筑师签发的证书 (Architect Certificate) 。
银行放款： 银行根据证书，将对应比例的贷款金额发放给开发商 。
买家供款： 你只需要支付 “已发放金额”的利息。此时，你还不需要偿还本金 (Principal) 。
法律依据：Schedule H 标准付款进度表
根据 Housing Development Act (HDA) 的标准合约，所有高楼住宅 (Strata Title) 项目的付款进度是固定的 。
简化的进度节点：
10%： 签署 SPA 时 (通常含定金)
10% (Stage 2a)： 地基完成
15% (Stage 2b)： 混凝土框架 (骨架) 完成
10% (Stage 2c)： 墙体、门窗框完成
...后续阶段： 屋顶、水电、抹灰、道路等
实战演练：每个月要供多少钱？(The Pain Curve)
为了让你对 2026 年的现金流有清晰的概念，我们以一套 RM500,000 的房产为例，假设贷款 90% (RM450k)，利率 4.0% 。
阶段 1：打地基 (Foundation) —— 累积进度 20%
银行累计放款：RM45,000
每月需付利息： RM150.00
感受： 非常轻松，甚至比车油费还少 。
阶段 2：建好架构 (Structural Framework) —— 累积进度 35%
银行累计放款：RM112,500
每月需付利息： RM375.00
感受： 开始有点感觉了，但这通常是在第 12-18 个月发生 。
阶段 3：有墙有顶 (Walls & Roofing) —— 累积进度 55%
银行累计放款：RM202,500
每月需付利息： RM675.00
感受： 约为全额月供的 1/3。这笔钱已经够供一辆 Myvi 了 。
阶段 4：铺地砖与基建 (Flooring & Infra) —— 累积进度 80%
银行累计放款：RM315,000
每月需付利息： RM1,050.00
感受： 接近交房前一年，供款压力显著增加，达到全额月供的一半。还没住进去就要每个月不见一千块，这才是痛点 。
阶段 5：拿钥匙 (Vacant Possession) —— 累积 100%
每月需付 (全额月供)： 开始偿还本金。月供跳涨至约 RM2,000 。
风险警示：这一千块是“沉没成本”
1. 跳着来 (Jump Schedule) 的冲击 并不是所有工程都按顺序来的。有时开发商为了加快收款，会调整施工顺序（例如先铺好路、做好沟渠，再做内部抹灰）。这会导致 Billing 跳着来。你可能会突然收到一张大额账单，导致月供从 RM300 突然跳到 RM800。如果没有预留缓冲金，可能会导致 Direct Debit 失败被罚款 。
2. 项目延期 (Delay) 的代价 这是 Progressive Interest 最大的风险。假设项目在完成了 80% 的时候（你需要供 RM1,050）突然停工了。 如果项目停工 2 年，你就白白支付了 RM25,200 的利息。房子住不进去，也不能出租抵消开销。这笔钱是纯粹丢进咸水海的“沉没成本” 。
📌 [深度阅读] 不想买到烂尾楼？请阅读：HDA vs Non-HDA 法律避坑指南
2026 现金流策略建议
策略 1：利用“低供款期”积累资本 在前 18 个月，你的月供低于 RM400。不要把这笔“省下来”的钱花去买新车或去旅行！建议将其存入高息定存或理财户口。存个 3 年，这里就有 RM10k - RM20k，刚好作为交房后的 装修基金 (Renovation Fund) 。
策略 2：预留 6 个月全额月供作为缓冲 不要等到拿钥匙那个月才开始担心 RM2,000 的月供。在交房前 6 个月，你就应该开始模拟“全额供款”的生活状态，确保你的生活质量不受影响 。
策略 3：寻找特殊配套 (补贴利息) 部分开发商为了促销，会提供“建筑期利息补贴”配套。务必阅读条规：是全额补贴？还是只补贴第一年？这能为你省下不少现金流 。
📌 [深度阅读] 除了头期款，你还要准备多少现金给律师和政府？请阅读：2026 买房隐藏成本大公开
PropertySifu 总结：买新房不是“免费等待”
买新房确实比买二手房在前期轻松很多（不需要一开始就供 RM2,000），但这并不意味着它是免费的。Progressive Interest 是一条 上升的曲线。你必须清楚地知道，在第 1 年、第 2 年、第 3 年，你每个月要从口袋里掏出多少钱。
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